Bất động sản cao cấp tăng giá không phụ thuộc vào thị trường?

Định vị lại phân khúc bất động sản cao cấp

Trong bối cảnh kinh tế phát triển mạnh mẽ, tầng lớp trung lưu và thượng lưu tiếp tục tăng trưởng cùng với nhu cầu về chất cuộc sống ngày càng cao, phân khúc bất động sản cao cấp đang dần trở thành một xu thế mới, thu hút sự quan tâm của thị trường.

Nhiều chủ đầu tư bất động sản đang chuyển hướng đầu tư tại phân khúc này. Một số dự án căn hộ cao cấp tại trung tâm TP. Hà Nội mới ra mắt trong thời gian gần đây có thể kể đến như tổ hợp căn hộ chung cư cao cấp Imperia Sky Garden, 423 Minh Khai, Hà Nội của MIK Group, tổ hợp căn hộ cao cấp King Palace, số 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân của Công ty CP Bất động sản Hoa Anh Đào.

Gần đây nhất, dự án căn hộ cao cấp The Zei vừa được Chủ đầu tư HD Mon Holdings chào bán cuối tuần qua với giá 39 - 52 triệu đồng/m2 đã bao gồm VAT. Các căn hộ giá thấp nhất có diện tích hơn 80m2 và giá từ 3,5 tỷ đồng. Hay như dự án Lancaster Hà Nội, 20 Núi Trúc cũng mở bán lại quỹ căn giới hạn với giá chuyển nhượng dự kiến từ 3.300 USD VNĐ/m2 đã bao gồm thuế và tính trên diện tích thông thủy.

Sự phát triển của nhiều dự án bất động sản cao cấp đang từng bước nâng tầm sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản, tuy vậy theo nhiều chuyên gia, khoảng cách giữa những dự án bất động sản cao cấp tại Việt Nam so với tiêu chuẩn quốc tế vẫn còn rất lớn.

Bên cạnh các dự án thực sự cao cấp, không ít chủ đầu tư khi mở bán căn hộ đã gắn cho dự án của mình những "mỹ từ" như cao cấp, siêu sang để thu hút khách hàng. Song, trên thực tế sau khi nhận bàn giao, chất lượng dự án lại không được khách hàng thực sự hài lòng.

Ảnh minh họa.

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam, thời gian gần đây đang xuất hiện ngày càng nhiều các chủ đầu tư có định hướng phát triển bất động sản cao cấp, siêu sang nhằm đáp ứng nhu cầu của tầng lớp khách hàng trẻ, có thu nhập cao. Tuy nhiên, tại Việt Nam, về bản chất, bất động sản cao cấp vẫn là một khái niệm hoàn toàn mới. Thị trường bất động sản vẫn chưa có được những tiêu chuẩn, khái niệm rõ ràng về phân khúc bất động sản cao cấp.

Ông Hiển cho rằng, có bốn tiêu chí để đánh giá một dự án có thực sự cao cấp hay không. Thứ nhất, dự án bất động sản cao cấp phải có vị trí trọng yếu tại các quận trung tâm của các thành phố lớn, giao thông kết nối thuận tiện với các tuyến đường lớn, trọng điểm.

Thứ hai, các dự án bất động sản cao cấp phải có quỹ căn hộ hạn chế. Thông thường, tất cả các dự án cao cấp đều có quy mô khoảng 250 căn hộ trở xuống, trên một mặt bằng tầng dưới 10 căn hộ.

Các dự án cao cấp không thể có quy mô lên tới hàng nghìn căn hộ. Bởi số lượng căn lớn, mật độ dân số đông sẽ làm ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng của dự án, chất lượng dịch vụ đi kèm, cũng như không đảm bảo được tính sang trọng, riêng tư, chất lượng quản lý vận hành của dự án.

Ông Hiển lấy ví dụ, một toà nhà chung cư một tầng có 10 căn hộ, 4 thang máy, mỗi thang máy chỉ phục vụ 2,5 hộ gia đình. Quy mô như vậy sẽ đảm bảo giao thông không ùn tắc trong nội bộ toà nhà. Trong khi đó, nhiều dự án cao cấp hiện nay một sàn lên tới 18 - 20 căn hộ, dù có nâng lên 6 - 8 thang máy cũng khó có thể phục vụ tốt cho cư dân.

Thứ ba là yếu tố về chất lượng dự án, hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích dịch vụ đồng bộ hiện đại, chất lượng quản lý vận hành đẳng cấp được thực hiện bởi các thương hiệu quản lý tầm cỡ thế giới.

Thứ tư, các dự án bất động sản cao cấp cần có thời gian để khẳng định rằng "dự án đó cao cấp thực sự". Các dự án cao cấp chỉ chứng minh được sau quá trình vận hành, hoạt động. Các phản hồi của khách hàng là yếu tố khẳng định cho chất lượng của toà nhà.

Với những tiêu chí trên, theo ông Hiển, những dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội hiện nay rất ít. Hầu hết các dự án đều chỉ thuộc phân khúc tầm trung và trên tầm trung một chút. Mặt khác, trong số các dự án thực sự cao cấp cũng mới chỉ có một vài dự án đã đi vào hoạt động trong một thời gian nhất định để có thể khẳng định được đẳng cấp, vị thế của dự án trên thị trường, ông Hiển nhận định.

"Bất động sản có tăng giá hay không không phụ thuộc vào thị trường"

Nhận định về tình hình hoạt động của các dự án căn hộ cao cấp trên thị trường hiện nay, ông Hiển tiết lộ, hầu hết các dự án có quy mô nhỏ, khoảng vài trăm căn hộ đều có mức giá tăng mạnh theo thời gian.

Đơn cử như dự án Hanoi Aqua Central, 44 đường Yên Phụ quy mô 238 căn hộ đang có giá chào bán trên thị trường thứ cấp từ 60 – 92 triệu đồng/m2, trong khi đó, mức giá khởi điểm cách đây hai năm là 50 – 92 triệu đồng/m2. Dự án Sun Grand City Thụy Khuê quy mô 515 căn hộ đang có giá 62 – 118 triệu đồng/m2, giá sơ cấp năm 2017 là 48 – 106 triệu đồng/m2. Dự án Hoàng Thành Tower 183 căn hộ đang có già 72 – 102 triệu đồng/m2, giá sơ cấp năm 2011 là 65 – 75 triệu đồng/m2.

Hay như tại dự án Lancaster Hà Nội theo bà Phan Thị Trang, Phó tổng giám đốc TTG Holding phụ trách quản lý vận hành bất động sản tiết lộ, với dịch vụ tiện ích theo tiêu chuẩn khách sạn năm sao, mức giá khởi điểm tại dự án là 2.200 USD/m2, sau năm năm đi vào hoạt động, hiện đã lên đến 80 – hơn 100 triệu đồng/m2.

Theo bà Trang, ngay khi mở bán, dự án đã đạt thanh khoản 100%. nhiều khách hàng cá nhân đã mua một số lượng căn hộ lớn để kinh doanh vận hành dịch vụ cho thuê với lợi nhuận ổn định. Mức giá cho thuê tại dự án hiện khoảng hơn 2.000 USD/tháng với tỷ lệ lấp đầy luôn đạt trên 90%.

Trong khi đó, các dự án chung cư cao cấp có quỹ căn lớn, giá căn hộ hầu như không có nhiều biến động. Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Hiển cho rằng, các dự án có nguồn cung quá lớn đã gây ra sự cạnh tranh trong chính dự án làm ảnh hưởng đến sự tăng giá của căn hộ.

Tương tự, về giá thuê, các dự án có số lượng căn càng lớn, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ bị ảnh hưởng do cạnh tranh nội bộ quá nhiều. Do đó, các dự án bất động sản cao cấp có số lượng căn nhỏ sẽ giữ được giá, đảm bảo khả năng tăng giá và việc cho thuê ít cạnh tranh hơn.

Mặt khác, theo ông Hiển, chung cư khác với nhà phố và liền thổ, giá chung cư cao cấp có thể khẳng định được tăng hay không phải sau 2 - 3 năm vận hành. Đây là thời gian để các chủ đầu tư chứng minh được chất lượng dự án cũng như dịch vụ vận hành quản lý, hệ thống bảo trì có thực sự tốt, đáp ứng được nhu cầu của cư dân. 

"Giá chung cư không tăng do thị trường mà tăng do chất lượng dự án và dịch vụ mà chủ đầu tư cung cấp. Nếu dự án có chất lượng và được quản lý vận hành tốt sẽ là tài sản chứ không phải tiêu sản. Bên cạnh khoản lợi nhuận do khả năng tăng giá của dự án theo thời gian, nhà đầu tư còn thu được nguồn tiền trong quá trình cho thuê lại", ông Hiển nhận định.