Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng thị trường đầu năm

Bất động sản công nghiệp hút đầu tư

Theo các chuyên gia, bất động sản công nghiệp được dự đoán là điểm sáng lớn nhất trong bức tranh địa ốc Việt Nam năm 2023 mặc dù có nhiều thách thức, nổi bật là áp lực cạnh tranh thu hút FDI do giá thuê đất đang ngày càng tăng cao và Trung Quốc đã mở cửa trở lại sau 3 năm "bế quan, toả cảng".

Báo cáo bất động sản công nghiệp phía Nam của Cushman & Wakefield cho biết, tính đến cuối năm 2022, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng ở thị trường miền Nam, đạt mốc bình quân 159 USD (khoảng 3,8 triệu đồng) mỗi m2 trên cho một chu kỳ thuê, tăng 3% so với quý trước và tăng 10% so với năm ngoái.

Trong khi đó, báo cáo của Savills Việt Nam cho hay, đến cuối năm rồi, giá thuê trần (cao nhất) đất công nghiệp tại TP.HCM ghi nhận chạm mức 300 USD mỗi m2 một chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối. Tại vùng lân cận như Long An và Bình Dương, giá thuê đất công nghiệp đã lên đến gần 180 USD mỗi m2 một chu kỳ thuê và nguồn cung có sẵn không quá nhiều. Đà tăng giá thuê đất tại các thủ phủ công nghiệp phía Nam kéo dài trong nhiều năm qua và liên tục lập đỉnh mới.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng thị trường Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố để thu hút nhà đầu tư. Ngoài giá thuê đất, nhà đầu tư nước ngoài còn cân nhắc nhiều yếu tố khác trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Theo đó, Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược khi nằm giữa Trung Quốc và Singapore, tiếp giáp với biển Đông - một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới. Việt Nam cũng là cửa ngõ ra biển của Lào, vùng Đông Bắc Campuchia và Thái Lan, Tây Nam Trung Quốc, nằm trên ngã tư đường hàng hải, hàng không quốc tế tạo điều kiện giao lưu với các nước trong khu vực và thế giới. Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.

Chưa kể, các quốc gia Đông Nam Á đang chiếm ưu thế trong việc thu hút các nhà sản xuất từ tay của Trung Quốc nhờ vào chi phí thấp, tiêu dùng trong nước gia tăng và cơ sở hạ tầng đang được cải thiện. Trong đó, Indonesia và Việt Nam là những thị trường hàng đầu để đầu tư vào bất động sản công nghiệp.

"Với riêng Việt Nam, thế mạnh còn thể hiện qua lực lượng lao động trẻ dồi dào, tay nghề cao, chi phí tương đối thấp cùng với nền chính trị ổn định. Bên cạnh đó, các yếu tố thu hút nhà đầu tư đến từ việc chiến lược phát triển hạ tầng giao thông. Riêng tại phía Nam, hạ tầng giao thông được cải thiện đang hỗ trợ kết nối tốt hơn giữa các địa phương, điển hình như cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận (hoàn thành năm 2022), cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ - Bạc Liêu (dự kiến hoàn thành năm 2023), cầu Nhơn Trạch (dự kiến hoàn thành năm 2025)...

Thách thức với bất động sản công nghiệp

Theo các chuyên gia, Việt Nam vẫn được xem là lựa chọn chiến lược cho quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Thách thức tiếp theo là làm thế nào để thu hút và giữ chân nguồn vốn đầu tư chất lượng cao.

Dù không quá lo lắng về việc giá thuê đất tăng và áp lực cạnh tranh từ phía Trung Quốc bởi Việt Nam vẫn luôn có những lợi thế riêng biệt, song vẫn còn nhiều vấn đề trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cần được tháo gỡ như: Quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai cho nhà đầu tư, quy trình thực hiện thủ tục thúc đẩy đầu tư... đặc biệt lưu ý về quy hoạch chi tiết, phân bổ các chức năng hậu cần, thương mại, dịch vụ, trung tâm dữ liệu.

"Diện tích đất công nghiệp sẽ cần tăng thêm để đón đầu xu hướng, nhưng song song với tăng trưởng nguồn cung, Việt Nam còn cần cải thiện nhiều yếu tố để thu hút thêm nhà đầu tư. Trong đó, cơ sở hạ tầng là một trong những yếu tố quan trọng nhất. Dù giá đất công nghiệp tăng, tốc độ phát triển logistics/cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng này vì quá trình phát triển cho những thay đổi đáng kể về hạ tầng vẫn diễn ra chậm chạp thì các nhà đầu tư tiềm năng sẽ tìm kiếm các thị trường thay thế khác", bà Trang nói.

Cũng theo bà Trang Bùi, mức chi tiêu cho cơ sở hạ tầng ở Việt Nam là tương đối cao so với các nước trong khu vực, song chúng ta vẫn còn một quãng đường dài để có thể phát triển được một hệ thống giao thông đồng bộ và xuyên suốt. Do đó, việc tiếp tục duy trì mức đầu tư này là cần thiết. Trong đó, cần đặc biệt chú trọng vào việc phát triển hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích và năng lượng tái tạo.

Với quy trình giao thương xuyên biên giới, Việt Nam cũng còn nhiều hạn chế. Hiện nay, chi phí giao dịch qua biên giới của nước ta kém cạnh tranh hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Cụ thể, mức chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục chiếm tới 30% trong tổng phí giao dịch biên giới, trong khi nước phát triển như Singapore chỉ 10 - 15%.

Bên cạnh cơ sở hạ tầng, đại diện Cushman & Wakefield cũng đề xuất phải chăm lo, phát triển một số yếu tố cơ bản trong đó đáng chú ý là thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao đang gây trở ngại cho doanh nghiệp, nói cách khác là thị trường lao động trẻ, dồi dào, nhưng cần nâng trình độ tương đồng với các nước cùng khu vực.