Bất động sản công nghiệp cần gì để hấp dẫn hơn?

Nhu cầu thuê kho, xưởng giảm nhẹ

Thị trường khu công nghiệp Việt Nam chịu thử thách với hai đợt dịch Covid-19 bùng phát tại các trung tâm công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam, mà trong đó khu vực phía Nam bị ảnh hưởng nặng nề trong quý III/2021.

Thống kê Hội Môi giới bất động sản cho thấy, tính đến quý III/2021, trên cả nước có khoảng 370 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích 115.200 ha. Giá cho thuê mặt bằng nhìn chung không biến động nhiều so với kỳ trước. Chủ cho thuê phải hỗ trợ giá trung bình 20-30% cho các đối tượng còn thuê.

Đơn cử, tại khu vực Trung du Bắc Bộ, giá thuê trung bình dao động trong khoảng 1,4 – 2,5 triệu đồng/m2/chu kì thuê đối với các dự án có chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân và 0,4 – 0,8 triệu đồng/m2/chu kì thuê đối với các dự án có chủ đầu tư là nhà nước.

"Giá thuê tăng khoảng 3 – 5% so với quý trước, một số địa phương như Bắc Giang, Bắc Ninh giá tăng khoảng 7% so với quý II/2021", báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu.

Số liệu từ CBRE cho thấy, trong 9 tháng năm 2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 78,5%. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại 4 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,2%.

Xét về quy mô giao dịch, các giao dịch thuê đất có quy mô giao động từ 3 - 25ha trong đó quy mô phổ biến là 3 - 5ha với nhu cầu đến từ nhóm ngành sản xuất đồ nội thất, điện tử, kho vận và bao bì, đóng gói.

Đáng chú ý, trong quý III/2021, nhu cầu thuê đất và kho, xưởng xây sẵn ghi nhận sụt giảm nhẹ do hạn chế di chuyển giữa các thành phố và các chuyến bay nước ngoài.

Cũng theo CBRE, ở góc độ tổng thể, hoạt động của xưởng và kho xây sẵn duy trì ở mức ổn định theo năm do nguồn cung lớn được đưa vào hoạt động trong năm 2019 và 2020 cũng như hoạt động cho thuê bị trì hoãn do lệnh hạn chế đi lại. Sự tăng trưởng mạnh của các công ty thương mại điện tử và logistics kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát đã thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ và cơ sở phân phối.

Thay đổi để thích ứng

Theo đánh giá chuyên gia, doanh nghiệp, với sự thay đổi mạnh mẽ trong đại dịch, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Khó khăn vừa qua cho thấy sự cần thiết trong việc đa dạng địa điểm sản xuất, mở rộng kho hàng và đặc biệt là nhóm kho lạnh cho hàng hóa thực phẩm, nông sản...

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam nhận xét về triển vọng của thị trường: "Các khó khăn trong ngắn hạn sẽ sớm được giải quyết, thị trường duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn với kế hoạch mở rộng của các nhà máy nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Theo nghiên cứu mới nhất của CBRE châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam được đánh giá là thị trường quan trọng trong 3 năm tới của các chủ đầu tư và khách thuê công nghiệp và kho vận. Ngoài ra, nhu cầu sản xuất bền vững và các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang được các khách thuê quan tâm khi xây dựng nhà xưởng mới."

Các chủ đầu tư khu công nghiệp cũng đang thực hiện các thay đổi về phát triển sản phẩm để thích ứng với tình hình mới. Các điểm nổi bật là sự áp dụng công nghệ hiện đại để quản lý và vận hành cơ sở hạ tầng, cung cấp các gói dịch vụ bao gồm dịch vụ pháp lý, nhân sự để giúp khách thuê tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện dự án. Ứng dụng công nghệ thực tế ảo trong việc giới thiệu sản phẩm nhà xưởng, đất công nghiệp giúp khách hàng trải nghiệm sản phẩm trực tuyến khi việc di chuyển xem trực tiếp chưa được thực hiện.

Theo ông Lê Đình Chung- Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, bất chấp những tác động từ dịch bệnh, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực đến từ hoạt động đầu tư nước ngoài và sự thay đổi trong chính sách của Chính phủ.

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong 7 tháng đầu năm 2021 vẫn đạt 10,5 tỷ USD, tăng 3,8% so với cùng kỳ năm 2020. Thị trường mới ghi nhận thỏa thuận hợp tác giữa liên danh Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc và Công nghệ Viễn thông Sài Gòn (Saigontel) và tập đoàn Quantum (Mỹ) đầu tư chuỗi các dự án trong những lĩnh vực trọng điểm với tổng giá trị 20 - 30 tỷ USD.

"Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp khu vực miền Bắc đang duy trì ở mức 75%, trong khi đó nhà xưởng xây sẵn lại chứng kiến tỷ lệ này giảm đi so với quý đầu của năm 2021 do ảnh hưởng từ nguồn cung mới trong thị trường", ông Chung thông tin.