Thị trường bất động sản tiếp tục giảm sút nguồn cung lẫn thanh khoản

Bất động sản chững lại, thanh khoản sụt giảm

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định 9 tháng đầu năm 2022, thị trường giảm sút cả về cung và lượng giao dịch.

Cụ thể, lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, 9 tháng đầu năm có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tỉ lệ hấp thụ các căn hộ giảm sút, chỉ ở mức gần 48% so với năm 2021. Riêng trong quý 3 năm nay, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với quý 2.

Trong đó, thị trường TP.HCM cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc như đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự. Theo đó, tháng 8 vừa qua, TP.HCM có 543 căn hộ mở bán, trong khi đó sức tiêu thụ chỉ đạt 177 căn. Các phân khúc còn lại hầu như không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong tháng. Tỉ lệ hấp thụ chung ở các dự án "chạm đáy" thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây, dao động phổ biến chỉ từ 16 - 26% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, thanh khoản thị trường tiếp tục sụt giảm khi nguồn cung hạn chế. Theo đó, lượng sản phẩm nhà, đất được bán ra trong tháng 5 giảm 11% so với cùng kỳ năm trước.

Giao dịch mua bán loại hình đất nền có dấu hiệu chậm lại, chỉ gợn sóng nhẹ ở các khu vực đường vành đai hoặc một số khu vực có thông tin về quy hoạch dự án. Lượng quan tâm bất động sản cũng giảm 9%, tập trung chủ yếu ở loại hình đất nền dự án.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam cho rằng, hiện tượng thanh khoản đã sụt giảm, một phần do đa phần người mua không dám mua, còn người bán thì do dự, không muốn giảm giá nhiều. Điều này dẫn đến một thực tế là mua vào dễ hơn bán ra. Bởi mức giá bán đang neo cao hơn so với giá trị thực tế.

Nhà đầu tư bất động sản cần cân nhắc

Theo các chuyên gia, dù thanh khoản giảm, thị trường căn hộ TP.HCM liên tục lập đỉnh với mức giá tăng mạnh ở tất cả phân khúc. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại TP.HCM vẫn đang trong đà tăng mạnh.

Cụ thể, giá rao bán chung cư ở TP.HCM trong các tháng đầu năm 2022 đã tăng 5% so với mặt bằng giá 2021. Khảo sát của nhiều công ty nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, căn hộ ở khu vực TP.Thủ Đức và huyện Nhà Bè đang được chào giá 60-100 triệu đồng/m2. Từ đầu năm đến nay, các dự án đang mở bán hoặc đang chào giá dự kiến ra thị trường trong các tháng cuối năm tiếp tục xu hướng đi lên dù đã neo cao trong quý đầu năm.

Bên cạnh đó, Colliers Việt Nam cũng chỉ ra giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng khoảng 5% so với quý trước, đặc biệt là ở khu Đông thành phố. Nhiều chuyên gia dự báo, giá các dự án căn hộ còn tiếp tục đà tăng trong tương lai khi mà nguồn cung bất động sản tại TP.HCM chưa có dấu hiệu cải thiện rõ nét.

Giá nhà đất tại TP.HCM liên tục tăng là rào cản lớn với nhiều người có thu thập vừa và khá. Đáng chú ý, gần đây nhiều ngân hàng kiểm soát chặt các khoản vay với lĩnh vực bất động sản, hoặc thông báo đã hết room tín dụng càng khiến người dân khó khăn hơn trong việc mua nhà.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguyên nhân căn cơ nhất, sâu xa nhất dẫn đến tình trạng tăng giá bất động sản thời gian qua là do thiếu nguồn cung và lực cầu tăng cao. Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do các dự án bất động sản gần như dừng hẳn, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án để bơm nguồn hàng vào thị trường.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá bất động sản. Việc tăng giá đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, cuộc xung đột giữa Nga và Ukraine, lạm phát. Đây là những diễn biến trong thị trường thời gian qua, đặc biệt là bất động sản nhà ở.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư Bất động sản Việt An Hòa khuyến cáo, trong bối cảnh thị trường diễn biến theo hướng không mấy tích cực như hiện nay, các nhà đầu tư nên chờ đợi và tiếp tục quan sát các diễn biến tiếp theo của thị trường. Nếu vẫn chọn mua bất động sản ở thời điểm này, người mua cần cân nhắc nhiều yếu tố. Cụ thể, chỉ nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông. Bên cạnh đó, nhà đầu tư không nên vay ngân hàng để mua lúc này bởi khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới.