Bất động sản trong vòng xoáy bất định

Covid-19 quay lại, các kênh tài chính khác biến động mạnh đang tạo ra nhiều thách thức, khó khăn cho thị trường địa ốc.

Sau nhiều tháng đầu năm thấm đòn đại dịch, tháng 5 và 6 được xem là cột mốc tái khởi động của ngành địa ốc khi cả nước kiểm soát tốt dịch bệnh và các hoạt động mua bán hồi phục tích cực. Thế nhưng, làn sóng Covid-19 thứ hai ập đến vào tháng 7 khiến thị trường bất động sản một lần nữa rơi vào vòng xoáy bất định.

Điều khiến các chuyên gia quan ngại là không chỉ có thách thức mang tên Covid-19, bất động sản còn phải đón thêm nhiều bất lợi cùng lúc như: giá vàng tăng cao, lãi suất hạ xuống thấp, rủi ro pháp lý vẫn chưa được giải quyết. Các biến số này thổi bùng quan ngại về bức tranh màu xám của thị trường bất động sản trong 12 tháng tới.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á dự báo trong 6-12 tháng tới, thị trường bất động sản đứng trước rất nhiều thách thức do diễn biến phức tạp của đại dịch. Với tác động tâm lý mạnh mẽ của làn sóng Covid-19 thứ hai, trong vài quý tới, nhu cầu của thị trường bất động sản sẽ sụt giảm mạnh trong khi nguồn cung vẫn tăng lên do dư âm của hội chứng hưng phấn ngắn trong tháng 5 và 6 để lại.

Ông Hạnh phân tích, điều khiến doanh nghiệp trở tay không kịp chính là khi dịch bệnh được kiểm soát trong nước từ tháng 5, các kế hoạch bán hàng đã hoạch định cho 6 tháng cuối năm một lần nữa bị chặn đứng bởi sự tái phát của dịch bệnh. Từ tháng 7 trở đi, sức tiêu thụ hàng hóa trên thị trường nhiều khả năng đi xuống, giá bán bất động sản trên thị trường sơ cấp sẽ không giảm trực tiếp vì quan ngại làn sóng giảm giá domino nhưng tỷ lệ chiết khấu (giảm giá gián tiếp để kích cầu) sẽ nở rộ.

Theo chuyên gia này, đối với khu vực các tỉnh phía Nam, đặc biệt là vùng TP HCM, nguồn cung mới tăng ở các phân khúc căn hộ tại tỉnh Bình Dương, đất nền, nhà phố bùng nổ ở Đồng Nai, Long An dẫn đến sự cạnh tranh tìm đầu ra trở nên khốc liệt. Thị trường bắt đầu xuất hiện tình trạng một số dự án lúc đầu định vị mức giá bán rất cao, nhưng phải điều chỉnh lại thông điệp và nâng tỷ lệ chiết khấu để kích cầu. Đơn cử một dự án tại Long Thành, giá thăm dò thị trường 22-25 triệu đồng mỗi m2 nhưng khi công bố giá bán chính thức rẻ hơn 15-20%, còn có thêm khoản chiết khấu lên đến gần 10% để hỗ trợ kích cầu.

CEO Ngọc Châu Á phân tích, động thái giảm giá nhà đất không biểu hiện trực tiếp ở nguồn cung mở bán lần đầu ra thị trường nhưng đã xuất hiện làn sóng giảm giá gián tiếp bằng các gói ưu đãi, khuyến mãi, chiết khấu cao cho người mua. Thị trường đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại) có thể phải đối mặt với sức ép nặng nề hơn giai đoạn làn sóng Covid-19 đầu tiên. Những "tay chơi" nào đang sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải đối mặt với việc giảm giá nếu muốn thu hồi dòng tiền.

Theo đánh giá của ông Hạnh, do ảnh hưởng của đại dịch, nền kinh tế sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trước, thu nhập của nhiều tầng lớp trong xã hội sẽ giảm sút và tạo tâm lý bất an trong giới đầu tư. Khách hàng có xu hướng trữ tiền mặt, co cụm để phòng thủ vì lo ngại từ đây đến cuối năm sẽ phải đối mặt với các thách thức của dịch bệnh. Việc tiếp cận khách hàng bị hạn chế hơn, thậm chí hoạt động doanh nghiệp với số lượng nhân viên đông cũng rủi ro trong bối cảnh hiệu suất bán hàng giảm. Riêng bất động sản cho thuê sẽ còn lún sâu trong chu kỳ khủng hoảng khi nhu cầu thuê lao dốc và giá thuê sụt giảm mạnh.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty đầu tư Bất động sản Việt An Hòa dự báo làn sóng Covid-19 thứ hai cùng với biến động giá vàng tăng, lãi suất hạ khiến tâm lý của nhà đầu tư bất động sản trong những tháng còn lại của năm 2020 bị dao động mạnh. Họ sẽ có 2 xu hướng chính là gửi tiền vào các tài sản không bị mất giá hoặc duy trì lượng tiền mặt để phòng thủ. Các giao dịch đất nền, đất vườn vùng ven pháp lý hoàn chỉnh và căn hộ giá dưới 2 tỷ sẽ là nhóm sản phẩm chủ lực dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên nhóm này được giao dịch khá thận trọng.

Giai đoạn quý I-II/2021, tâm lý tiền mặt là vua vẫn tiếp tục ám ảnh thị trường, xu hướng giữ tiền mặt có thể vẫn duy trì tỷ lệ 30% dòng vốn đầu tư. Đây sẽ là giai đoạn đầy thách thức vì thị trường bất động sản nhiều khả năng chưa thể gỡ được thế khó ngay lập tức do giao dịch chậm, lực cầu yếu.

Chuyên gia này cho rằng, phải chờ đến cuối năm 2021, nếu vượt qua được các áp lực của những tháng đầu năm, thị trường có thể từng bước cải thiện giao dịch và biến chuyển tích cực hơn trong năm 2022.

Ông Quang đánh giá, hiện nay có quá nhiều biến số có thể góp phần thay đổi thị trường bất động sản trong 6-18 tháng tới. Đó là diễn biến dịch bệnh trong nước và toàn cầu, thị trường chứng khoán, lãi suất huy động, chính sách cho vay bất động sản, diễn biến giá vàng, ngoại hối... Tuy nhiên sự hồi phục của thị trường cũng phụ thuộc rất lớn vào chiến lược quốc gia. Theo đó, nếu chính sách Nhà nước ổn định và khuyến khích phát triển bất động sản dài hạn, bền vững sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc cải thiện nguồn cung thị trường bất động sản và tháo gỡ được nút thắt rủi ro pháp lý đang bế tắc hiện nay.

Trước đó, CBRE từng dự báo thị trường nhà ở có thể xảy ra 2 kịch bản trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến khó lường. Kịch bản thứ nhất, nếu đại dịch được kiểm soát vào tháng 6, giá nhà toàn thành phố có thể tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao như hiện nay, thậm chí tăng 5% so với năm 2019.

Ở kịch bản thứ hai, nếu đại dịch kéo dài đến tận tháng 9 mới được kiểm soát, đơn vị này tiên liệu mọi khó khăn cho thị trường bất động sản sẽ chồng chất. Cụ thể, đối với thị trường nhà ở, giá bán nhà chung cư trên thị trường sơ cấp dự kiến giảm trung bình 6% so với năm trước, tiêu thụ căn hộ cũng lao dốc. Thị trường thứ cấp sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng hơn thị trường sơ cấp nếu diễn biến dịch bệnh phức tạp dần lên. Đối với thị trường bất động sản thương mại cho thuê, việc dịch bệnh kéo dài sẽ ảnh hưởng đến năng suất hoạt động thấp, khả năng lấp đầy sụt giảm, giá thuê đi xuống.

CBRE cũng từng đặt ra giả thiết về tình huống cực xấu là đại dịch kéo dài lâu hơn, khi đó thị trường bất động sản phải thiết lập cơ chế mới để thích ứng với hoàn cảnh đặc biệt và khác thường. Điều này đồng nghĩa với việc các phản ứng của thị trường địa ốc trở nên khó đoán hơn trong thời gian tới khi phụ thuộc rất lớn vào quá trình kiểm soát dịch bệnh trong nước và toàn cầu.