Bỏ khung giá đất: Giá nhà sẽ "đội" lên cao?

Quyết sách được toàn xã hội chờ đợi

Nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với 16 chương và 237 điều đã được ban hành và đang được lấy ý kiến của nhân dân. Trong đó bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với phổ biến trên thị trường.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám Đốc, Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho hay việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần "cởi trói" cho giá đất địa phương, tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

"Tuy nhiên điều này sẽ xuất hiện không ít những lo ngại có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án bị đội lên. Các doanh nghiệp bất động sản phải chịu thêm chi phí liên quan đến giá đất, doanh nghiệp đã khó lại càng thêm khó. Nó sẽ tác động đến việc các doanh nghiệp sẽ đẩy giá nhà tăng theo", luật sư Tuấn phân tích.

Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm cũng khiến nhiều người băn khoăn về năng lực của các chính quyền địa phương, như nhân lực, cơ sở hạ tầng. Nhiều chuyên gia cho rằng, dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi.

Cụ thể, tại Điều 19 Dự thảo quy định nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá cụ thể.

Một điều khiến rất nhiều người băn khoăn, là liệu chính quyền địa phương có đủ nhân lực, cơ sở hạ tầng để xây dựng giá đất hàng năm. Bởi khi đó, khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện. Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được "cơ sở dữ liệu về giá đất" theo "vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn". 

Phân tích vấn đề này, TS. Phạm Anh Tuấn, Trưởng khoa Quản lý Đất đai Đại học Tài nguyên và Môi trường, cho rằng việc thiếu nhân lực hay cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được là điều không đáng lo ngại. Trên thực tế UBND cấp tỉnh đã quen với việc công bố bảng giá đất 5 năm 1 lần và quyết định giá đất cụ thể cho từng trường hợp cụ thể.

"Cơ quan định giá đất cấp tỉnh tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, nguồn nhân lực, trang thiết bị, hệ thống phần mềm và hệ thống truyền dữ liệu giúp đẩy nhanh công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất sẽ là cơ sở quan trọng trong việc xây dựng bảng giá đất.

Đồng thời, sẽ căn cứ theo vùng giá trị đất, căn cứ theo giá các thửa đất chuẩn, khi đó công việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể của UBND các tỉnh sẽ ngày càng đi vào chuyên nghiệp, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả và mang tính khách quan hơn trong việc xác định giá đất", TS. Tuấn phân tích.

"Thổi giá" là rào cản cho việc xác định khung giá đất?

Vấn đề đặt ra là xác định giá đất thế nào cho phù hợp với thị trường, khi mà tình trạng "thổi giá" diễn ra khá phổ biến, làm méo mó thị trường? TS. Phạm Anh Tuấn cho rằng, việc quản lý giá đất là lĩnh vực rất phức tạp, xác định giá đất và việc bình ổn giá đất trên thị trường bất động sản là nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước.

"Những ý kiến về việc bỏ khung giá đất khó xác định giá phù hợp thực tế không đáng lo ngại, vì vẫn còn bảng giá đất. Việc giá đất tăng hay giảm, biến động mạnh hay ổn định phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Vì vậy, việc đảm bảo giá đất ổn định và luôn phản đúng với giá trị thực trên thị trường và sự phát triển kinh tế - xã hội khu vực là nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước", ông Tuấn bình luận.

Theo ông Tuấn, các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản phải làm tốt công tác kiểm soát giá đất trên thị trường như khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, đánh thuế cao vào người đầu cơ đất đai, đánh thuế cao với người có giao dịch chuyển nhượng bất động sản ngắn và tần xuất lớn, thu hồi hoặc có giải pháp khắc phục với các dự án bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng theo tiến độ của dự án đầu tư, rà soát lại các quy định pháp luật hiện hành tiến tới dừng hẳn các dự án về phân lô, bán nền; làm tốt chính sách tín dụng bất động sản, hạn chế dòng tiền không đưa vào sản xuất mà chuyển vào đầu cơ đất đai lớn, gây ảnh hưởng không tốt cho sự phát triển của nền kinh tế.

Có thể thấy, khái niệm hệ số biến động giá thị trường trong Dự thảo Luật rất khó hiểu, vì vậy cần phải có quy định thật cụ thể để địa phương thực hiện. Bởi thực tế, giá thị trường luôn biến động từng ngày, có tình trạng cố tình "thổi giá". Nên nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy sẽ thiếu tỉnh ổn định và gây ra rất nhiều tranh cãi, không thống nhất. Bảng giá đất này phải phù hợp với giá trị thị trường chứ không phải giá cả thị trường.

"Theo tôi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên đề cập việc xây dựng bảng giá đất "phù hợp với giá trị thị trường", nhằm tránh những khúc mắc trong thực tế triển khai. Ngoài ra, dự thảo luật sửa đổi cũng cần quy định về đăng ký, cập nhật giá đất hằng năm và quyền ưu tiên mua của nhà nước với đất chuyển nhượng giá thấp. Định giá đất nên do tư vấn độc lập thực hiện và ứng dụng công nghệ... để giảm tối đa cơ hội ai đó có thể can thiệp, lạm quyền. Hội đồng định giá đất, ngoài cán bộ chuyên môn nên có thêm đại diện các bên liên quan để đảm bảo tính minh bạch, công khai". TS. Phạm Anh Tuấn đề xuất.

Giá đất tăng phi mã sau khi bỏ khung giá đất?

Khi Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) không có khung giá đất cụ thể, để thả nổi theo thị trường, dẫn đến giá đất tăng phi mã. Điều này sẽ dẫn đến việc thu hồi dự án nhà nước không đủ tiền để đền bù, gây khó khăn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.

Các chuyên gia cho rằng, việc định giá sát với thị trường không có nghĩa là để giá đất "thả nổi", mà phải có các kênh thông tin và tham khảo sự quản lý của nhà nước. "Để tránh tình trạng này nhất định phải xây dựng sớm hệ thống dữ liệu thông tin về buôn bán, giao dịch đất đai, từ đó làm cơ sở xác định, so sánh, định giá trong giao dịch. Thông tin về người dùng có thể được ẩn danh, nhưng giá cả, giao dịch, diện tích… phải rõ ràng, minh bạch. Chỉ khi thông tin cụ thể, rõ ràng thì mới xóa bỏ được cơ chế "hai giá" trong giao dịch bất động sản, tránh thất thu thuế cho ngân sách nhà nước", luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho hay.

TS. Phạm Anh Tuấn cũng cho rằng cần phải xác định giá đất tại mỗi địa phương trong phạm vi huyện, thị trấn, tỉnh. Trong tỉnh, mỗi nơi giá đất cũng khác nhau. Do đó cần chặt chẽ trong xác định giá đất tại mỗi khu vực, nếu không sẽ rối loạn bảng giá đất.

Trưởng khoa Quản lý Đất đai Đại học Tài nguyên và Môi trường cũng thừa nhận việc xác định giá thị trường để đảm bảo tính công bằng, minh bạch là việc làm vô cùng khó khăn, thách thức với đơn vị tham gia định giá đất. Nếu quản lý không tốt sẽ xuất hiện tình trạng "yêu ghét, xin cho".

"Chính vì thế nhà nước cần ban hành một công thức tính giá đất sát với thị trường dựa trên các tiêu chí cụ thể. Với công thức tính giá đất và những hướng dẫn cụ thể, hội đồng định giá đất sẽ dựa vào đó để tính toán giá đất phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương, giảm thiểu nguy cơ tùy tiện áp giá theo hướng vụ lợi cho cá nhân hay một tổ chức nào đó.  Một trong những yêu cầu quan trọng của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là xây dựng được cơ chế hữu hiệu, nâng cao chất lượng thẩm định giá đất. Đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá và cả đạo đức của các định giá viên", TS. Tuấn nhấn mạnh.