"Bỏ" thành phố lớn, đại gia bất động sản "xắn tay" làm dự án tỉnh lẻ

Thị trường lớn phát triển mất cân đối

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản, thị trường bất động sản nhà ở cả nước Quý III/2019 tiếp tục cho thấy sự sụt giảm so với cùng kỳ năm 2018, có dấu hiệu phát triển không ổn định.

Cụ thể, thị trường bất động sản Hà Nội đánh dấu sự sụt giảm cả về lượng cung và giao dịch so với quý II và cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 3 năm qua và giá bán căn hộ gần như không có biến động so với quý trước.

Giao dịch thành công chủ yếu vẫn là khách hàng có nhu cầu sử dụng thực. Đầu tư lướt sóng lãi nhanh từ bất động sản ở Hà Nội giảm mạnh. Đầu tư để kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ kém hiệu quả hơn so với TP.HCM.

Ngược lại, trong quý III/2019, thị trường bất động sản TP.HCM có lượng cung và giao dịch bất động sản nhà ở tại TP.HCM tăng mạnh.Tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở tại TP.HCM đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm qua, xấp xỉ 95%.

Tuy nhiên, căn hộ giá thấp tại thị trường TP.HCM khan kiếm nguồn hàng. Nguyên nhân do, căn hộ giá thấp đã bị đẩy giá vượt mức 25 triệu đồng/m2 và trở thành phân khúc trung cấp. Bởi vậy tại TP.HCM, quý III không còn căn hộ giá thấp.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tại Hà Nội nguồn cung và lượng giao dịch, tỉ lệ hấp thụ giảm mạnh, tại TP.HCM tỉ lệ hấp thụ, giá tiếp tục tăng cao. Căn hộ chung cư trung cấp vẫn là dòng sản phẩm chủ đạo nhưng lượng dự án có sản phẩm mới chào bán ra thị trường hạn chế.

"Thị trường căn hộ chung cư tiếp tục cho thấy sự phát triển mất cân đối giữa các phân khúc, thiếu nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp", ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, nhà đầu tư không còn quá mặn mà với thị trường căn hộ tại các thành phố lớn bởi nhiều nguyên nhân như: thiếu cân đối trong sản phẩm bất động sản; giá căn hộ cao; nguồn cung hạn chế… khó sinh lời.

Thị trưởng tỉnh lẻ sôi động

Cũng theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, một số vùng có thị trường bất động sản đã phát triển mạnh trong một vài năm trở lại đây như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam và một số tỉnh thành khác trên cả nước  tiếp tục có dấu hiệu suy giảm bởi các vấn đề về chính sách và vốn tín dụng, lãi suất ngân hàng. Nguồn cung hạn chế, giao dịch chủ yếu đến từ các Dự án đã chào bán trước đó. Xảy ra tình trạng một  số Dự án đóng bảng hàng, ngừng giao dịch do điều kiện pháp lý chưa đảm bảo hoặc không bán được hàng.

Tuy nhiên, một số thị trường mới như Hòa Bình, Yên Bái, Lâm Đồng, Ninh Thuận, Bình Thuận… dành được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Trong đó, hiện các Dự án phát triển tại các khu vực này đều trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư nên chưa có  sản phẩm chào bán ra thị trường.

Theo khảo sát thực tế, ngay từ đầu năm 2018, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã "xắn tay" nghiên cứu thị trường vùng Đông Bắc và triển khai nhiều dự án tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên,...

Tại các tỉnh lẻ quỹ đất còn lớn lại có nền công nghiệp phát triển nhanh chóng, mạnh mẽ cùng hạ tầng giao thông đang được đầu tư hoàn thiện, thúc đẩy thị trường bất động sản tại đây phát triển sôi động, cũng như tạo ra các cơn "sốt đất".

Chỉ tính riêng thị trường Bắc Ninh đã có sự quy tụ của nhiều đại gia bất động sản lớn như Vingroup, Him Lam, FLC. Năm 2018, Bắc Ninh có 27 dự án phát triển đô thị với hơn 10.000 sản phẩm, mức độ hấp thụ đạt bình quân 70% mỗi lần mở bán. Thị trường căn hộ cho thuê cũng phát triển mạnh, đạt tỷ lệ lấp đầy 80%. Bắc Ninh được xem là "thỏi nam châm của Bắc Bộ" khi sở hữu lợi thế một trong những tỉnh đứng đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư FDI.

Hay tại Hưng Yên, mấy tháng gần đây, nhiều thông tin về các dự án bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp lớn được đề xuất xây dựng ở tỉnh này. Đơn cử như: Công ty Xây dựng và Phát triển đô thị Hoà Phát (thuộc Tập đoàn Hoà Phát) có văn bản gửi UBND tỉnh Hưng Yên xin chấp thuận chủ trương đầu tư một loạt dự án; Tập đoàn Vingroup được UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt là chủ đầu tư lập quy hoạch dự án Khu đô thị phía Đông sông Điện Biên với tổng diện tích dự kiến 232 ha…

Chia sẻ về xu hướng "đầu tư tỉnh lẻ", theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sự phát triển và tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong nhiều năm qua đã tạo đà cho các địa phương tỉnh lẻ trên cả nước phát triển, tuy sự phát triển này diễn ra không đồng đều. Không ít địa phương đã đầu tư mạnh mẽ vào việc phát triển các đô thị, khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp…

Những hoạt động đầu tư đó tất yếu đã tạo nên sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhu cầu về nhà ở và hệ thống hạ tầng dịch vụ xã hội các tỉnh bắt đầu hình thành, thị trường bất động sản cũng có mức chi phí và giá thành thấp so với các thành phố lớn, nên cơ hội để sinh lời cao. Những yếu tố này tạo hấp lực lớn đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, cũng theo lãnh đạo Hội Môi giới, nhu cầu của thị trường bất động sản phụ thuộc vào mức độ phát triển, kinh tế và tiềm năng của từng vùng, từng tỉnh và được phân bố hợp lý cho từng thời kỳ, từng giai đoạn. Do đó, nếu không tính toán, nghiên cứu kỹ lưỡng, các nhà phát triển bất động sản có thể đầu tư vượt cầu, tạo ra khủng hoảng thừa.