Cải tạo chung cư cũ: Gỡ khó trong việc lựa chọn nhà đầu tư

Theo thống kê, cả nước có hàng ngàn chung cư cũ, trong đó, riêng Hà Nội có khoảng hơn 1.500, còn TP.HCM khoảng hơn 530, trong đó có hàng trăm tòa nhà đã xuống cấp trầm trọng, cần được cải tạo lại.

Để đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân và chỉnh trang bộ mặt đô thị, chính quyền các địa phương đã đưa ra chính sách cải tạo chung cư cũ cả chục năm nay, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ ở cả 2 TP lớn dường như "giậm chân tại chỗ". 

Bài toán này đã đặt ra cho các ngành, các cấp cùng nhau đi tìm lời giải.

Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Mới đây, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đã có ý kiến góp ý dự thảo. Về nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo quy định "đối với trường hợp đã thực hiện lựa chọn chủ đầu tư mà quá 24 tháng kể từ thời điểm được lựa chọn mà chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án thì UBND cấp tỉnh thu hồi dự án và lựa chọn lại chủ đầu tư.

VCCI cho rằng, quy định này chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2013. Lý do vì thời điểm xác định thời hạn vi phạm theo dự thảo quy định là tính từ thời điểm chủ đầu tư được lựa chọn trong khi Luật Đất đai 2013 lại xác định là thời điểm nhận bàn giao đất trên thực địa.

Thời hạn không triển khai dự án bị xem là vi phạm để quyết định thu hồi, dự thảo quy định là quá 24 tháng, trong khi Luật Đất đai 2013 quy định chủ đầu tư có thể được gia hạn thêm 24 tháng, phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian chậm và hết thời hạn gia hạn mà chưa đưa vào sử dụng thì mới bị thu hồi…

Dự thảo cũng thiết kế quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo hướng cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạm cư. 

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lấy ý kiến các chủ sở hữu về việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phải có ít nhất 70% số lượng chủ sở hữu có sở hữu diện tích sử dụng hợp pháp trên tổng diện tích sử dụng nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia cho ý kiến và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% số lượng chủ sở hữu đó đồng ý.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phê duyệt việc lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư. Doanh nghiệp được lựa chọn là chủ đầu tư sẽ phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 thì "chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư"…

VCCI cho rằng, quy định trên là chưa hợp lý và chưa thực sự tạo thuận lợi cho nhà đầu tư về thủ tục. Vì vậy, cần cân nhắc, điều chỉnh lại quy trình này.

Dự thảo cũng đưa ra quy định "trường hợp một dự án có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu thầu và trúng đấu thầu thì các nhà đầu tư này phải ủy quyền cho một nhà đầu tư hoặc thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ tiêu chí do UBND cấp tỉnh ban hành để làm thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở".

Theo VCCI, cần xem xét lại quy định này tại dự thảo với Nghị định 25 để đảm bảo tính thống nhất.

"Việc bắt buộc các nhà đầu tư phải cùng thành lập doanh nghiệp hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư thực hiện sẽ gặp tình trạng các nhà đầu tư không tìm được "tiếng nói chung" trong việc thành lập doanh nghiệp, phân chia quyền lợi, nghĩa vụ… Trong trường hợp các nhà đầu tư không thống nhất được các vấn đề này thì sẽ giải quyết như thế nào, có phải thực hiện đấu thầu lại để lựa chọn chủ đầu tư?", VCCI đề nghị.