2 ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trên 30%

Dữ liệu thống kê BCTC hợp nhất quý IV/2025 có diễn giải chi tiết của PV Etime cho thấy, tổng dư nợ cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản của 10 ngân hàng trong nhóm thống kê ở mức 930.566 tỷ đồng, tăng 33% so với cuối năm 2024, tương ứng 18% tổng dư nợ.

Xét trong nhóm thống kê, có 2 ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trên 30% là SHB, BVBank. Tuy nhiên, danh sách thống kê có 3 nhà băng ghi nhận giảm tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trong năm 2025 bao gồm VPBank giảm gần 5%, HDBank giảm 3% và Techcombank giảm 2,3%.

Đáng chú ý, trong bảng xếp hạng dư nợ cho vay bất động sản, VPBank vượt Techcombank, hiện là ngân hàng có số dư cho vay kinh doanh bất động sản cao nhất hệ thống.

Tính đến 31/12/2025, mảng cho vay kinh doanh bất động sản của VPBank ghi nhận 207.428 tỷ đồng, chiếm 22% tổng dư nợ nhưng vẫn giảm 4,8% so với cuối năm 2024.

Trong năm 2025, Techcombank tụt xuống vị trí thứ hai về dư nợ danh mục này. Tuy nhiên, khi lãnh đạo ngân hàng từng chia sẻ Techcombank đặt mục tiêu đưa mảng cho vay bất động sản về chiếm khoảng 22% tổng mức cho vay trong định hướng 5 năm tới.

Tính đến hết năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản tại Techcombank ghi nhận 207.027 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 29%. Việc giảm tỷ trọng từ 30,88% tại cuối năm 2024 xuống dưới ngưỡng 30% cho thấy ngân hàng đang từng bước kiểm soát mức độ tập trung vào bất động sản, dù vẫn duy trì vai trò chủ lực của lĩnh vực này trong danh mục tín dụng.

Trong khi đó, điểm sáng là đã bắt đầu xuất hiện số ít nhà băng thu hẹp tỷ trọng cho vay bất động sản. Đơn cử, tại HDBank năm 2025 ghi nhận dư nợ lĩnh vực bất động sản ở mức 70.168 tỷ đồng, chiếm 13% tổng dư nợ. Tuy nhiên, so với cuối năm 2024, tỷ trọng cho vay bất động sản đã giảm 2,8 điểm %.

Đáng chú ý, có tới 7/10 ngân hàng trong nhóm thống kê có tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn tăng trưởng tín dụng ngân hàng, bao gồn: SHB, MB, TPBank, MSB, BVBank, VIB và LPBank.

Cho vay bất động sản chủ yếu là các khoản vay trung và dài hạn, có thời gian kéo dài từ 10 đến 20 năm, trong khi phần lớn nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng lại mang tính ngắn hạn. Việc tập trung quá nhiều vốn vào lĩnh vực này có thể làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn.

Nhịp điều chỉnh nắn dòng vốn cho vay bất động sản

Ngay từ đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có công văn gửi các tổ chức tín dụng yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản. Theo nhà điều hành, phần lớn dư nợ cho vay bất động sản hiện nay vẫn tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng bất động sản đã lên tới khoảng 30%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình chung của toàn hệ thống ngân hàng. Do đó, cần phải có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn với nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này.

Ngay sau chỉ đạo điều hành của NHNN, nhóm Big4 vốn có lợi thế về nguồn vốn giá rẻ – đã đồng loạt điều chỉnh tăng mạnh lãi suất cho vay bất động sản. Mức lãi suất cho vay bất động sản được nâng lên 13- 14% với các khoản giải ngân mới, chênh lệch lớn so với các chương trình ưu đãi lãi suất trước đây của nhóm Big4 (chỉ khoảng từ 5,5 - 7,5%/năm). Động thái này nhanh chóng tạo hiệu ứng "domino", lan sang cả khối ngân hàng tư nhân.

Theo góc nhìn từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc tăng lãi suất dù có khả năng kiềm chế tình trạng đầu cơ, nhưng nếu duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài sẽ tạo ra "tác dụng ngược". Hệ lụy rõ rệt nhất là rào cản tài chính khiến người dân khó tiếp cận nhà ở, đồng thời đẩy doanh nghiệp vào thế khó khi triển khai dự án. Khi chi phí vốn tăng cao, nguồn cung bị co hẹp, làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu vốn đã hiện hữu trên thị trường.

Ngược lại, việc ép lãi suất thế chấp xuống mức thấp một cách cực đoan cũng không phải là giải pháp bền vững. Thực tế lịch sử đã chứng minh, lãi suất thấp kéo dài dễ kích hoạt các làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá bất động sản tăng vọt vượt quá giá trị thực.

Do đó, VARS nhận định rằng bài toán cốt lõi không nằm ở việc "nới hay siết" một cách máy móc, mà là nghệ thuật điều tiết lãi suất và tín dụng linh hoạt. Mục tiêu là bảo đảm dòng tiền đi đúng hướng: vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

Các chuyên gia nhấn mạnh, chính sách tín dụng cần được điều hành phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô theo hướng phân hóa rõ nét thay vì siết chặt đồng loạt. Bất động sản hiện đóng vai trò trụ cột với đóng góp lớn vào GDP và có sức lan tỏa mạnh mẽ tới hơn 40 ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính.

Đặc biệt, trong bối cảnh tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng chủ yếu là bất động sản, một chính sách thắt chặt quá mức và kéo dài có thể gây ra những hệ lụy tiêu cực cho sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Chính vì vậy, ưu tiên hàng đầu hiện nay là một chính sách tín dụng có tính phân loại cao. Dòng vốn cần được khơi thông và ưu tiên cho phân khúc nhà ở giá bình dân, người mua nhà lần đầu và các dự án phục vụ nhu cầu ở thực. Song song với đó, hệ thống ngân hàng cần duy trì sự kiểm soát chặt chẽ đối với các hoạt động đầu cơ, các trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao hoặc các dự án thiếu khả thi về pháp lý và dòng tiền, nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững cho toàn thị trường.

Ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch HĐQT MB từng chia sẻ, với mục tiêu Chính phủ đặt ra về tăng trưởng kinh tế từ 10% trở lên, thì mức tăng trưởng tín dụng linh hoạt 15-16% cũng là ổn định.

Với bối cảnh nền kinh tế hiện tại đang có nhiều kênh huy động vốn từ đầu tư công, đầu tư tư nhân, thị trường trái phiếu đang phục hồi; chứng khoán có nhiều đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng (IPO) mới… việc huy động vốn cho nền kinh tế sẽ nhẹ nhàng hơn. Vì vậy, mức 15% tăng tín dụng là phù hợp, bởi càng ít tăng tín dụng mà vẫn bảo đảm được tăng trưởng nền kinh tế là tốt.

"Năm nay, tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, chủ đầu tư các dự án sẽ phải chặt chẽ hơn trong việc triển khai, lựa chọn dự án. Bản thân ngân hàng cũng chọn lọc dự án bất động sản để cho vay phù hợp với mục tiêu kéo giá bất động sản về mức hợp lý với thu nhập của người dân và bảo đảm nhu cầu dài hạn.

Cung tín dụng cho bất động sản thương mại, đầu tư - kinh doanh thấp đi, lãi suất cũng tùy vào nhu cầu đầu tư hay để ở dao động từ 9-11%/năm. Riêng một số chương trình ưu đãi vẫn duy trì từ 8-8,5%/năm vì MB quan điểm dành phần ngân sách cho nhóm khách hàng cá nhân có nhu cầu ở thực" – ông Lưu Trung Thái khẳng định.