Chuyển nhượng nhà ở giá ‘tùm lum’, Tổng cục Thuế chỉ đạo siết chặt

Theo Tổng cục Thuế, thời gian qua các cơ quan báo chí phản ánh tình trạng một số cá nhân ở một số địa phương kê khai tính thuế TNCN đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản không đúng với thực tế, hoặc kê khai tính thuế TNCN của bất động sản hình thành trong tương lai thấp hơn nhiều so với giá giao dịch bất động sản của chủ dự án đang bán ra.

“Tổng cục Thuế yêu cầu cục thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện nghiêm túc theo đúng hướng dẫn tại Công văn số 3841/TCT-TTr, ngày 9/10/2018 của Tổng cục Thuế về tính thuế TNCN đối với bất động sản hình thành trong tương lai”, văn bản Tổng cục Thuế nêu.

Ngoài ra, Tổng cục Thuế cũng yêu cầu, khi chuyển hồ sơ để phối hợp với cơ quan công an và các cơ quan chức năng, các cục thuế phải có trách nhiệm trong việc thu thập, củng cố đầy đủ hồ sơ, căn cứ pháp lý, xác định cụ thể mức giá chênh lệch, số thuế kê khai thiếu so với quy định.

Với trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật theo quy định tại Thông tư liên tịch quy định về phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền trong việc thực hiện một số quy định của Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2005 về tiếp nhận, giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm..., thì cơ quan thuế phải chuyển hồ sơ cho cơ quan công an để xử lý theo quy định của pháp luật.

Tổng cục Thuế yêu cầu tăng cường công tác quản lý thu thuế TNCN đối với các giao dịch chuyển nhượng nhà và đất. 

Theo quy định pháp luật hiện hành, Khi thực hiện mua bán nhà ở, cả hai bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước. Cụ thể, Bên bán: Phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất 2 % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng lần; Bên mua: Phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng căn cứ theo Điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP; lệ phí chứng thực căn cứ theo Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP; lệ phí địa chính.

Như vậy, khi khai giá mua bán nhà thấp cả hai bên đều được lợi. Tuy nhiên việc khai giá quá thấp cũng chứa đựng nhiều rủi ro, bởi nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện có thể bị truy thu thuế, xử phạt hành chính.

Tuy nhiên, ghi nhận của PV Dân Việt thời gian qua, trên thị trường bất động sản, nhiều dự án nhà ở thương mại đang xuất hiện tình trạng bán nhà hai giá. Theo cách thức chung là, ngoài tiền trên Hợp đồng mua bán, người mua sẽ phải trả thêm tiền chênh lớn qua các tên gọi như: “hợp đồng góp vốn”, “phí dịch vụ”, “cơ hội mua”… để sở hữu căn hộ.

Theo giải thích của các nhân viên môi giới, việc đóng tiền chênh như vậy nhằm 2 mục đích và nó sẽ có lợi cho cả người bán và người mua: Người mua đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng và cũng có lợi cho chủ đầu tư vì cũng bớt phải đóng thuế doanh nghiệp.

Theo nhận định của giới luật sư và chuyên gia, việc khách hàng chấp nhận trả tiền giá chênh ngoài hợp đồng mua bán nhà ở đang tiếp tay cho chủ đầu tư trốn thuế. Tiếp đó, phần rủi ro lại thuộc về chính khách hàng khi dự án gặp vấn đề hoặc có tranh chấp xảy ra.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Tùng (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Theo đó, nếu giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn trên hợp đồng thì doanh nghiệp sẽ phải đóng khoản này thấp hơn.

Luật sư này lấy ví dụ một trường hợp giả giá một căn hộ chung cư trong hợp đồng là 25 triệu/m2, nhưng người mua lại phải trả thực tế 35 triệu/m2 (chênh lệch 10 triệu đồng/m2. Số tiền này, chủ đầu tư có thể thu lại qua môi giới 7 triệu/m2, trong khi người mua đầu tiên/hoặc người môi giới hưởng lợi 3 triệu đồng/m2.

Ở ví dụ trên số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, chủ đầu tư trốn được là 175 triệu đồng cho 1 căn hộ 100 m2 (7 triệu/m2 X 100m2 X 25% mức thuế suất). Tùy theo số lượng căn hộ/tòa nhà mà mỗi tòa chung cư nhà chủ đầu tư có thể trục lợi tới hàng chục tỷ đồng.

Ngoài ra, theo luật sư Tùng, khi các khoản giao dịch thấp hơn sổ sách ghi trong hợp đồng, thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ được tính thấp hơn thực tế, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Đặc biệt, với những doanh nghiệp bỏ tiền chênh hàng chục tỷ đồng/ căn biệt thự ngoài hợp đồng, số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ thấp hơn đáng kể so với con số thực tế.

“Có thể khẳng định những doanh nghiệp bán hàng chênh lệch giá so với ghi trong hợp đồng là hành vi trốn thuế. Điều đáng nói, những doanh nghiệp mua bán như vậy là làm ăn không minh bạch, ảnh hưởng đến uy tín xây dựng lâu dài”, luật sư Tùng nhấn mạnh.