Củ Chi hậu ‘sốt’ đất: Nhiều nhà đầu tư vẫn ‘ôm hàng đợi thời’

Giao dịch lao dốc nhà đầu tư vẫn lãi

Không còn cảnh chen lấn xếp hàng như thời điểm “sốt đất”, các hoạt động công chứng và hồ sơ nhà đất tại phòng công chứng Củ Chi (địa chỉ số 144A tỉnh lộ 8, thị trấn Củ Chi, huyện Củ Chi) khá ảm đạm, hầu hết các giao dịch tại đây đều giảm đáng kể so với thời điểm nóng sốt đất cách đây hơn 2 tháng.

Tiếp xúc với nhân viên phòng công chứng tại đây, được biết, lượng hồ sơ giảm khoảng 30-45% so với thời điểm “sốt” đất.

Tìm hiểu tại các văn phòng công chứng khác như: Tân Quy (địa chỉ số 27, tỉnh lộ 8, xã Tân Thạnh Tây, Củ Chi), Bách Lộc (địa chỉ số 28 tỉnh lộ 8, ấp 1A, xã Tân Thạnh Tây, Củ Chi) được biết, số lượng hồ sơ nhà đất đã giảm nhiều.

Trò chuyện với một nhân viên tín dụng ngân hàng đang làm thủ tục cho khách vay đầu tư đất, anh này cho biết: Hồ sơ vay vốn của khách đã giảm mạnh so với thời điểm nóng sốt đất. Hiện tại, thị trường đang chững lại, vì vậy ngân hàng phải xem xét thật kỹ hồ sơ vay và tính pháp lý của lô đất khách đang đầu tư thì mới quyết định cho vay số tiền cụ thể.

Có thể nói Củ chi hiện không còn “sốt” đất. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái, giá đất các khu vực ở đây đã tăng khoảng 15%-25%, thậm chí một số nơi tăng trên 35%. Sự tăng trưởng nóng này diễn ra thời điểm sau Tết nguyên đán đến tháng 4/2018. Đến khoảng giữa tháng 5/201, tình trạng nóng sốt cục bộ tại khu vực Củ Chi đã được kiểm soát hoàn toàn sau những biện pháp can thiệp của chính quyền.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, mặc dù thị trường chững lại, có hiện tượng nhà đầu tư rao bán cắt lỗ nhưng thực chất giá nhà đầu tư bán ra mỗi m2 đã chênh khoảng vài giá so với thời điểm mua vào. Điều này cho thấy, dù mức chênh không bằng thời điểm sốt đất nhưng một số nhà đầu tư vẫn khá lời khi bỏ tiền vào đất nền khu vực Củ Chi.

Lượng người đến giao dịch về đất đai tại các phòng công chứng giảm đến 35%.

Nhà đầu tư khó “thoát hàng” hay đang “trữ hàng”?

Theo tìm hiểu của chúng tôi, đa phần các NĐT khó “thoát hàng” đều rơi vào những sản phẩm diện tích từ 1.5000 m2 - 10.000 m2 tại các xã: Phú Hòa Đông, Nhuận Đức, Tân Phú Trung, Tân Thạnh Đông, Tân An Hội, Bình Mỹ… Đa phần các sản phẩm này đều chưa lên được thổ cư hoặc không được phép tách thửa theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND.

Tiếp xúc với người môi giới tên Hùng tại thị trấn Củ Chi, anh này cho hay, hiện tại thị trường đã chững lại, hàng tồn còn nhiều, tình hình giao dịch đất nền giảm hơn 40% so với thời điểm nóng sốt đất, rất ít các giao dịch thành công. Tuy nhiên, giá không xuống mạnh vì anh lý giải rằng: “Hiện tại quỹ đất lớn ở Hóc Môn đã hết, chỉ có ở Củ Chi là còn nhiều. Hơn nữa cơ sở hạ tầng tại đây đang dần hoàn thiện, trong tương lai thì các công ty/xí nghiệp ở TP.HCM cũng đang dần dời về nơi đây nên nhiều nhà đầu tư thật sự và có năng lực tài chính vẫn quyết định “trữ hàng” để đón đầu cơ hội. Chỉ một số nhỏ là NĐT “lướt sóng” vốn ít mới bán ra, họ chấp nhận lỗ để xoay đồng vốn”.

Anh cho biết thêm, ngoài công việc môi giới, anh còn là một nhà đầu tư. Hiện tại, anh vẫn đang “trữ hàng” lô đất khoảng 2.500 m2 (trong đó 500 m2 là đất thổ cư), khi chúng tôi hỏi vì sao anh không bán, thì anh cho rằng thời điểm này bán chưa được giá và anh quyết định giữ lại lô đất này để chờ thị trường ấm lên lại. Anh cho biết thêm, nhiều nhà đầu tư cũng quyết định "trữ hàng" giống như anh để chờ tăng giá.

Trên thực tế tại một số tuyến đường: Nguyễn Thị Nê (xã Phú Hòa Đông), Phạm Văn Cội (xã Phạm Văn Cội), Nguyễn Thị Rành (xã Trung Lập Hạ)… như anh Hùng đã nói, thì những lô đất trống diện tích lớn còn khá nhiều. Quan sát cả ngày nhưng chúng tôi không còn thấy hình ảnh khách xem đất hay môi giới dẫn khách đi xem. Tiếp xúc với một số người dân địa phương tại các khu vực được biết, cách đây hơn 2 tháng, lượng khách và môi giới đi xem đất rất nhiều, nhưng hiện tại thì rất ít, nhiều khi 2-3 ngày mới thấy có khách đến xem đất.

Theo ông Trần Văn Ân, một nhà đầu tư tại quận 3 – TP.HCM, mặc dù đã giảm hơn 25% giá bán so với thời điểm nóng sốt đất nhưng hiện tại ông vẫn chưa bán được lô đất hơn 1.500 m2 tại xã Tân An Hội.

Không ít nhà đầu tư vẫn quyết "ôm hàng" dù giao dịch đất ở Củ Chi rất ảm đạm.

Chuyên gia nhà đất nói gì?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) - cho rằng: “Hiện giá đất nền tại Củ Chi đã giảm rất mạnh và quay về đúng với giá trị thực của quy luật thị trường. Thành phố đang trong quá trình tái điều chỉnh, do đó khuyến cáo các nhà đầu tư không nên “neo giữ giá” quá lâu”. Ông Châu cũng đưa ra các giải pháp dành cho các nhà đầu tư đang “trữ hàng” nên thực hiện biện pháp: Bán lỗ để cắt lỗ, bán hòa vốn để giảm lỗ. Đây là bài học hết sức cảnh tỉnh dành cho các nhà đầu tư vì thời gian qua đã không lắng nghe, tiếp thu ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực này.

Ông Châu còn đưa ra một số lời khuyến cáo khi mua đất nền tại Củ Chi: Thứ nhất, đối với đất thổ cư: phải xem xét và tìm hiểu thật kỹ tính pháp lý của lô đất, giấy tờ rõ ràng và có sổ đỏ. Thứ hai, đối với đất nông nghiệp: ngoài tính pháp lý phải rõ ràng, có sổ đỏ thì nhà đầu tư nên cẩn trọng khi tham gia đầu tư, vì đất nông nghiệp thường sẽ luôn đi kèm với rủi ro. Thứ ba, đừng quá tin và nghe lời theo quy hoạch của thừa phát lại vì rất có thể những quy hoạch này do các: đầu nậu đất, cò đất… vẽ ra.