Đâu là động lực tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp năm 2023?

3 lý do khiến đầu tư vào các KCN Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn

Theo SSI Research, mặc dù còn nhiều thách thức, nhu cầu ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục ổn định vào năm 2023.

"Trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu. Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng", chuyên gia của SSI Research nêu.

Dẫn chứng nhận định này, SSI Research cho hay, Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, cũng như Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD.

Bên cạnh đó, Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác.

Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới - được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi công ty dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc), nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd, có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.

Vì sao đầu tư vào các KCN Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn? Lý giải việc này, chuyên gia của SSI Research cho rằng có 3 nguyên nhân.

Thứ nhất, do VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản.

Thứ hai, do các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.

Thứ ba, giá cho thuê đất KCN tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30~36% so với Indonesia và Thái Lan. 

Giá thuê dự kiến sẽ tăng nhẹ khi các KCN mới đi vào hoạt động

Trong năm 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt thành lập mới 9 KCN, với tổng diện tích là 2.472 ha (với khoảng 29,4 nghìn tỷ đồng tổng vốn đầu tư). Tuy nhiên, theo SSI Research, nguồn cung KCN sẽ hạn chế vào năm 2023 do một số nguyên nhân như: Khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu. Việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu.

Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 5/9/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021 - 2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.

"Chúng tôi dự đoán giá đất KCN khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1~2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,…) tăng 5~6% so với cùng kỳ", chuyên gia của SSI Research dự báo.

Cũng theo các chuyên gia này dự báo, ở khu vực phía Bắc, Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê. 

Theo đó, KCN Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các KCN khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1~2% trong năm.

Năm 2023, theo nhóm phân tích này, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ, do tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm. 

Về giá cho thuê cũng dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các KCN ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các KCN ở miền Bắc vào năm 2023.