Đề xuất gỡ cơ chế, khuyến khích nhà đầu tư để tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Thiếu nguồn cung nhà ở xã hội trầm trọng

Thời gian qua, nhu cầu về chỗ ở thực của công nhân, người lao động vừa và thấp tại TP.HCM đang ngày một gia tăng, trong khi đó nguồn cung nhà ở xã hội lại khan hiếm. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội cho rằng thủ tục đầu tư xây dựng quá phiền hà, chưa có nhiều cơ chế ưu đãi chính là nguyên nhân khiến nguồn cung thị trường khan hiếm. 

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành (doanh nghiệp đã cung ứng khoảng 4.330 căn hộ nhà xã hội tại TP.HCM) chia sẻ doanh nghiệp mình phải đối mặt nhiều khó khăn về cơ chế, nguồn vốn khi tham gia dự án nhà ở xã hội. 

Dự án xây dựng nhà ở xã hội khó tiếp cận với nguồn vốn vay do ngân sách bố trí cho các dự án này rất ít. Doanh nghiệp phải vay vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất cao đến 11% một năm. Ngoài ra, việc đầu tư hạ tầng cho dự án nhà ở xã hội hầu như không được địa phương hỗ trợ. Việc doanh nghiệp phải bỏ kinh phí 100% đầu tư hạ tầng khiến chi phí xây dựng tăng cao như nhà ở thương mại, giá thành nhà ở xã hội cũng không còn hấp dẫn với người dân.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện nay đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân với quy mô 155.800 căn. Có 401 dự án (quy mô 454.360 căn) đang triển khai, trong đó có 245 dự án (quy mô 300.000 căn) đang thực hiện thủ tục đầu tư và 156 dự án (quy mô 156.700 căn) đang được xây dựng.

Tính riêng từ đầu năm đến nay, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 13 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với quy mô 6.000 căn. Đã khởi công 17 dự án với quy mô hơn 31.000 căn, trong đó có 14 dự án nhà ở xã hội quy mô 27.870 căn, 3 dự án nhà ở công nhân với quy mô 3.360 căn.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng đã đặt mục tiêu xây dựng một triệu căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, giai đoạn 2022-2030. Bước đầu, Bộ Xây dựng đánh giá kết quả này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu đặt ra, đến nay mới đạt 7,79 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu. Trong đó, nhà ở công nhân là 3,13 triệu m2 với 62.700 căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 4,65 triệu m2 với 93.090 căn hộ.

Bên cạnh đó, việc bố trí, giải ngân nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội cũng đạt thấp. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, giai đoạn này đã phân bổ 3.163/9.000 tỷ đồng, chiếm 35% nhu cầu giai đoạn 2016-2020, để cho các đối tượng cá nhân vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc xây mới, sửa chữa lại nhà ở. Tính riêng từ đầu năm đến nay, mới giải ngân được 2.306 tỷ đồng cho 6.673 khách hàng.

Đặc biệt, Bộ Xây dựng cho biết trong giai đoạn 2016-2020 không có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nào được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2022, có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với 11.600 căn nhà ở, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư, chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng, chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Trong 10.166 căn hộ chung cư có đến 9.305 căn là cao cấp, chiếm áp đảo tới 80,2%, trung cấp là 2.295 căn, không có căn hộ bình dân nào.

Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 9 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2.

Ông Châu cho rằng giá nhà đã tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Đặc biệt, từ năm 2019 đến nay còn xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2. Đây là thời điểm nhu cầu nhà ở xã hội cần thiết với người lao động hơn lúc nào.

Gỡ cơ chế, khuyến khích nhà đầu tư để tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Giám đốc Công ty Lê Thành kiến nghị các cơ quan ban hành quy trình riêng về thủ tục xin dự án nhà ở xã hội, thông thoáng, đặc thù, đột phá; đồng thời có một tiêu chuẩn riêng để thiết kế nhà ở xã hội.

Về chỉ tiêu dân số tại TP.HCM, ông Nghĩa cho rằng đồ án quy hoạch hiện nay không còn phù hợp về dân số nên việc xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ hiện nay gặp khó khăn về chỉ tiêu dân số. Cơ quan nhà nước cần nhìn nhận dự án nhà ở xã hội "không làm tăng dân số thành phố mà chỉ dịch chuyển dân từ trung tâm nội thành ra ngoại thành đúng chiến lược của thành phố".

Ông cũng kiến nghị Nhà nước có thêm chính sách hỗ trợ người dân thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội được tiếp cận gói vốn vay ở Ngân hàng chính sách xã hội với điều kiện vay, lãi suất vay, thời gian vay hợp lý, phù hợp thực tiễn. Khi người dân bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm, ông đề nghị cho người dân miễn nộp lại tiền sử dụng đất vì quy định này phức tạp tại thời điểm bán và tăng tính hấp dẫn đối với loại hình nhà ở này.

Để giải quyết bài toán an cư cho người lao động, Bộ Xây dựng nhận định hiện nay có 5 nhóm vấn đề cần phải sửa đổi Luật Nhà ở và các luật khác liên quan để "gỡ vướng" cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Đầu tiên là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua – bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài như: dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất để miễn; các đối tượng nhà ở xã hội phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện…

Tiếp theo đó, việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng kéo dài thời gian, gây tốn kém cho doanh nghiệp

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho rằng các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn. Cụ thể, như lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư hay với trường hợp cho thuê, cho thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư là không thực chất.

Bên cạnh đó, các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế… nhưng thực chất chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng do theo quy định của pháp luật thì không được tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội.

Cùng với đó, ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định, không thu hút, khuyến khích chủ đầu tư.

Thứ tư, quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp. Thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn gây lãng phí xã hội và giảm thu hút đầu tư vào nhà ở xã hội để cho thuê.

Thứ năm, Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định cho phép tổ chức doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong khi trên thực tế nhu cầu rất lớn của các tổ chức doanh nghiệp, hợp tác xã muốn mua, thuê nhà ở xã hội để cho người lao động của họ thuê lại để ở.

Bộ Xây dựng cũng cho biết nhiều địa phương chưa quan tâm đến việc phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, việc dành quỹ đất 20% thuộc các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại chưa được thực hiện triệt để hoặc chưa được sử dụng đúng mục đích.