Đề xuất quy định hành vi "đặt cọc" trong giao dịch bất động sản

Cần có quy định về hành vi "đặt cọc"

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý, HoREA đề nghị bổ sung quy định quản lý hành vi giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch "đặt cọc" xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Tại nội dung góp ý, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhìn nhận, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Những hành vi giao dịch như "đặt cọc", "hứa mua, hứa bán", "hợp tác đầu tư", "liên doanh liên kết", "hợp đồng góp vốn"… dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền "đặt cọc" có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo. Trong khi, quy định hiện hành tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định "việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…

Cũng theo ông Châu, Luật Dân sự 2015 quy định "Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng". Tuy nhiên, lại không quy định trường hợp "đặt cọc" trong các giao dịch khác thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật đó, như giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Về những bất cập trên, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất bổ sung quy định về "đặt cọc" vào Luật Kinh doanh bất động sản.

Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự", ông Châu nêu.

"Xé rào" nhận "đặt cọc" khi dự án chưa đủ pháp lý

Theo quy định hiện hành, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua".

Tuy nhiên, theo khảo sát của PV Dân Việt, có nhiều dự án bất động sản dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng đã và đang được chủ đầu tư "bắt tay" với các sàn môi giới bất động sản quảng cáo, rao bán "lúa non" rầm rộ dưới nhiều hình thức như: "hợp đồng góp vốn", "hợp đồng đặt cọc", "giữ chỗ", "hợp đồng cho vay"… Thực trạng này làm "méo mó" thị trường bất động sản và tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cho khách hàng. 

Mới đây, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ký quyết định xử phạt hành chính đối với Công ty CP tập đoàn Hanaka vì đã thực hiện hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại dự án Cụm công nghiệp làng nghề Mẫn Xá, xã Văn Môn, huyện Yên Phong.

Cụ thể, Hanaka đã kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định. Cùng với mức xử phạt 275 triệu đồng, Công ty CP tập đoàn Hanaka còn bị dừng kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện theo quy định.

Tình trạng giao dịch bất động sản chưa đủ điều kiện cũng diễn ra rầm rộ vào đầu năm nay. Nhiều địa phương như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam… đã ra thông báo danh sách dự án đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện giao dịch. Cơ quan nhà nước khuyến cáo trước khi thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất tại các dự án, khu đô thị, khu dân cư mới, người dân nên tìm hiểu thông tin về các dự án, tránh để bị lừa bởi các đối tượng lợi dụng nhu cầu mua nhà của người dân để trục lợi.

Khoảng tháng 6 năm nay, Bộ Xây dựng có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổng hợp báo cáo kết quả, tình hình thực hiện quy định về thông báo nhà, ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Về hành vi đặt cọc trong giao dịch bất động sản, trong nội dung trả lời cử tri, Bộ Xây dựng khẳng định pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.

"Đối với việc ký kết hợp đồng đặt cọc mà không nhằm mục đích huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự", Bộ Xây dựng nêu.

Chia sẻ về vấn đề này, luật sư Nguyễn Văn Hùng (Văn phòng luật sư TP.Hà Nội) chia sẻ, về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là "bất động sản" hoặc là "chỗ" hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc.

Do vậy, theo luật sư Hùng, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng "gửi giữ tài sản" có đối tượng tài sản là"tiền" thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.