Điểm sáng phân khúc bất động sản khu công nghiệp năm 2023

Nguồn cung năm 2022 còn hạn chế nhưng nhu cầu vẫn mạnh

Theo phân tích của nhóm chuyên gia đến từ Chứng khoán SSI (SSI Research), năm 2022, phân khúc bất động sản khu công nghiệp có khá nhiều thuận lợi.

Trước hết, Nghị định 35/2022/NĐ-CP (NĐ35) mới, ban hành ngày 28/05/2022 (thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP) đã đơn giản hóa quy trình phê duyệt đối với chủ đầu tư khu công nghiệp bằng cách loại bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng nhằm mục đích phân cấp hơn nữa vai trò quản lý nhà nước bằng cách giao trách nhiệm cho Bộ KH&ĐT và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xử lý các thủ tục liên quan đến hoạt động của khu công nghiệp.

"Chúng tôi tin rằng việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý và phân cấp quản lý nhiều hơn cho chính quyền cấp tỉnh có thể giúp giảm thủ tục phê duyệt cho các khu công nghiệp", chuyên gia của SSI Research, nêu.

Mặc dù các thủ tục pháp lý đã được tinh giản để rút ngắn quy trình cấp phép đầu tư phát triển khu công nghiệp, nhưng tiến độ giải phóng mặt bằng còn chậm.

Nguyên nhân là vì, chi phí đền bù tăng mạnh. "Giá đất đền bù" giai đoạn 2020-2024 được áp dụng tại hầu hết các tỉnh, thành phố, thay thế cho biểu giá đất công bố giai đoạn 2015-2019, trong đó giá tại các trung tâm khu công nghiệp tăng mạnh.

Cụ thể, tăng 20% tại TP.HCM, 15% tại Hà Nội, 1,5x-3x tại Đồng Nai, 20~45% tại Bình Dương, 50% -2,73 lần tại Bà Rịa – Vũng Tàu, 84% tại Bình Phước, 40% tại Bắc Ninh, 60% tại Long An, 36% tại Bắc Giang và 39% tại Hưng Yên.

Các nguyên nhân này khiến cho nguồn cung phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong năm 2022 còn hạn chế.

Dẫn chứng từ dữ liệu nghiên cứu thị trường của JLL cho thấy, Việt Nam có ba khu công nghiệp mới ở miền Nam đi vào hoạt động trong năm 2022, đó là Khu công nghiệp Nam Thuận (Long An), Khu công nghiệp Việt Phát (Long An) và Khu công nghiệp VSIP 3-Giai đoạn 1 (Bình Dương), với tổng diện tích đất 413,7 ha.

Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai vẫn dẫn đầu thị trường, lần lượt chiếm 27% và 25% tổng nguồn cung. Tổng diện tích đất công nghiệp ở miền Nam là 27.780 ha.

Hai khu công nghiệp đi vào hoạt động tại miền Bắc gồm Thuận Thành I, Bắc Ninh (160 ha) và Khu công nghiệp An Phát 1, Hải Dương (130 ha), nâng tổng diện tích đất công nghiệp tại miền Bắc lên hơn 10.314 ha.

"Chúng tôi cho rằng việc mở rộng các khu công nghiệp mới ở miền Nam và miền Bắc trong năm 2022 sẽ chỉ đạt 707 ha, thấp hơn mức trung bình khoảng 1500~1800 ha trong giai đoạn 2017~2021", báo cáo của SSI Research, nêu.

Tuy nhiên, đáng lưu ý là nhu cầu ở phân khúc này vẫn mạnh và tỷ lệ lấp đầy ở mức cao.

Theo JLL, trong quý 3 năm 2022, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở miền Nam đạt 85,2%, do tỷ lệ hấp thụ ròng mạnh mẽ của các khu công nghiệp mới hoàn thành trong 6 tháng đầu năm 2022. Lego dự kiến thuê 44 ha và Pandora thuê 10 ha tại Khu công nghiệp VSIP3 - Bình Dương, trong khi đó dự án nhà máy của Coca Cola sẽ được triển khai tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh, Long An với vốn đầu tư hơn 136 triệu USD.

Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp ở miền Bắc là 80% trong quý 3 năm 2022, tăng nhanh so với mức 75% trong cùng kỳ năm ngoái. Các dự án tại KCN VSIP Bắc Ninh đã tăng vốn đầu tư thêm 941 triệu USD, dự án nhà máy sản xuất của Tập đoàn Goertek tại KCN Quế Võ (Bắc Ninh) tăng vốn thêm 306 triệu USD, LG Display tăng thêm 1,4 tỷ USD, nâng tổng vốn đầu tư tại Hải Phòng lên mức USD 4,7 tỷ.

Giá cho thuê trung bình trong quý 3/2022 đạt 110 USD/m2/chu kì thuê (tăng 4,3% so với cùng kỳ) tại miền Bắc và 125 USD/m2/chu kì thuê (tăng 10% so với cùng kỳ) tại miền Nam.

Riêng tại một số tỉnh thành loại 2 như Bà Rịa Vũng Tàu và Bình Phước, giá cho thuê trong năm 2022 tăng với tốc độ cao hơn nhiều so với mức trung bình tại các khu vực khác, với mức tăng giá trung bình lần lượt là hơn 30% và 21% so với cùng kỳ.

Triển vọng cho năm 2023

Theo SSI Research, mặc dù còn nhiều thách thức, nhu cầu dự kiến sẽ tiếp tục ổn định vào năm 2023.

Trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu. Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng.

Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, cũng như Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD.

Bên cạnh đó, Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác.

Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới - được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi công ty dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc), nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd, có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.

Theo các chuyên gia của SSI Research, đầu tư vào các KCN Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn do 3 nguyên nhân.

Thứ nhất, VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản.

Thứ hai, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.

Thứ 3, Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30~36% so với Indonesia và Thái Lan.

Theo Colliers, tại các trung tâm KCN như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi của Indonesia, giá đất trung bình dao động trong khoảng 164 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 36% so với giá đất tại các trung tâm KCN của Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng.

Giá thuê dự kiến sẽ tăng nhẹ khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động

Trong năm 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt thành lập mới 9 khu công nghiệp, với tổng diện tích khu công nghiệp là 2.472 ha (với khoảng 29,4 nghìn tỷ đồng tổng vốn đầu tư).

Tuy nhiên, SSI Research cho rằng nguồn cung khu công nghiệp sẽ hạn chế vào năm 2023 do: Khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu. Việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu.

Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021~2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.

"Chúng tôi dự đoán giá đất khu công nghiệp khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1~2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,…) tăng 5~6% so với cùng kỳ", chuyên gia của SSI Research, dự báo.

Cũng theo các chuyên gia này, Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc.

Theo đó, Khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1~2% trong năm.