Bài học quốc tế và câu chuyện nguồn cung nhà ở Việt Nam

Với dự báo hơn 2/3 dân số toàn cầu sẽ sinh sống tại các đô thị vào năm 2050, các thành phố đang phải đối mặt với áp lực gia tăng đảm bảo số lượng và tính bền vững của nguồn cung nhà ở.

Mục tiêu Phát triển Bền vững số 11 của Liên Hợp Quốc là làm cho các khu vực dân cư trở nên toàn diện, an toàn, linh hoạt và bền vững. Tuy nhiên, việc hiện thực hóa những mục tiêu này đang gặp nhiều thách thức, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát tăng cao và chính sách tài khóa thắt chặt đang làm hạn chế khả năng đầu tư của khu vực công.

Trước làn sóng nhập cư tăng mạnh trong những năm gần đây, Chính phủ Singapore đặt mục tiêu xây dựng 50.000 căn nhà ở công mới mỗi năm trong giai đoạn 2025 - 2027. Thành phố đã tài trợ cho chương trình nhà ở công chất lượng cao thông qua Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB), để tránh tình trạng người dân địa phương không thể mua nhà tại thành phố do giá cao.

Ông Alan Cheong, Giám đốc Điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Singapore cho rằng, Singapore đã tiếp cận vấn đề nhà ở một cách toàn diện. Các cơ quan phụ trách nhà ở công và quy hoạch đô thị đã phối hợp để cung cấp nhà ở giá phải chăng bằng cách xác định và phát triển các khu đô thị mới.

"Các khu dân cư này thường được phát triển gần các trung tâm việc làm, khởi đầu là các cụm công nghiệp. Các căn hộ HDB hiện đại có thiết kế tinh tế, mang phong cách tương tự căn hộ cao cấp, với cửa gỗ ép laminate, cổng thép, gạch lát lớn hơn và thiết bị vệ sinh cải tiến, mang lại tính thẩm mỹ đương đại và công năng tốt hơn", ông Alan Cheong chia sẻ.

Ông Alan Cheong cũng cho rằng, thông qua việc phân tích xu hướng dân số và thu nhập, hệ thống nhà ở công tại Singapore đã trở thành một bộ máy vận hành hiệu quả. Với chính sách khuyến khích sở hữu nhà ở của Chính phủ, nhà ở công không chỉ là nơi cư trú mà còn là tài sản tích lũy giá trị cho người dân.

Trái lại, nhiều thành phố lớn như London, Paris hay New York lại gặp khó khăn trong việc mở rộng nguồn cung nhà ở. London năm 2024 chỉ xây được 35.850 căn, trong khi mục tiêu là 88.000 căn/năm. New York đặt kế hoạch 66.000 căn/năm nhưng mới chỉ đạt 34.000 căn vào năm 2024. Nguyên nhân đến từ chi phí xây dựng cao, rào cản pháp lý và thiếu hụt vốn dài hạn.

Còn tại Việt Nam, TP.HCM đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng. Trong giai đoạn 2021 – 2025, thành phố đặt mục tiêu xây dựng 235.000 căn nhà ở nhưng đến nay mới chỉ đạt 24% kế hoạch. Theo Savills, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM trong quý II/2025 chỉ đạt 5.400 căn hộ; lượng bán ra đạt 2.400 căn, tỷ lệ hấp thụ là 45%. Tình trạng khan hiếm còn nghiêm trọng hơn ở phân khúc nhà ở thấp tầng với chỉ 100 căn được bán ra trong quý và tỷ lệ hấp thụ chưa đến 15%.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội đang cho thấy tín hiệu tích cực hơn. Quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán, với 5.200 giao dịch thành công. Đặc biệt, phân khúc nhà ở thấp tầng ghi nhận 1.221 giao dịch – tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng một năm trở lại đây. Nguồn cung tương lai tại Hà Nội trong giai đoạn 2025–2027 cũng đạt mức 58.000 căn hộ và 6.443 căn thấp tầng – một con số được kỳ vọng sẽ phần nào giải quyết áp lực thiếu hụt trong trung hạn.

Nhà ở cần được định vị là một "hạ tầng quốc gia"

Theo Savills, để huy động nguồn vốn dài hạn cho phát triển nhà ở, các quốc gia cần tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng thiết yếu, tương đương giao thông hay năng lượng. Cách tiếp cận này sẽ giúp các dự án nhà ở trở nên hấp dẫn hơn đối với các quỹ đầu tư dài hạn như quỹ hưu trí, bảo hiểm hay tổ chức tài chính quốc tế.

Ông Richard Valentine Selsey, Giám đốc Nghiên cứu Nhà ở Châu Âu của Savills nhận định, một dự án bất động sản thường có chu kỳ đầu tư 5 năm. Nhưng nếu được thiết kế như hạ tầng, với các cam kết vận hành 20 – 30 năm, nó có thể thu hút dòng vốn lớn và bền vững hơn.

Tại Việt Nam, định hướng xem nhà ở như một phần của hạ tầng đã bắt đầu manh nha thông qua các chương trình phát triển nhà ở xã hội, chính sách ưu đãi cho nhà ở công nhân và các mục tiêu đầu tư hạ tầng lên tới 7% GDP trong năm 2025. Riêng Hà Nội đã phân bổ hơn 87.000 tỷ đồng cho 12 dự án hạ tầng lớn, mở ra kỳ vọng cho sự đồng bộ giữa giao thông – quy hoạch – phát triển nhà ở.

Việc tích hợp nhà ở với các tuyến metro, vành đai hay cao tốc sẽ không chỉ giúp giảm chi phí phát triển mà còn thúc đẩy khả năng chi trả và cải thiện chất lượng sống. Theo Savills, TP.HCM dự kiến sẽ triển khai gần 5.000 căn hộ dọc các tuyến metro và 14.000 căn dọc theo các vành đai trong 3 năm tới. Điều này cho thấy vai trò của hạ tầng trong việc dẫn dắt dòng vốn và quy hoạch.

Cũng theo Savills, việc nhìn nhận nhà ở là cơ sở hạ tầng cốt lõi, tương đương với giao thông hay năng lượng, có thể mở ra dòng vốn đầu tư dài hạn và thúc đẩy tính ổn định trong chính sách. Cách tiếp cận này không chỉ cải thiện kết quả kinh tế – xã hội mà còn giúp huy động nguồn lực quy mô lớn để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở toàn cầu.

Khi các thành phố tiếp tục mở rộng, chính quyền địa phương và trung ương cần đảm bảo rằng hệ thống hạ tầng và dịch vụ công không bị quá tải. Trường học, bệnh viện, đường sá, mạng lưới giao thông công cộng và cả nhà ở đều cần phát triển đồng bộ để đáp ứng nhu cầu gia tăng này. Các đô thị được phát triển một cách có định hướng và toàn diện có thể mang lại nhiều lợi ích cho xã hội toàn cầu.

×