Doanh nghiệp bất động sản liên tục phát hành trái phiếu để “gom” đất, chuyên gia cảnh báo nóng

"Nóng" cuộc đua phát hành trái phiếu của DN địa ốc

Mới nhất, Công ty CP Bất động sản Tiến Phước (Tiến Phước Group) vừa công bố kết quả phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu cho 73 nhà đầu tư cá nhân, được thực hiện vào giữa tháng 5 vừa qua. Trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng và lãi suất cố định 11% mỗi năm.

Với số vốn 300 tỷ đồng huy động được qua kênh phát hành trái phiếu, Tiến Phước dự kiến sử dụng để tăng quy mô vốn hoạt động kinh doanh và đầu tư, hợp tác phát triển khu đô thị Cỏ May, dự án Châu Pha (Bà Rịa - Vũng Tàu) và các dự án khác của doanh nghiệp.

Trước đó, vào hồi tháng 4, Công ty Cổ phần Tập đoàn Tiến Phước cũng đã huy động được 500 tỷ đồng qua 2 đợt phát hành trái phiếu tại HNX. Mục đích của 2 đợt phát hành đều huy động vốn cho dự án Châu Pha tại Vũng Tàu.

Như vậy, tính từ đầu năm đến nay, Tiến Phước đã huy động thành công 800 tỷ đồng qua phát hành trái phiếu cho 2 dự án lớn của doanh nghiệp tại Vũng Tàu.

Chỉ tính riêng tháng 8/2021 vừa qua, hàng loạt DN bất động sản lớn đã thông báo huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu. Trong bối cảnh lãi suất huy động ở các NH chỉ bình quân ở mức từ 3,3 - 3,5%/năm đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng và 4,2 - 5,7%/năm đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 6 tháng đến 12 tháng. Lãi suất mà các DN BĐS trả cho nhà đầu tư cao gấp đôi, gấp ba lãi suất ngân hàng.

Chẳng hạn, Công ty TNHH KN Cam Ranh vừa phát hành thành công 1.000 tỷ trái phiếu (ngày 31/8/2021), kỳ hạn 60 tháng. Lãi suất chi trả cho năm đầu tiên vào mức 10%/năm, từ năm thứ hai trở đi bằng tổng của biên độ 3,5%/năm cộng với lãi suất huy động kỳ hạn 24 tháng của MBB. Lãi được điều chỉnh 3 tháng/lần.

Công ty CP Hoa Phú Thịnh công bố đã thu về 3.130 tỷ đồng thông qua phát hành trái phiếu kỳ hạn 4 năm, lãi suất năm đầu tiên lên tới 13,65%/năm. Tương tự, Công ty CP Phú Hoàng Vương cũng huy động thành công 4.670 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 4 năm, lãi suất năm đầu là 13,65%.

Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc cũng thông báo đã hoàn tất phát hành 1.500 tỉ đồng trái phiếu kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cố định 10,8%/năm.

Hàng loạt công ty bất động sản khác như Hưng Thịnh Quy Nhơn, Sunrise Việt Nam, Hưng Thịnh Land, Hải Phát… cũng vừa huy động thành công hàng ngàn tỷ đồng thông qua phát hành TPDN, lãi suất 10-11%/năm. Chẳng hạn, theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty CP Hải Phát liên tiếp thực hiện các đợt phát hành trái phiếu dày đặc (vào các ngày 5/5, 17/5, 8/6, và 6/7), từ đó DN này đã huy động được tổng cộng 950 tỷ đồng.

Có thể thấy, suốt gần 2 năm qua, các DN BĐS vẫn rầm rộ huy động lượng vốn lớn qua kênh trái phiếu, trong khi không thể khởi công dự án vì vướng thủ tục, dịch bệnh Covid-19. Điều này khiến nhiều người lo ngại về khả năng thanh toán của DN khi trái phiếu đến ngày đáo hạn.

Chuyên gia cảnh báo "nóng"

Nói về cuộc đua phát hành trái phiếu để M&A dự án của các DN địa ốc, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam lưu ý dòng tiền của DN sẽ thế nào. Vì khi phát hành trái phiếu thực chất là phát hành công cụ nợ, nghĩa là DN đi vay và có hai điều phải lưu ý: Một là tới hạn trái phiếu thì phải thanh toán vốn gốc; thứ 2 là nếu DN trả lãi hàng tháng, trả bán niên hay cuối kỳ thì DN sẽ phải chịu mức lãi suất cố định mà thông thường thì trái phiếu DN BĐS hiện nay đa phần đều có lãi suất trên 10%.

"Vì thế, nếu DN không có nguồn tiền để đáo hạn thanh toán trái chủ sẽ là một vấn đề lớn với các DN, gây ảnh hưởng đến uy tín của DN, gây ra tranh chấp, kiện tụng...", ông Phương nói.

"Nếu DN quản trị dòng tiền tốt, ví dụ như với Vinhomes, họ phát hành trái phiếu rất lớn để thâu tóm các quỹ đất vàng, đất kim cương và phát triển các dự án rất thần tốc. Sau đó, bằng cách này cách kia DN này bán sản phẩm như bán sỉ, bán bằng chiêu thức khuyến mãi, bán bằng cách liên kết ngân hàng để miễn lãi cho người mua… dẫn đến thanh khoản rất tốt. Vì thế, dù họ sử dụng công cụ nợ nhiều nhưng lại không đáng lo về dòng tiền.

Trong khi đó, có một số DN nếu không sử dụng tốt dòng tiền thì chiến lược phát hành trái phiếu để M&A quỹ đất sẽ là một chiến lược sai lầm vì sẽ bị chôn vốn, sẽ gặp càng nhiều khó khăn hơn trong vấn đề thanh toán, áp lực trả lãi, áp lực đáo nợ rất lớn", ông Trương Hiền Phương, lý giải.