Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã gửi công văn đến 25 ngân hàng thương mại thông báo về tín dụng đối với bất động sản theo hướng nới cho vay nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất.

Theo đó, từ ngày 1/1/2026 đến hết 31/12/2026, các tổ chức tín dụng (TCTD) không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản theo nội dung tại điểm 4 công văn số 11686 ngày 31/12/2025.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể so với tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống 19%, đặt NHNN trước áp lực kiểm soát rủi ro tập trung vốn.

Cùng lúc, nhu cầu vốn cho hai phân khúc chiến lược vẫn bị tắc nghẽn (chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội và phát triển hạ tầng khu công nghiệp).

Chứng khoán Mirrae Asset đã có báo cáo cập nhật nhanh về vấn đề này.

Theo nhóm phân tích, mục tiêu hướng đến của nhà điều hành là tái phân bổ có định hướng dòng vốn vào các phân khúc phục vụ sản xuất, thu hút FDI và nhu cầu nhà ở thực, trong khi tiếp tục siết chặt với bất động sản thương mại, đầu cơ.

Đây là cơ chế ưu tiên phân bổ tín dụng thay vì nới lỏng tín dụng toàn diện. Các ngân hàng được khuyến khích đẩy vốn vào nhà ở xã hội và khu công nghiệp, nhưng vẫn phải tuân thủ giới hạn tăng trưởng tín dụng chung được NHNN kiểm soát.

"Chính sách lần này được xem là giải pháp gạn đục khơi trong: tháo gỡ điểm nghẽn vốn cho các phân khúc ưu tiên trong khi duy trì kiểm soát đối với bất động sản thương mại và đầu cơ. Đây là cách tiếp cận phân hóa hơn so với việc nới hoặc siết room đồng loạt như các chu kỳ trước", theo chuyên gia Mirae Asset.

Ngân hàng nào hưởng lợi?

Danh sách 25 ngân hàng được áp dụng cơ chế trên gồm nhiều ngân hàng như VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB, Saigonbank, Techcombank, VIB, OCB...

Chứng khoán Mirae Asset nhận định 25 ngân hàng trong danh sách được mở rộng dư địa tín dụng tại hai phân khúc ưu tiên, hỗ trợ tăng trưởng cho vay và thu nhập lãi thuần (NII) trong năm 2026. Đây là tín hiệu tích cực về định hướng chính sách, đặc biệt trong bối cảnh nhiều ngân hàng đã gần chạm trần tín dụng bất động sản từ đầu năm.

Tuy nhiên, tác động lên lợi nhuận toàn ngành sẽ không cào bằng mà tạo ra sự phân hóa lớn. Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, VietinBank sở hữu lợi thế nổi bật trong cho vay tại các khu công nghiệp (KCN) và các dự án hạ tầng quy mô lớn. Do đó, với nền tảng khách hàng doanh nghiệp vững chắc, VietinBank được kỳ vọng hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng mở rộng tín dụng sản xuất công nghiệp.

Trong khi đó, với danh mục bất động sản quy mô lớn, BIDV được đánh giá sẽ hưởng lợi từ quá trình tái phân bổ tín dụng sang các phân khúc ưu tiên mới, giúp cải thiện cơ cấu danh mục cho vay.

Ở nhóm ngân hàng tư nhân, MB và LPBank cùng nằm trong nhóm hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng FDI và mở rộng khu công nghiệp. MB có hệ sinh thái tài chính đa dạng với lợi thế cho vay khu công nghiệp, trong khi LPBank đang đẩy mạnh tín dụng sản xuất, phù hợp hoàn toàn với định hướng chính sách ưu tiên hiện tại, phía Mirae Asset nhận định.

Ba ngân hàng khác là OCB, TPBank và OCB cũng được đánh giá sẽ hưởng lợi từ chính sách mới này. Đều là ngân hàng bán lẻ định hướng phục vụ người mua nhà ở xã hội, OCB được nhận định sẽ hưởng lợi trực tiếp qua kênh cho vay nhà ở xã hội, còn TPBank kết hợp thêm chiến lược số hóa để tiếp cận nhóm khách hàng trẻ, thu nhập trung bình. Trong khi ACB nổi bật với chất lượng tài sản tốt và danh mục bất động sản cân bằng.

Trái lại, mặc dù sở hữu danh mục bất động sản lớn song Techcombank lại được xếp vào nhóm cần theo dõi mức độ chuyển dịch sang nhà ở xã hội/khu công nghiệp để đánh giá triển vọng.

Bất động sản Khu công nghiệp - Hưởng lợi trực tiếp và lớn nhất

Theo các nhà phân tích, nhóm khu công nghiệp (KCN) là đối tượng hưởng lợi rõ ràng nhất trong cấu trúc chính sách lần này. Cơ chế loại trừ dư nợ KCN/KCX khỏi hạn mức cho phép các ngân hàng tự tin giải ngân vốn trung và dài hạn — đây là điểm mấu chốt vì dự án hạ tầng KCN có thời gian hoàn vốn dài, và trước đây thường bị co lại khi ngân hàng gần chạm trần tín dụng bất động sản.

Bên cạnh đó, dòng FDI tiếp tục dịch chuyển sang Việt Nam tạo nhu cầu bền vững cho quỹ đất KCN sạch, hạ tầng hoàn thiện — từ cả nhà đầu tư sản xuất lẫn logistics.

Thứ ba, chính sách tạo thêm nguồn lực vốn để đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và mở rộng diện tích thương phẩm cho thuê. Theo đó, GVR và PHR hưởng lợi gián tiếp qua tiến độ chuyển đổi đất cao su thành đất KCN. Câu chuyện đầu tư phụ thuộc nhiều vào tiến độ phê duyệt pháp lý hơn là tín dụng.

Nhà ở Xã hội — Tích cực nhưng cần phân biệt rõ chủ thể

Mirae Asset nhận định, các dự án nhà ở xã hội (NOXH) thường có biên lợi nhuận định mức thấp, thời gian thu hồi vốn lâu, nên khi các NHTM bị siết room tín dụng BĐS chung, NHTM luôn ưu tiên dòng vốn cho các dự án BĐS thương mại cao cấp để tối ưu lợi nhuận.

Việc loại trừ phần dư nợ tăng thêm của NOXH khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản giúp phân khúc nhà ở xã hội trở thành lĩnh vực ưu tiên, tạo thêm động lực để các ngân hàng thương mại đẩy mạnh cho vay.

Khi dòng vốn của chủ đầu tư được ngân hàng bảo lãnh và giải ngân ổn định, tiến độ xây dựng được đảm bảo, từ đó kích hoạt các gói tín dụng người mua nhà. Điều này giải quyết bài toán cốt lõi của thị trường NOXH.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa doanh nghiệp NOXH thuần túy và doanh nghiệp BĐS đại đô thị có kèm một phần NOXH. Chính sách này chỉ tháo gỡ điểm nghẽn vốn cho phân khúc NOXH theo định nghĩa pháp lý — không áp dụng đại trà.

Xây dựng và Vật liệu xây dựng - Hưởng lợi gián tiếp trong nửa sau năm 2026

Khi KCN và NOXH được đẩy nhanh tiến độ nhờ nguồn vốn tín dụng thông thoáng hơn, nhu cầu xây lắp và vật liệu xây dựng sẽ tăng theo — đặc biệt trong nửa cuối 2026 khi các dự án bắt đầu thực sự giải ngân.

"Đây là tác động độ trễ, nhà đầu tư nên chú ý thời điểm", chuyên gia Mirae Asset khuyến nghị.