Dự báo “nóng” về giá đất khu công nghiệp và rủi ro bong bóng

Nguồn cung và giá đất khu công nghiệp tăng trong năm 2022

Báo cáo vừa công bố của SSI Research cho thấy, triển vọng tươi sáng đối với ngành bất động sản khu công nghiệp năm 2022.

Thứ nhất, nhu cầu kỳ vọng hồi phục trong 2022 khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực. Các chuyên gia kỳ vọng, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi trong 2022 khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trong 2021 sẽ được hoàn tất trong 2022.

Theo Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha, trong đó khu công nghiệp Cây Trường (tổng diện tích 700 ha) và khu công nghiệp NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động vào năm 2022. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa- Vũng Tàu và Long An đạt lần lượt 200 ha.

Ngoài ra, khi hộ chiếu Vaccine có hiệu lực và đường bay quốc tế được triển khai bình thường trở lại, các nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục kế hoạch khảo sát đã bị trì hoãn trước đó.

Hai là, cải thiện cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp. Theo đó, các dự án hạ tầng như dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Dây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, Cảng Thị Vải – Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp.

Cụ thể, Tỉnh Long An ước tính nhận gần 30 nghìn tỷ đồng cải thiện cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2021-2015. Các dự án cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa- Vũng Tàu 2021-2025 bao gồm: Dự án xây dựng cầu Phước An – nối với xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với tổng mức đầu tư khoảng 4.879 tỷ đồng, đường 991B nối Quốc lộ 51, cảng Cái Mép với tổng mức đầu tư hơn 4 nghìn tỷ đồng.

Ba là, giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực, thấp hơn từ 20% -33% so với Indonesia và Thái Lan, những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam.

Theo Colliers, giá thuê tại các trung tâm khu công nghiệp như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi ở Indonesia, trung bình dao động trong khoảng 157 USD-295 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn từ 42% -51% so với các trung tâm khu công nghiệp tại Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng.

Các chuyên gia SSI ước tính, giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam tăng từ 8% -9% tại miền Nam và 6% -7% tại miền Bắc vào năm 2022.

Bốn là, nguồn cung đất khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tăng đáng kể trong 2-3 năm tới. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5/2021, cả nước có 38 dự án khu công nghiệp mới/ mở rộng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nâng số khu công nghiệp đã thành lập lên 394 (+10,6% so với cùng kỳ năm trước).

Các chuyên gia SSI cho rằng, các dự án khu công nghiệp mới này sẽ đi vào hoạt động trong vòng 2-3 năm tới, do dự thảo nghị định mới thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP giúp tinh giảm quy trình xin cấp phép KCN mới. Thời gian xin cấp giấy phép đầu tư KCN giảm một năm so với hiện nay; và thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản còn từ 1-2 năm.

Năm là, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tiếp tục tăng trong năm 2022. Quy định khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 được sử dụng để tính tiền sử dụng đất cho các công ty phát triển khu công nghiệp. Theo đó, giá đất khu công nghiệp ở các tỉnh cấp 1 (Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng) có thể tăng từ 5% -10%/ năm so với giai đoạn 2016 - 2020. Giá đất khu công nghiệp tại các tỉnh cấp 2 (Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Bình Phước, Hải Dương, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc) tăng từ 10% -20% so với giai đoạn 2016 - 2020.

"Chúng tôi cho rằng việc thay đổi giá đất sẽ làm tăng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng của các khu công nghiệp mới cho năm 2022", các chuyên gia nhận định.

Ngoài ra, lợi nhuận ròng của khu công nghiệp ước tính phục hồi với mức tăng 18% -26% so với cùng kỳ trong năm 2022 và nhu cầu thuê vẫn tăng mạnh do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam cũng là những yếu tố cho thấy, triển vọng tươi sáng của ngành bất động sản khu công nghiệp năm 2022.

Rủi ro "rình rập" tại một số phân khúc

Nhìn nhận về thị trường bất động sản nói chung, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cho rằng, thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi từ nhiều dòng vốn trong năm 2022. "Việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng với quy mô lớn và nguồn tiền đổ mạnh vào bất động sản sẽ tạo động lực giúp thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2022", TS Cấn Văn Lực cho hay.

Lãnh đạo của Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect thì kỳ vọng thị trường bất động sản, nhà ở sẽ phục hồi từ năm 2022 dựa trên 3 yếu tố: Nguồn cầu được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trong năm 2022, lãi suất vay mua nhà thấp củng cố quyết định mua nhà, nguồn cung mới hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý. Ngoài ra, việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng sẽ có tác động tích cực và trở thành động lực tăng trưởng chính của bất động sản trong các năm tới.

Đồng quan điểm, song TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế, bày tỏ lo ngại đối với nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

"Lời cảnh báo của tôi là sẽ rất rủi ro cho các nhà đầu tư bất động sản khi họ không phân biệt được đâu là giá thật, đâu là giá ảo và lao sâu vào. Nếu họ sử dụng đòn bẩy tài chính thì rủi ro sẽ trở nên rất lớn. Đặc biệt, khi nhà đầu tư lao theo đà giá ảo với số lượng lớn và dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ nhiều thì sẽ nổ bong bóng bất động sản. Mặc dù bong bóng không phải trên toàn thị trường mà chỉ ở một số phân khúc, nhưng do thị trường có liên thông với nhau nên có nguy cơ gây đổ vỡ cả thị trường", ông Ánh nhấn mạnh với PV Dân Việt.

Chính vì thế, vị chuyên gia này khuyến nghị nhà đầu tư phải biết đâu là giá thật, đâu là giá ảo. Thứ hai, nếu đã nghi ngờ giá ảo thì tuyệt đối không sử dụng đòn bẩy tài chính, hoặc nếu có thì tỷ lệ rất ít. Thứ ba, các cơ quan quản lý cần phải có biện pháp rất nghiêm túc để dẹp bớt tình trạng giá ảo, làm nghiêm việc siết dòng tín dụng vào các thị trường có hiện tượng giá ảo như bất động sản và cả chứng khoán".