Giá đất tại Đồng Nai biến động lớn, tăng phi mã

Trong đó, riêng giá đất nông nghiệp đã tăng so với khung giá đất của tỉnh khoảng 10 lần. Do đó, bình quân giá đất trong giai đoạn 2020-2024 của tỉnh sẽ tăng từ 30-35%. Tuy nhiên, tại một số khu vực giá đất sẽ tăng từ 4-6 lần.

Cũng theo Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Đồng Nai, do giá đất trên thị trường ở Đồng Nai đã biến động khá lớn nên bảng giá đất 2015-2019 không còn phù hợp, cần phải điều chỉnh lại. Qua điều tra giá đất giao dịch trên thị trường của gần 9 ngàn trường hợp trong cuối năm 2019 thì giá đất nông nghiệp trong tỉnh có mức giao dịch cao nhất là gần 10 triệu đồng/m², thấp nhất là 23 ngàn đồng/m² tùy theo từng khu vực. Tại một số vị trí, giá đất mà người dân tự chuyển nhượng đã cao hơn khoảng 10 lần so với khung giá tối đa của Chính phủ.

Những địa phương có giá đất nông nghiệp tăng cao trong thời gian qua là các huyện: Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, TP.Biên Hòa và Tp.Long Khánh. Trong đó, giá đất cao nhất lên đến 110 triệu đồng/m² (TP.Biên Hòa), thấp nhất khoảng 150 ngàn đồng/m² (huyện Định Quán).

Hiện nay, Sở Tài nguyên - Môi trường đã hoàn thành dự thảo bảng giá đất giai đoạn tới và được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh. Theo đó, giá các loại đất sẽ được quy định theo từng vị trí, nhóm đường để phù hợp với nguyên tắc xác định vị trí thống nhất cho toàn tỉnh. Mức giá giai đoạn tới sẽ được điều chỉnh tăng ở nhiều địa bàn cho phù hợp với 3 yếu tố là: mặt bằng chung về giá theo từng khu vực; đảm bảo quy định của khung giá đất; không quá chênh lệch so với địa bàn giáp ranh.

Trong bảng giá đất 5 năm tới, đất nông nghiệp tại các xã của huyện Trảng Bom được điều chỉnh tăng từ 2,2-3 lần; huyện Thống Nhất tăng 2,5-3 lần; huyện Xuân Lộc tăng 3-4 lần; huyện Cẩm Mỹ tăng 2,8-3,2 lần; TP.Long Khánh tăng 2,5-3,5 lần so với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019. Tại 2 huyện Long Thành, Nhơn Trạch, giá đất nông nghiệp thực tế đã tăng cao hơn nhiều so với các địa phương khác nhưng trong bảng giá đất mới, giá chỉ tăng từ 57-254%.

Nhóm đất phi nông nghiệp cũng được điều chỉnh tăng giá ở hầu hết các khu vực, vị trí, tuyến đường. Trong đó, đất ở tại đô thị được bổ sung thêm 14 tuyến đường mới, đưa tổng số tuyến đường đô thị quy định trong bảng giá đất là 510 tuyến đường và chia thành 715 đoạn. Ở nội dung này, giá đất tăng phổ biến từ 1,4-3 lần so với giá hiện hành. Mức giá cao nhất trong bảng giá đất là 40 triệu đồng/m² thuộc đường 30-4 (TP.Biên Hòa) và thấp nhất 160 ngàn đồng/m² thuộc thị trấn Định Quán (huyện Định Quán).

Với đất ở tại nông thôn, bảng giá mới cũng rà soát và bổ sung 75 tuyến đường mới, tập trung ở các huyện Vĩnh Cửu, Xuân Lộc, Trảng Bom, Cẩm Mỹ. Theo đó, khu vực nông thôn sẽ có bảng giá đất ở 543 tuyến đường, chia thành hơn 1 ngàn đoạn. Ngoại trừ xã Long Hưng (TP.Biên Hòa) có mức tăng đột biến là 18 lần thì các huyện tăng từ 3,2-4,5 lần, riêng huyện Định Quán tăng gần 90%.

Ở khung giá đất thương mại dịch vụ, giá đất tương ứng 80% giá đất ở và đất sản xuất kinh doanh sẽ được tính bằng 60% giá đất thương mại dịch vụ. Do đó, bảng giá đất mới sẽ điều chỉnh giá đất thương mại dịch vụ và sản xuất kinh doanh tùy theo giá đất ở tại các đoạn đường, tuyến đường khác nhau. Riêng các loại đất phi nông nghiệp còn lại được quy định dựa trên mức giá đất đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở từng khu vực.

Chưa đợi đến khi bảng giá đất giai đoạn mới của tỉnh này có hiệu lực thi hành, tìm hiểu thực tế thời gian qua cho thấy tại huyện Long Thành, không chỉ các xã ở khu vực xây dựng dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành mà ở những khu vực lân cận giá đất cũng tăng nhanh từng ngày khiến phong trào đầu cơ đất nền thành cơn "sốt" với nhiều người. Vào các ngày cuối tuần, cảnh từng đoàn xe từ nơi khác đến nối đuôi nhau đi xem đất, mua đất không còn quá xa lạ với người dân địa phương.

Trong khi đó, hiện tại đang xuất hiện cơn sốt đất lần thứ 3 tại huyện Nhơn Trạch bởi thông tin sẽ làm cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với huyện Nhơn Trạch. Cầu Cát Lái được xây dựng sẽ thay thế cho phà Cát Lái, tạo thuận lợi lớn cho lưu thông giữa 2 địa phương. Tuy mọi thứ vẫn đang còn bàn thảo để tìm hướng đầu tư thích hợp nhất, nhưng giá đất toàn khu vực này bắt đầu biến động mạnh.

Tại huyện Long Thành, những xã ven dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành hoặc những khu vực dự kiến có đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành đi qua... đất đai cũng được mua đi bán lại khá nhiều và giá bị đẩy lên, tăng thêm 20-40% so với dịp cuối năm 2018.

Khảo sát tại các tuyến đường lớn thuộc xã Phú Hữu, Đại Phước, Phú Đông... cho thấy, giá đất thổ cư đang được rao bán từ 25-30 triệu đồng/m2, đất sâu bên trong các hẻm dao động 8-15 triệu đồng/m2. Đất nông nghiệp tùy từng khu vực giá từ 0,6-2 tỷ đồng/1 ngàn m2.

Ngoài đất thổ cư, đất nông nghiệp cũng được nhiều nhà đầu tư săn mua với giá rất cao. Dọc các tuyến đường lớn của huyện Nhơn Trạch nhan nhản bảng hiệu mua bán đất. Theo một số "cò" đất ở Nhơn Trạch, đất nông nghiệp được mua đi bán lại nhiều nhất. Nếu thửa đất không bị quy hoạch làm dự án, giá thường cao gấp 1,5-2 lần so với đất bị quy hoạch dự án.

Có thể nói hiện nay, huyện Nhơn Trạch là nơi có văn phòng, cơ sở mua bán đất đai nhiều nhất tỉnh Đồng Nai hiện nay. Chỉ cần đếm sơ dọc các tuyến đường chính dẫn đến phà Cát Lái, đã có đến hơn 40 điểm mua bán đất đai.

Đất được rao bán tại các điểm giao dịch này có đủ loại để khách hàng có thể lựa chọn. Trong đó, có cả đất nền của các dự án khu dân cư đã có hạ tầng kỹ thuật hoặc đất các dự án đang xây dựng hạ tầng. Giá bán từ 900 triệu đồng  đến 1,5 tỷ đồng/nền (1 nền 80-100m2), tùy theo vị trí.

Trong khi đó, đất thuộc các dự án khu dân cư hiện đã tăng từ 250-300 triệu đồng/nền so với dịp đầu năm. Đơn cử như dự án Khu dân cư Mega City 2, đầu năm nay chỉ bán 650-800 triệu đồng/nền, nhưng hiện giá đã lên từ 900 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng/nền và khách mua đi, bán lại cũng rất nhiều. Đất thổ cư dọc các tuyến đường lớn thuộc các xã Phú Hữu, Đại Phước, Phú Thạnh cũng dao động từ 15-22 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với cách đây 2-3 tháng.

Đất nông nghiệp ở Nhơn Trạch hiện cũng tăng mạnh với mức tăng từ 1-1,5 tỷ đồng/sào (1 ngàn m2). Cụ thể, đất trồng cây hằng năm, cây lâu năm ở các xã Phú Hữu, Đại Phước, Phú Hội, Long Tân... hiện được sang nhượng 2,5-3 tỷ đồng/sào, đất trồng lúa giá từ 1,5-2,5 tỷ đồng/sào. Nhiều "cò" đất ở huyện Nhơn Trạch nhờ làm môi giới mua đi, bán lại đã kiếm lời từ vài tỷ đồng đến cả chục tỷ đồng.

Trao đổi với chúng tôi mới đây, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho biết thị trường nhà đất tại Long Thành hay Nhơn Trạch thời gian qua liên tục sốt nóng và nguội lạnh đan xen theo từng thời điểm khác nhau. Khi có những thông tin hỗ trợ tốt về quy hoạch phát triển hạ tầng giao thông... thì giá đất ở khu vực này lập tức liên tục tăng phi mã, có thể nói là tăng cao bất thường.

Cũng theo ông Phúc, về tiềm năng trong dài hạn, thị trường BĐS tỉnh Đồng Nai được đánh giá là tốt. Tuy nhiên, giá BĐS hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị thật. Giá đất đang tăng quá nhanh do sự thu gom của giới đầu cơ, từ đó làm cho thị trường khan hiếm "hàng" giả tạo, cộng thêm đó là sự tham gia của lực lượng môi giới cá nhân cũng làm méo mó thị trường.