Giải pháp nào cho nhà đầu tư bất động sản khi dòng vốn lưu thông ngày càng cạn kiệt?

Doanh nghiệp bất động sản "chật vật" vì nguồn vốn

Năm 2022, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động. Nguồn vốn tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ và việc một số doanh nghiệp ngành bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm khi phát hành trái phiếu. Giao dịch suy giảm mạnh, thậm chí không có thanh khoản tại một số khu vực khiến thị trường trầm lắng. 6 tháng cuối năm, thị trường dường như tê liệt, ngủ đông khi dòng vốn lưu thông trên thị trường ngày càng khô hạn. Doanh nghiệp lâm vào cảnh "đói vốn", phải chật vật xoay mình tìm cách duy trì sự tồn tại. 

Các chuyên gia nhận xét Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang có những nỗ lực mạnh mẽ trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định môi trường kinh tế vĩ mô, từ đó tăng trưởng một cách lành mạnh và bền vững hơn trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, tình trạng này giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước của các doanh nghiệp bất động sản.

Các nhà đầu tư cũng như đơn vị phát triển bất động sản đang bị đẩy vào một giai đoạn đầy thách thức khi những kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu, tín dụng, thị trường chứng khoán đều bị gián đoạn.

Theo số liệu Tổng cục Thống kê, tăng trưởng tín dụng đến hết quý III năm nay đạt 10,5% gần mục tiêu 14% mà Ngân hàng Nhà nước kỳ vọng. Với kết quả này, hạn mức tăng trưởng tín dụng chỉ còn khoảng 3,5% cho quý cuối năm. Với hạn mức này, tín dụng sẽ tập trung ưu tiên mục đích sản xuất kinh doanh và các dịch vụ liên quan.

Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam phân tích việc Chính phủ chủ động siết chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ có những tác động ngắn hạn nhất định đến nhiều ngành nghề kinh doanh, sản xuất và dịch vụ trong nước; trong đó có bất động sản. Nhưng đổi lại, thời gian tới sẽ có một thị trường tài chính minh bạch, tăng uy tín trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.

Tuy nhiên, tình trạng này lại được nhận định sẽ gây khó khăn "kép" cho ngành bất động sản bởi các kênh huy động vốn đều bị gián đoạn.

Theo số liệu từ Bộ Tài chính, trong 3 quý của năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành và có xu hướng giảm mạnh trong thời gian qua.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng bên cạnh vấn đề về nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều trở ngại cả về khách quan và chủ quan. Cụ thể như lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và chi phí xây dựng.

Cùng đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn kéo dài trong việc triển khai dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án. Đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường và đã tồn đọng trong nhiều năm qua.

"Thời gian tới, nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ. Nếu đến năm 2023, nhà nước không có chính sách nới lỏng room tín dụng thực sự, thị trường bất động sản sẽ có sự bán tháo, giá giảm… khi nhà đầu tư không thể "gồng" được nữa. Sự giảm giá trước tiên sẽ diễn ra ở bất động sản liền thổ vì giá đã tăng gấp 3 lần. Đối với căn hộ, phân khúc hạng sang sẽ bị tổn thương nhiều nhất", vị chuyên gia nhận định.

Nguồn vốn FDI là "hy vọng" của nhà đầu tư bất động sản

Trước tình thế hết sức khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản phải chật vật, xoay sở tìm các nguồn vốn mới bên cạnh phương phức truyền thống là vay ngân hàng. Trong đó, việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành bất động sản từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được các chuyên gia đánh giá là khả thi bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư đến với thị trường Việt Nam hiện vẫn rất lớn.

Theo thông tin từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/9, tổng FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam để đảm bảo ngành bất động sản duy trì tốc độ phục hồi ổn định cũng như nguồn cung ở các phân khúc, giải pháp huy động vốn "tiềm năng" cho các doanh nghiệp là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

"Trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các doanh nghiệp nên tìm đến kênh vốn đầu tư nước ngoài như một giải pháp phù hợp. Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, đến nay, Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu là nhóm ngành sản xuất - chế tạo và bất động sản. Cần phải khẳng định đây là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhất là trong bối cảnh như hiện nay", ông Neil MacGregor chia sẻ.

Trong khi đó, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng doanh nghiệp cần linh hoạt và chủ động trong việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế. Với những quỹ đất sạch, cách làm việc minh bạch và năng lực sẵn có của chủ đầu tư, không khó để doanh nghiệp tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp.

Theo đó, các giải pháp vốn bền vững cho ngành bất động sản cần bàn đến có thể gồm: Thứ nhất, phải có chiến lược kinh doanh bền vững; kết hợp giữa phát triển dự án và quản trị dòng tiền để không đưa công ty vào tình trạng thâm dụng vốn, nhu cầu vay nợ lớn gây rủi ro. Đây chính là giải pháp quan trọng nhất để bảo đảm công ty tăng trưởng lành mạnh.

Thứ hai, phải tái cấu trúc tài chính để cơ cấu các khoảng nợ ngân hàng thương mại và trái phiếu để có cấu trúc tài chính an toàn. Theo đó công ty phải bán bớt một số tài sản đầu tư; tìm đối tác liên kết đầu tư dự án; hay thực hiện M&A những dự án đòi hỏi nguồn lực lớn, thời gian triển khai dài. Trong kế hoạch tái cấu trúc, công ty cũng cần thêm nguồn vốn mới từ phát hành cổ phiếu để tăng năng lực tài chính.