GS Đặng Hùng Võ: “10 năm qua các bi kịch về giá đất sinh ra ngày một nhiều”

Khái niệm “giá đất thị trường” không rõ ràng

Tại Diễn đàn kinh tế - xã hội Việt Nam 2022, nói về việc đổi mới hệ thống tài chính đất đai, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng, một trong những điểm cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”.

Theo ông Võ, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Trong khi chúng ta vẫn nói rằng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có.

“Điều này để thấy rằng, cái đúng hay cái sai về giá đất thị trường cũng chỉ là “mang máng”, thấy vậy mà không có căn cứ pháp lý nào minh chứng”, ông Võ nói và cho hay “khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường cũng chỉ là nhận xét chung chung, có vẻ có lý nhưng không chứng minh được ai “có lỗi” cả.

Theo ông Võ, 20 năm trước khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường”.

Sau đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định rằng giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc trong tình trạng nội tình.

Đến năm 2007, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là “thị trường trong điều kiện bình thường”. Đến Luật Đất đai 2013, quy định nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” vẫn tiếp tục được đảm bảo (Điều 112 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất) và bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”.

“Từ đấy mà gần 10 năm qua các bi kịch về giá đất sinh ra ngày một nhiều”, ông Võ nói và chia sẻ “nhìn ra thế giới xem các quốc gia khác họ làm thế nào để mình học được cái hay. Tất cả các nước dùng cơ chế thị trường đều có quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá trị thị trường như một lẽ đương nhiên. Thế nào là giá trị thị trường luôn được quy định trong tiêu chuẩn định giá đất quốc gia”.

Theo ông Võ, trong tất cả các sách giáo khoa về định giá đất đều nói rằng “định giá là một nghiệp vụ thể hiện cả nghệ thuật và khoa học; cần cả toán học, thống kê, tự nhiên, quy hoạch, ứng xử xã hội - nhân văn, lợi ích cộng đồng, thị trường... Ở Việt Nam thì còn có tâm linh và phong thủy.

“Khối lượng kiến thức nhiều như vậy tác động vào giá đất làm cho ta hình dung ra giá đất thị trường không phải là một giá trị cố định, chính xác cho một thửa đất nào đó. Giá đất thị trường vẫn tồn tại, chỉ có điều nó có thể dao động trong một khoảng giá trị nào đó và trong một khoảng thời gian nào đó. Từ đó, người ta nghĩ tới giá thị trường là giá trị ước lượng có độ tin cậy đủ yên tâm dựa vào giá giao dịch cụ thể trên thị trường được coi như các số liệu thống kê”, ông Võ nói.

Giá thị trường là gì?

Ông Võ chia sẻ, theo định nghĩa, giá trị thị trường của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS (International Valuation Standard) là “số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”.

Theo ông Võ, ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước lượng giá trị”. Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được.

Theo định nghĩa định giá như trên, điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

“Ở ta giá này không tồn tại vì bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng cũng cùng nhau ghi thấp hơn thị trường nhằm tránh thuế. Ai cũng biết tăng bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất. Biết vậy nhưng không hiểu vì sao mà không làm. Nhiều người giải thích rằng sợ tăng Bảng giá đất lên làm thuế cao lên, dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn. Loanh quanh, luẩn quẩn vẫn không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích tư nhiều hơn”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, giải pháp là đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai (sửa đổi); chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%).

Ngoài ra, pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của công chứng; đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.

“Các giải pháp ở trên đưa ra hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng 1 năm để triển khai. Chúng ta chỉ cần xây dựng để ban hành khung pháp luật sửa đổi, quảng bá cho người dân hiểu và làm. Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, đó là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai.

Ở các nước công nghiệp, người ta chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70 - 80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Ta cũng nên theo cách thức thông lệ tốt như vậy mà làm”, ông Võ chia sẻ.