Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 diễn ra ngày 16/7, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng quy hoạch đang trở thành yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản, bên cạnh các yếu tố truyền thống như giá bán, vị trí và tiện ích.

Khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý II/2026 cho thấy 96% cho rằng quy hoạch ảnh hưởng đến quyết định giao dịch, trong đó 52% đánh giá mức tác động rất lớn.

Theo ông Quốc Anh, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Kinh nghiệm từ Thượng Hải (Trung Quốc) và Seoul (Hàn Quốc) cho thấy quá trình này giúp giảm áp lực khu vực lõi, hình thành các cực tăng trưởng mới và nâng cao chất lượng sống.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, áp lực lớn nhất của Hà Nội hiện nay là mật độ dân cư quá cao tại khu vực nội thành. Mật độ dân số bình quân ở các quận cũ nội thành khoảng 19.000 người/km2, cao gấp hơn 7 lần mức trung bình toàn thành phố. Hà Nội cũng còn khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ thập niên 1960-1980.

Để giảm tải khu vực lõi, Hà Nội đang triển khai đồng thời nhiều giải pháp về hạ tầng và quy hoạch.

Theo kế hoạch, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027; đồng thời chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro, dự kiến đưa vào khai thác từ năm 2030.

Song song với đó, quy hoạch mới định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Các khu vực như Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây cùng các hành lang phát triển theo mô hình TOD quanh các tuyến metro được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng mới.

Thành phố cũng đặt mục tiêu hoàn thành quy hoạch cải tạo toàn bộ chung cư cũ trong quý II/2027, ưu tiên xử lý các công trình nguy hiểm cấp D giai đoạn 2026-2030.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng định hướng này có nhiều điểm tương đồng với quá trình tái quy hoạch của Thượng Hải, nơi thành phố vừa cải tạo khu trung tâm vừa phát triển các cực kinh tế mới như Phố Đông và Hồng Kiều, qua đó phân bổ lại dân cư, việc làm và hạ tầng.

Theo chuyên gia, bài học từ Thượng Hải không nằm ở tốc độ tăng giá bất động sản mà ở việc quy hoạch tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn thông qua hạ tầng, phân bổ lại nguồn cung và nâng cao chất lượng sống.

Ông nhận định khi khu vực lõi được tái định vị, các cực phát triển mới được hình thành và kết nối hạ tầng hoàn thiện, giá trị bất động sản sẽ được tái định vị theo chức năng kinh tế của từng khu vực, thay vì chỉ tập trung ở trung tâm đô thị.

"Giai đoạn 2000-2007, khoảng 745.000 hộ được di dời, cung - cầu nhà ở cùng tăng và giá bất động sản tăng khoảng 2,3 lần. Từ 2007 đến 2016, khi quỹ đất nội đô thu hẹp nhưng hạ tầng như Metro Line 9 và Hồng Kiều Hub dần hoàn thiện, giá tăng thêm khoảng 3 lần. Từ năm 2016 đến nay, bất động sản bước vào giai đoạn tích lũy giá trị dài hạn. Tổng cộng, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần trong 20-25 năm", Ông Nguyễn Quốc Anh nói.

Bên cạnh Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh cũng cho rằng TP.HCM đang đi theo xu hướng tương tự khi phát triển mô hình đa cực sau sáp nhập, với 3 trụ cột gồm trung tâm tài chính - công nghệ, công nghiệp và logistics. Theo ông, kinh nghiệm từ Seoul và Thượng Hải cho thấy quy hoạch chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm hạ tầng đồng bộ và các cực tăng trưởng có chức năng kinh tế rõ ràng.