Hà Nội xây dựng quy chế quản lý chung cư riêng

Ngày 12/12, tại hội thảo về quản lý, vận hành, sử dụng chung cư, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng giải thích vì sao thành phố phải xây dựng quy chế quản lý chung cư riêng.

Trước khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực, việc quản lý, vận hành nhà chung cư được giao cho chủ đầu tư và kinh phí được lấy từ việc kinh doanh tầng một tòa nhà. Mô hình này có nhiều khiếm khuyết do việc độc quyền của chủ đầu tư.

Khi Luật nhà ở có hiệu lực, tham khảo mô hình của nhiều nước châu Âu, Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc, Bộ Xây dưng ban hành quy định quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó có mô hình Ban quản trị và quỹ bảo trì 2%. Nhưng quy định này cũng bất cập, hiện nhiều chung cư xảy ra tranh chấp về thành lập Ban quản trị, diện tích chung, riêng, quỹ bảo trì.

Ông Dũng phân tích, sau khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ liên quan, nhưng việc này thường diễn ra rất chậm do chủ đầu tư xây không đúng hồ sơ, xây sai phép, không đủ giấy phép. Với việc bàn giao diện tích chung, riêng, quy định pháp luật rất rõ ràng, nhưng người mua nhà thường không đọc kỹ hợp đồng nên sau khi về ở dễ nảy sinh khiếu kiện.

Nếu thành lập Ban quản trị thì chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì (2%). Với các chung cư lớn, số tiền quỹ lên đến hàng trăm tỷ đồng nên chủ đầu tư không muốn thành lập Ban quản trị.

Trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị, chủ đầu tư quản lý, vận hành tòa nhà và họ sử dụng quỹ bảo trì chi trả. Sau khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư bàn giao quỹ nhưng hai bên không thống nhất việc quyết toán số tiền chủ đầu tư đã chi, từ đó nảy sinh khiếu kiện.

Theo ông Dũng, một số cư dân các chung cư đề xuất chính quyền cưỡng chế, nhưng sở, ngành thành phố cũng không có cơ sở số liệu để cưỡng chế. Ngoài ra có chủ đầu tư sử dụng quỹ bảo trì vào việc khác, hay tài khoản của họ không có tiền. Sở phải mời bộ, ngành liên quan hỗ trợ giải quyết nhưng chưa dứt điểm.

Ông Đồng Minh Sơn, Hội Xây dựng thành phố Hà Nội, đề xuất nên giao cho doanh nghiệp hoặc ban quản lý của Nhà nước đảm trách mô hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, có sự tham gia của đại diện dân cư, chủ đầu tư, cơ quan quản lý địa phương.

Ông Sơn cũng đề nghị cân nhắc đặc thù của thủ đô, quy định rõ hơn về sở hữu và sử dụng diện tích chung trong nhà chung cư, đồng thời có giải pháp hữu hiệu hơn trong quản lý quỹ bảo trì.

KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, cho rằng quản lý nhà chung cư phải từ quy hoạch và dự án. Bởi chung cư không chỉ là trong không gian ngôi nhà mà còn không gian xung quanh. Ông đề xuất ranh giới xung quanh chung cư cần được xác định trong quy hoạch tổng mặt bằng để tránh tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.

Hà Nội có 833 chung cư thương mại đã đưa vào sử dụng với trên 230.000 căn hộ, tổng diện tích sàn trên 2 triệu m2. Trong đó, hơn 80 chung cư xảy ra tranh chấp. Sở Xây dựng thành phố đã thành lập tổ công tác đi giải quyết, hiện 79 chung cư có tranh chấp đã giải quyết xong.

Gần 600 chung cư đã thành lập Ban quản trị và khoảng 500 chung cư hoàn thành việc bàn giao hồ sơ; trên 300 chung cư đã bàn giao quỹ bảo trì 2%.

Ngoài ra, thành phố hiện có 174 tòa chung cư tái định cư đang hoạt động, trong đó 82 tòa bầu Ban quản trị, 44 tòa đang tổ chức hội nghị lần 2, 50/82 nhà chung cư đã bàn giao kinh phí bảo trì 5%.