Hạ tầng giao thông - "Xương sống" phát triển đô thị

Trong nhiều năm qua, hạ tầng giao thông luôn là yếu tố then chốt định hình không gian phát triển đô thị, nhất là tại Hà Nội. Đến năm 2026, vai trò này càng trở nên rõ rệt khi hàng loạt dự án trọng điểm được triển khai đồng bộ, tạo lực đẩy dài hạn cho thị trường bất động sản.

Trong đó, dự án đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô, với quy mô hơn 85.000 tỷ đồng, được coi là "đòn bẩy chiến lược" mở rộng không gian phát triển về các hướng Bắc, Tây và Nam. Khi tuyến đường này từng bước thành hình, các khu vực vốn nằm ngoài trung tâm truyền thống sẽ có điều kiện kết nối thuận lợi hơn, qua đó gia tăng sức hấp dẫn với các dự án đô thị, khu nhà ở và dịch vụ.

Cùng với đó, hệ thống các tuyến vành đai, trục hướng tâm, các cây cầu vượt sông Hồng và mạng lưới đường sắt đô thị đang dần hoàn thiện, tạo nên cấu trúc giao thông đa lớp cho Thủ đô.

Thực tế thị trường cho thấy, các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về giá trị và thanh khoản. Khu vực phía Tây Hà Nội, với trục Đại lộ Thăng Long, các tuyến Vành đai 3; 3,5 và định hướng tuyến metro số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc), đang nổi lên như một cực phát triển mới. Ở phía Đông, hệ thống cầu vượt sông Hồng, cùng quy hoạch chỉnh trang đô thị ven sông, tiếp tục mở ra dư địa cho các dự án nhà ở và đô thị sinh thái.

Trong khi đó, tại TP.HCM, khi đại lộ Đông - Tây (Võ Văn Kiệt) và hầm Thủ Thiêm, đại lộ Mai Chí Thọ hoàn thành đã khiến bất động sản tại phường An Khánh (quận 2 cũ), quận 8 (cũ), quận Bình Tân (cũ), trung tâm TP.HCM tăng trưởng mạnh mẽ. Dọc hai bên đường các dự án bất động sản mọc lên san sát, trở thành những khu đô thị sầm uất.

Tuyến đại lộ Nguyễn Văn Linh thông xe là tiền đề cho thị trường bất động sản khu Nam thành phố "bừng sáng". Hay như tuyến đường Phạm Văn Đồng được đưa vào sử dụng từ năm 2015, tạo nên cú hích lớn cho giá bất động sản dọc tuyến đường, nhất là khu vực Bình Dương cũ vì dễ dàng kết nối với trung tâm TP.HCM.

Tuyến xa lộ Hà Nội cùng với tuyến Metro số 1 đi vào vận hành đã giúp bất động sản dọc tuyến này chỉ trong một thời gian ngắn tăng 20 - 30% giá trị. Hay tuyến giao thông xanh tốc độ cao kết nối với đô thị biển Cần Giờ cũng giúp cho giá trị của khu Cần Giờ được nâng cao và hút nhà đầu tư.

Bất động sản dựa vào "nền tảng" hạ tầng giao thông sẽ phát triển bền vững

Nếu như giai đoạn trước, thị trường bất động sản Hà Nội từng chứng kiến những đợt tăng giá nhanh ở một số phân khúc, thì bước sang năm 2026, xu hướng chủ đạo là tăng trưởng có chọn lọc. Dòng tiền không còn chạy theo "sóng ngắn" mà ưu tiên những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu ở thực ổn định.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, hạ tầng giao thông không chỉ đóng vai trò hỗ trợ mà còn mang tính quyết định đối với việc Hà Nội chuyển sang mô hình đô thị đa trung tâm. Khi giao thông đi trước, dòng vốn đầu tư, dân cư và các hoạt động kinh tế sẽ dịch chuyển theo, tạo nền tảng cho tăng trưởng bất động sản dài hạn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản Hà Nội sẽ không tăng trưởng theo kiểu nóng mà dựa trên nền tảng hạ tầng và nhu cầu thật. Những dự án gắn với các tuyến giao thông lớn, pháp lý minh bạch và được triển khai bài bản sẽ trở thành động lực chính của thị trường trong năm 2026.

"Hiện nay các vùng lõi như Hà Nội, TP.HCM gần như đã phát triển hết các quỹ đất. Do đó, các dự án đô thị tại vùng lõi đô thị lớn gần như khó phát triển. Trong khi đó, nhiều dự án giao thông trọng điểm lớn như đường cao tốc, tàu điện, sân bay… kéo theo sự phát triển các đô thị vệ tinh và nâng giá trị bất động sản của những khu vực này", ông Đính nhấn mạnh.

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, trong giai đoạn gần đây, giá bất động sản tại những khu vực bám trục hạ tầng lớn của Hà Nội vẫn duy trì mức tăng ổn định, trong khi thanh khoản dần cải thiện. Điều này phản ánh sự dịch chuyển của dòng tiền sang các phân khúc an toàn hơn, hạn chế rủi ro và có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn bản lề. Phân khúc này tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong giai đoạn 2025 – 2026, song sự phát triển sẽ không đồng đều.

"Các dự án có vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư uy tín sẽ duy trì thanh khoản, trong khi những dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc định giá vượt khả năng chi trả của số đông sẽ gặp khó", ông David Jackson nhận định.

Còn theo PGS.TS.KTS. Trần Minh Tùng, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội, giá trị của các dự án bất động sản hiện được định vị vị trí bằng khoảng cách tâm lý thay vì khoảng cách địa lý, tức là không phải khoảng cách bao xa mà thời gian mất bao lâu để di chuyển.

"Giá trị bất động sản ảnh hưởng rất lớn nhờ các yếu tố hạ tầng giao thông. Bên cạnh đó, theo ông, cuộc sống hiện đại nên hướng tới chuyên môn hóa, tách rõ không gian sống, làm việc và nghỉ dưỡng và khi được hỗ trợ bởi giao thông tốc độ cao, sẽ giúp các đô thị phát triển tích cực hơn", ông Tùng đánh giá.