HoREA hiến kế gỡ vướng cho dự án đất công

Trước tình hình trên, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có đề xuất gửi Thủ tướng Chính phủ 3 phương án xử lý phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.

Đề xuất trên của HoREA nhằm mục đích tháo gỡ cho hàng loạt dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng bị rà soát nguồn gốc đất do Nhà nước quản lý, chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết. Kiến nghị này của HoREA được đưa ra trong tình thế đà giảm tốc của thị trường bất động sản TP HCM đang mạnh dần với nhiều dự án đình trệ, nguồn cung khan hiếm, thanh khoản kém.

Phương án 1: Đất công nhỏ lẻ giao cho doanh nghiệp với giá thị trường

Theo đó, HoREA đề nghị UBND TP cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải đấu giá theo quy định.

Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá

TP HCM sẽ thực hiện chuyển đổi sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế chuyển đổi "quyền sử dụng đất" và "dồn điền đổi thửa" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43 của Chính phủ.

Theo cơ chế đổi ngang đất thô này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

Sau khi đã thực hiện "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Phương án 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu

Nếu diện tích các phần đất rach, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, quy mô lớn HoREA kiến nghị có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm nên thực hiện đấu giá đất hoặc đấu thầy dự án để lựa chọn chủ đầu tư.

HoREA cho rằng, cả phương án 1 và 2 đều có thể thực hiện được ngay vì đã có căn cứ pháp luật. Hiệp hội cũng chỉ ra rằng, phương án 2 sẽ có lợi cho Nhà nước vì vừa vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây.

Mặc dù doanh nghiệp sẽ bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, nhưng cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị UBND TP HCM để thực hiện phương án 2 cần quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu như dưới diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định "giá đất cụ thể".

Còn đối với dự án nhà chung cư cao tầng thì sẽ tùy theo từng dự án. Nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây dựng từ một block nhà chung cư trở lên, thì giao phần đất này cho Nhà nước sử dụng xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước nhằm phát triển nhà ở xã hội.

Nếu phần diện tích đất này không đủ để xây dựng một block nhà chung cư thì HoREA đề nghị áp dụng phương án 1 để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị.