Nhiều năm trước, các dự án đô thị, nhà ở và nghỉ dưỡng quy mô lớn được kỳ vọng sẽ tạo động lực phát triển cho TP.Huế. Tuy nhiên, sau thời gian dài triển khai, nhiều dự án rơi vào cảnh dang dở khi vướng mắc về giải phóng mặt bằng, thủ tục đất đai và những khoảng trống của hệ thống pháp luật trong từng giai đoạn.

Tại kỳ họp thứ 2 vừa diễn ra, HĐND TP.Huế khóa IX, nhiệm kỳ 2026-2031, đã thông qua nghị quyết về phương án xử lý đối với 4 dự án khó khăn, vướng mắc theo Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội.

Các dự án được áp dụng cơ chế xử lý gồm Khu đô thị Phú Mỹ An, Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 1, Khu nhà ở An Đông và Khu nghỉ dưỡng cao cấp Hue Spirit Sanctuary.

Qua rà soát, cả 4 dự án đều gặp điểm nghẽn lớn nhất ở công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài nhiều năm.

Tại Khu đô thị Phú Mỹ An, đất sạch được bàn giao qua 5 đợt từ năm 2015 đến năm 2021. Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 1 nhận mặt bằng qua 7 đợt trong giai đoạn 2014-2019 và đến nay vẫn còn khoảng 1,66 ha chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Trong khi đó, Khu nhà ở An Đông được bàn giao đất qua tới 11 đợt từ năm 2011 đến năm 2022, sau hơn một thập kỷ vẫn còn khoảng 0,55 ha chưa giải phóng xong.

Việc giao đất không đồng bộ khiến các nhà đầu tư không thể triển khai dự án theo đúng thiết kế tổng thể, nhiều hạng mục phải chia nhỏ để thi công hoặc tạm dừng chờ mặt bằng.

Bên cạnh đó, sau khi hạ tầng và công trình đã được đầu tư, nhiều dự án tiếp tục vướng thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm chậm quá trình triển khai các hạng mục tiếp theo.

Khu đô thị Phú Mỹ An có tổng mức đầu tư hơn 1.024 tỷ đồng. Theo UBND TP.Huế, nhà đầu tư đã hoàn thành khoảng 98% hạ tầng kỹ thuật, xây dựng khoảng 95% số căn biệt thự theo quy hoạch và triển khai khu nhà ở cao tầng từ đầu năm 2024.

Doanh nghiệp cũng đã nộp gần 404 tỷ đồng tiền sử dụng đất vào ngân sách. Tuy nhiên, khoảng 3,2 ha đất ở cùng 0,27 ha đất thương mại - dịch vụ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khiến một số hạng mục, đặc biệt là các công trình cao tầng, chưa thể hoàn tất thủ tục để tiếp tục đầu tư.

Tình trạng tương tự xảy ra tại Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 1 với tổng vốn đầu tư hơn 1.117 tỷ đồng.

Đến nay, doanh nghiệp đã đầu tư khoảng 257 tỷ đồng cho hạ tầng kỹ thuật, khoảng 550 tỷ đồng cho các công trình trên đất và xây dựng 686 trong tổng số 916 căn nhà, trong đó 610 căn đã hoàn thành.

Tuy nhiên, vẫn còn 230 căn chưa thể triển khai do vướng thủ tục pháp lý, thiếu hạ tầng giao thông kết nối hoặc chưa có mặt bằng. Phần diện tích chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng còn khá lớn, gồm hơn 13 ha đất ở và đất thương mại - dịch vụ.

Trong 4 dự án, Khu nghỉ dưỡng cao cấp Hue Spirit Sanctuary được xem là trường hợp điển hình của những vướng mắc phát sinh trong giai đoạn chuyển tiếp của pháp luật đất đai.

Dự án có tổng vốn đầu tư 205 tỷ đồng, được chấp thuận chủ trương đầu tư từ cuối năm 2017. Sau khi được chấp thuận, nhà đầu tư đã tự thỏa thuận bồi thường với người dân và chi khoảng 33,5 tỷ đồng cho công tác giải phóng mặt bằng.

Đến năm 2020, UBND thị xã Hương Trà (nay là UBND phường Kim Long) ban hành 69 quyết định thu hồi đất trên cơ sở người dân tự nguyện trả lại đất để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, theo kết luận thanh tra số 1318/KL-TTr ngày 12/9/2025 của Thanh tra TP.Huế, việc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh là chưa đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Dù vậy, Thanh tra TP.Huế cũng xác định nguyên nhân khách quan là thời điểm đó Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn chưa quy định cụ thể trình tự, thủ tục cũng như cơ quan có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chỉ đến khi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ tháng 2/2021, nội dung này mới được hướng dẫn rõ.

Thanh tra thành phố đồng thời chỉ ra trách nhiệm của nhà đầu tư, cơ quan chuyên môn và chính quyền địa phương trong quá trình thực hiện, nhưng không kiến nghị hủy 69 quyết định thu hồi đất đã ban hành mà đề nghị hướng dẫn doanh nghiệp hoàn thiện các thủ tục theo Luật Đất đai năm 2024 và các quy định liên quan.

Theo UBND TP.Huế, nếu áp dụng đầy đủ quy định hiện hành đối với quỹ đất người dân đã tự nguyện trả lại, phần diện tích này sẽ phải đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất, đồng nghĩa dự án có nguy cơ phải chấm dứt và thực hiện lại từ đầu, dù nhà đầu tư đã được chấp thuận từ năm 2017 và bỏ ra hàng chục tỷ đồng để giải phóng mặt bằng.

Cùng với Hue Spirit Sanctuary, Khu nhà ở An Đông cũng là dự án kéo dài hơn một thập kỷ. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 427 tỷ đồng, đã cơ bản hoàn thành hệ thống hạ tầng trên phần diện tích được bàn giao, xây dựng hàng trăm căn nhà và nộp 55 tỷ đồng tiền sử dụng đất vào ngân sách.

Tuy nhiên, đến nay mới có 61 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho nhà đầu tư, trong khi gần 3,9 ha đất vẫn chưa hoàn tất thủ tục.

Theo UBND TP.Huế, cả 4 dự án đều được lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật tại từng thời kỳ, đã đầu tư khối lượng lớn về hạ tầng, công trình và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Những khó khăn phát sinh là tổng hợp của nhiều nguyên nhân, từ giải phóng mặt bằng kéo dài, giao đất nhiều đợt, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến khoảng trống của pháp luật trong giai đoạn chuyển tiếp.

Việc HĐND TP.Huế thông qua nghị quyết mới chỉ tạo hành lang pháp lý để xử lý các tồn tại. Sau đó, UBND thành phố, các sở, ngành và nhà đầu tư vẫn phải tiếp tục hoàn thiện đầy đủ trình tự, thủ tục theo Luật Đất đai năm 2024, Luật Đầu tư và các quy định liên quan.

Việc tháo gỡ các dự án tồn đọng không chỉ giúp tránh lãng phí nguồn lực xã hội mà còn góp phần cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện để những quỹ đất đã được đầu tư hạ tầng sớm phát huy hiệu quả, đóng góp cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.