CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (HoSE: TIP) vừa tổ chức Đại hội đồng cổ đông bất thường năm 2026 nhằm lấy ý kiến cổ đông về việc thanh lý hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty Cổ phần Dầu khí Đầu tư Khai thác Cảng Phước An (PAP), triển khai dự án Depot tại Nhơn Trạch và thoái vốn tại một doanh nghiệp thành viên.

Theo biên bản đại hội ngày 10/7/2026, cuộc họp có sự tham dự của 19 cổ đông, đại diện cho 47.353.771 cổ phần, tương ứng 72,84% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết.

TIP muốn rút vốn khỏi PAP, cổ đông lo ngại dòng tiền và rủi ro đầu tư

Tại đại hội, nhóm cổ đông đã đặt nhiều câu hỏi liên quan đến chủ trương thanh lý hợp đồng hợp tác kinh doanh với PAP và kế hoạch đầu tư dự án Depot.

Theo tờ trình được đại hội thông qua, TIP thống nhất chủ trương thanh lý Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 1168/HĐ-PAP ký ngày 27/10/2022 với Công ty Cổ phần Dầu khí Đầu tư Khai thác Cảng Phước An (PAP).

Theo phương án này, TIP sẽ nhận lại toàn bộ số tiền góp vốn 1.033,2 tỷ đồng cùng chi phí sử dụng vốn phát sinh.

Tính đến thời điểm hết hạn hợp đồng ngày 26/4/2026, tổng nghĩa vụ thanh toán của PAP đối với TIP là 1.465,5 tỷ đồng, bao gồm 1.033,2 tỷ đồng tiền góp vốn và 432,3 tỷ đồng chi phí sử dụng vốn. Số tiền PAP còn phải thanh toán cho TIP là hơn 1.100,5 tỷ đồng.

Các cổ đông cũng yêu cầu làm rõ số tiền thực tế TIP sẽ thu hồi sau khi thanh lý hợp đồng với PAP, thời điểm thu hồi vốn cũng như việc đã có xác nhận cụ thể về dòng tiền quay trở lại doanh nghiệp hay chưa.

Ngoài ra, cổ đông đặt vấn đề về cơ sở lựa chọn dự án Depot 24,5 ha tại Nhơn Trạch trong bối cảnh doanh nghiệp còn nhiều phương án sử dụng vốn khác; đồng thời đề nghị làm rõ các điều kiện pháp lý, thương mại liên quan đến việc thuê đất, sử dụng hạ tầng và triển khai dự án.

Một số ý kiến cũng bày tỏ quan ngại về các giả định đầu vào của dự án như sản lượng, khách hàng, tỷ lệ lấp đầy container, tiến độ khai thác cũng như cơ chế kiểm soát rủi ro khi phần lớn nguồn vốn đầu tư dự kiến đến từ khoản thu hồi từ PAP.

Trả lời cổ đông, Đoàn Chủ tịch cho biết, khoản tiền thu về sau khi thanh lý hợp đồng hợp tác với Phước An sẽ được ghi nhận đầy đủ và công bố thông tin theo đúng quy định pháp luật.

Về các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án Depot, TIP cho biết Chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Phước An sẽ chịu trách nhiệm đối với các thủ tục pháp lý liên quan đến việc cho thuê và sử dụng hạ tầng, đất đai phục vụ triển khai dự án theo các cam kết trong hợp đồng thuê.

Theo giải trình của Hội đồng quản trị, Ban điều hành đã tiến hành nghiên cứu, khảo sát và đánh giá hiệu quả dự án Depot trên cơ sở thế mạnh của doanh nghiệp, kinh nghiệm của các đơn vị thành viên trong hệ thống cũng như các điều kiện pháp lý của khu đất dự kiến thuê.

TIP cho rằng dự án có thể nhanh chóng được triển khai sau khi hoàn tất các thủ tục thuê đất. Doanh nghiệp kỳ vọng tận dụng lợi thế từ sự phát triển của khu vực sân bay quốc tế Long Thành, hệ thống cảng biển, trung tâm logistics và xu hướng mở rộng quỹ đất công nghiệp, kho bãi tại khu vực Đồng Nai.

Theo đánh giá của công ty, các dự án Depot có thể triển khai trong thời gian ngắn và mang lại hiệu quả, do đó doanh nghiệp dự kiến ưu tiên nguồn lực cho lĩnh vực này. Bên cạnh hoạt động bất động sản cốt lõi, TIP cũng định hướng mở rộng sang các mảng logistics và kho bãi trong thời gian tới.

Đối với các khoản đầu tư không hiệu quả tại doanh nghiệp thành viên, Hội đồng quản trị cho biết sẽ thực hiện thoái vốn theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật.

Một nội dung khác được cổ đông thông qua là chủ trương thoái toàn bộ phần vốn góp của TIP tại Công ty Cổ phần Thương mại và Xây dựng Phước Tân.

Theo nghị quyết được đại hội thông qua, TIP sẽ chuyển giao quyền triển khai thương vụ cho công ty mẹ là Tổng Công ty Tín Nghĩa thực hiện.

Tổng Công ty Tín Nghĩa được giao lựa chọn đơn vị thẩm định giá độc lập, quyết định giá khởi điểm và thực hiện các thủ tục liên quan đến quá trình thoái vốn, bảo đảm hiệu quả, bảo toàn và phát triển phần vốn của doanh nghiệp.

Đặt cược vào logistics với dự án Depot nghìn tỷ gần sân bay Long Thành

Đối với phương án đầu tư Depot tại Khu công nghiệp Phước An, đại hội đã thông qua tổng mức đầu tư dự kiến 1.624,3 tỷ đồng. Trong đó, vốn tự có chiếm 94%, tương ứng 1.526,3 tỷ đồng và vốn vay chiếm 6%, tương ứng 98 tỷ đồng.

Theo tài liệu trình cổ đông, dự án có giá trị hiện tại thuần (NPV) ước đạt 1.616,5 tỷ đồng, tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 20,8%, chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) 12,4% và thời gian hoàn vốn dự kiến khoảng 6 năm 5 tháng.

Nguồn vốn thực hiện dự án chủ yếu được hình thành từ khoản thu hồi sau khi thanh lý hợp đồng hợp tác kinh doanh với PAP, lợi nhuận giữ lại sau khi chi trả cổ tức và quỹ đầu tư phát triển của doanh nghiệp. Cụ thể, TIP dự kiến sử dụng 1.033,2 tỷ đồng từ việc thanh lý hợp đồng với PAP, 445,2 tỷ đồng từ lợi nhuận giữ lại và 47,9 tỷ đồng từ quỹ đầu tư phát triển. Phần còn lại khoảng 98 tỷ đồng sẽ được huy động từ các ngân hàng thương mại.

Về tiến độ giải ngân, doanh nghiệp dự kiến phân bổ vốn đầu tư trong 3 năm. Năm đầu tiên giải ngân 668,9 tỷ đồng, năm thứ hai 588,3 tỷ đồng và năm thứ ba 367,1 tỷ đồng. Trong cơ cấu vốn đầu tư, vốn vay chỉ được sử dụng ở giai đoạn cuối với giá trị khoảng 98 tỷ đồng.

TIP cho biết khu đất triển khai dự án đã hoàn thiện nhiều thủ tục pháp lý quan trọng. Cụ thể, dự án đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2000 theo Quyết định số 995/QĐ-UBND ngày 28/3/2025; được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư tại Quyết định số 1368/QĐ-UBND ngày 23/9/2025. Báo cáo đánh giá tác động môi trường cũng đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường phê duyệt theo Quyết định số 104/QĐ-BNNMT ngày 12/1/2026.

Theo kế hoạch, sau khi được thông qua chủ trương đầu tư, TIP sẽ ký hợp đồng thuê đất và sử dụng hạ tầng với chủ đầu tư Khu công nghiệp Phước An. Thời hạn thuê đất dự kiến là 50 năm, trong khi phí sử dụng hạ tầng trả một lần được xác định ở mức 170 USD/m2.