Theo thông cáo ngày 10/1, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dự kiến mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 khoảng 15%, tương ứng khoảng 3,4 triệu tỷ đồng sẽ được bơm vào nền kinh tế. Dù mức tăng trưởng này thấp hơn so với thực hiện của năm 2025, nhưng NHNN khẳng định việc điều hành sẽ linh hoạt, tùy biến theo tình hình thực tế để đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô; đồng thời hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

Trong tổng thể điều hành đó, bất động sản (BĐS) tiếp tục được xếp vào nhóm lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cần kiểm soát chặt chẽ. Theo đó, NHNN lưu ý các ngân hàng phải kiểm soát chất lượng tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung trong năm 2025 của từng tổ chức tín dụng.

Theo đó, NHNN đã phát tín hiệu rõ ràng về việc duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS ở mức ổn định từ 24-25% tổng dư nợ toàn hệ thống. Việc thiết lập một “trần kỹ thuật” này là phản ứng cần thiết sau khi thị trường trải qua năm 2025 bùng nổ, dẫn đến những lo ngại về sự mất cân bằng cung - cầu và

Thông điệp của nhà điều hành rất sắc bén: NHNN sẽ theo dõi sát sao và sẵn sàng giảm trừ chỉ tiêu tín dụng đối với những ngân hàng không tuân thủ chỉ đạo, để mặc cho dòng vốn chảy quá mức vào các phân khúc đầu cơ. Điều này cho thấy kỷ cương thị trường đang được siết lại một cách thực chất hơn bao giờ hết.

Đánh giá của NHNN cho thấy, dư nợ tín dụng BĐS đang tăng nhanh, tỷ trọng trong tổng dư nợ toàn hệ thống có xu hướng đi lên, đặc biệt tập trung vào mục đích kinh doanh BĐS. Trong khi đó, thị trường lại đang thiếu nghiêm trọng nhà ở có mức giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình tại Việt Nam lên tới 23,7 lần, cao hơn nhiều so với mức trung bình thế giới là 14,6 lần, phản ánh rõ sự lệch pha cung – cầu và rủi ro mất cân đối của thị trường.

Ở góc độ năng lực tài chính, NHNN thẳng thắn chỉ ra rằng một bộ phận chủ đầu tư có tiềm lực tài chính hạn chế, trong khi các kênh huy động vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán vẫn chưa phát triển tương xứng. Hệ quả là dòng vốn đầu tư vào BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng - nguồn vốn mang tính ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro chênh lệch kỳ hạn và thanh khoản nếu thị trường biến động.

"Đầu tư vào thị trường BĐS mang tính chất chung dài hạn, còn nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, chênh lệch kỳ hạn có thể dẫn tới rủi ro thanh khoản trong trường hợp khách hàng vay vốn không trả nợ đúng hạn", Ngân hàng Nhà nước cảnh báo.

Điều chỉnh “kỹ thuật” để thị trường phát triển thực chất

Thực tế, đây không phải là lần đầu NHNN phát đi thông điệp kiểm soát tín dụng BĐS. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng nóng suốt năm 2025, động thái lần này được giới chuyên gia đánh giá là cần thiết, đúng thời điểm và là bước đi trọng yếu nhằm ngăn chặn rủi ro bong bóng và củng cố kỷ cương thị trường BĐS, phù hợp với mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế.

Bằng cách hướng tín dụng vào "người mua thật - dự án thật", chính sách không chỉ giảm thiểu rủi ro hệ thống cho các tổ chức tín dụng mà còn tái lập sự cân bằng cung - cầu. Một lộ trình thực thi hài hòa với quy trình kiểm soát rủi ro chuẩn hóa sẽ là đòn bẩy để xây dựng một thị trường minh bạch, giúp thị trường chuyển mình, lấy năng lực tài chính thực chất làm trọng tâm cho sự phát triển bền vững.

Số liệu từ báo cáo tài chính 9 tháng đầu năm của 12 ngân hàng niêm yết cho thấy, đến cuối quý III/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng hơn 26% so với cuối năm 2024. Nếu tính cả cho vay mua nhà và tín dụng kinh doanh bất động sản, tổng dư nợ liên quan đến lĩnh vực này đã xấp xỉ 4 triệu tỷ đồng, tương đương gần 24% tổng dư nợ toàn hệ thống. Đáng chú ý, tín dụng tăng mạnh ở nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản, vượt xa tốc độ tăng của nhóm khách hàng cá nhân.

Việc kiểm soát vốn vào lĩnh vực bất động sản cũng nhằm tránh tình trạng bong bóng bất động sản.

Lịch sử thị trường cho thấy, sự nới lỏng tín dụng thiếu kiểm soát từng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến bong bóng bất động sản giai đoạn trước. Tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên tới hơn 37%, dòng vốn ồ ạt đổ vào đầu tư bất động sản, trong khi khâu kiểm soát sử dụng vốn bị buông lỏng. Hệ quả là giai đoạn đóng băng kéo dài 2011 - 2013, nợ xấu ngân hàng tăng vọt, buộc hệ thống phải mất nhiều năm xử lý. Những bài học đó đến nay vẫn còn nguyên giá trị.

Các kết quả điều tra xu hướng tín dụng của NHNN cũng cho thấy, rủi ro tín dụng cao nhất hiện nay vẫn tập trung ở các khoản vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, cao hơn cả chứng khoán và xuất nhập khẩu. Do đó, việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này được xem là biện pháp phòng ngừa cần thiết để tránh lặp lại chu kỳ “nóng - lạnh” cực đoan.

Siết rủi ro, không siết thị trường

Từ góc độ quản lý vĩ mô, NHNN khẳng định mục tiêu xuyên suốt là kiểm soát rủi ro, không phải “đóng van” tín dụng bất động sản. Dòng vốn vẫn được khuyến khích chảy vào nhu cầu ở thực, các dự án minh bạch, có khả năng tạo giá trị bền vững; trong khi các phân khúc đầu cơ cao, sử dụng đòn bẩy lớn sẽ phải chịu sự sàng lọc khắt khe hơn.

Theo TS. Châu Đình Linh (Đại học Ngân hàng TP.HCM), BĐS là lĩnh vực quan trọng, đóng góp lớn cho tăng trưởng GDP, phát triển hạ tầng và đáp ứng nhu cầu an cư. Vấn đề cốt lõi không nằm ở việc thắt chặt cực đoan, mà là kiểm soát hiệu quả dòng tiền, nâng cao năng lực cảnh báo sớm và bảo đảm nền tảng an toàn của hệ thống ngân hàng. Việc tăng cường giám sát dòng vốn sẽ giúp hạn chế tình trạng lạm dụng tín dụng vào các phân khúc không tạo ra giá trị thực.

Bên cạnh đó, sự giảm tốc của dòng vốn vào BĐS còn chịu tác động từ xu hướng đảo chiều của lãi suất đầu vào, vốn đã chạm đáy và bắt đầu tăng trở lại từ cuối năm 2025. Áp lực chi phí vốn gia tăng buộc các ngân hàng phải thận trọng hơn trong phân bổ nguồn lực, ưu tiên các lĩnh vực tạo ra giá trị gia tăng cao cho nền kinh tế.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, sau hơn hai năm tín dụng BĐS được nới lỏng mạnh, một mặt bằng lãi suất mới đã hình thành. Năm 2025 ghi nhận sự mất cân đối khi tín dụng tăng nhanh trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 14,5%, buộc các ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất đầu vào và đầu ra. Ngoại trừ nhà ở xã hội và BĐS khu công nghiệp, lĩnh vực BĐS nói chung không còn nằm trong nhóm ưu tiên tín dụng, khiến doanh nghiệp phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn.

Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt, những rủi ro từ chiến lược kinh doanh dàn trải của doanh nghiệp BĐS càng bộc lộ rõ. Việc triển khai cùng lúc nhiều dự án có thể chưa tạo áp lực ngay khi thị trường thuận lợi, nhưng sẽ trở thành gánh nặng lớn khi dòng tiền bị siết và chi phí vốn tăng.

Các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp cần tái cơ cấu danh mục sản phẩm, giảm phụ thuộc vào phân khúc cao cấp, tập trung nhiều hơn vào nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội – những phân khúc đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung. Đồng thời, sự phối hợp giữa doanh nghiệp và Nhà nước trong điều tiết giá và phát triển nguồn cung là yếu tố then chốt để thị trường vận hành lành mạnh hơn.

Ở tầm vĩ mô, Nhà nước đang sử dụng đồng bộ ba công cụ gồm nguồn cung, chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ để điều phối thị trường bất động sản. Thách thức lớn nhất là xác lập điểm cân bằng giữa kiểm soát rủi ro hệ thống và duy trì động lực tăng trưởng, tránh để thị trường rơi vào trạng thái suy giảm quá mức.

Về phía ngân hàng, theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, cấu trúc tín dụng đang chuyển dịch từ tiếp cận đại trà sang phân bổ có chọn lọc. Các ngân hàng đã phân tách rõ giữa vay mua nhà để ở, vay đất nền và vay bất động sản không phục vụ nhu cầu ở thực. Sự phân hóa này thể hiện qua lãi suất, khi các khoản vay phục vụ nhu cầu thực được hưởng mức lãi suất thấp hơn, trong khi phân khúc mang tính đầu cơ phải chịu chi phí vốn cao hơn – như một “thang đo rủi ro” để điều tiết dòng tiền.