Kỷ lục đấu giá "đất vàng" Thủ Thiêm: Doanh nghiệp liệu có bỏ cọc?

Theo tìm hiểu của Dân Việt, số tiền mà Công ty CP Dream Republic đặt cọc để tham gia đấu giá lô đất 3-5 là 115,6 tỷ đồng. Số tiền mà Công ty CP Sheen Mega đặt cọc để tham gia đấu giá lô đất 3-8 là 203,6 tỷ đồng. 

Số tiền mà Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh đặt cọc để tham gia đấu giá lô 3-9 là 145,6 tỷ đồng. 

Và số tiền mà Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đặt cọc để tham gia đấu giá lô 3-12 là 588,4 tỷ đồng.

Nếu không ký hợp đồng, các doanh nghiệp này mất bao nhiêu tiền?

Theo quy chế cuộc đấu giá tài sản 4 lô đất này được Trung tâm Dịch vụ Đấu giá Tài sản TP.HCM ban hành, 5 ngày sau khi đấu giá thành, người đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản đó.

Sau thời hạn này, nếu người trúng đấu giá không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản thì xem như từ chối kết quả đấu giá và mất tiền đặt cọc này.

Vì vậy, thị trường đang quan sát các doanh nghiệp này có ký hợp đồng hay không?

Chuyên gia tài chính Trương Hiền Phương – Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam cho hay, ông chưa hình dung được bài toán kinh doanh mà Tân Hoàng Minh nhắm tới khi "đổ tiền" tới cả tỷ USD chỉ để mua 1 mẫu đất này.

Theo ông Phương, nếu thực sự đầu tư, có thể các doanh nghiệp sẽ tính đến các phương án tăng vốn, phát hành trái phiếu, vay ngân hàng… Tuy nhiên, chuyên gia tài chính này cũng nhìn nhận, hiện phương án phát hành trái phiếu cũng đang bị siết, còn vay ngân hàng thì chẳng biết có ngân hàng nào dám định giá khu đất tới 1 tỷ USD để cho doanh nghiệp này vay 70%.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM thì cho hay, dù là đất sạch nhưng thủ tục pháp lý để xây dựng cũng phải mất khoảng 1 năm, thời gian thi công thêm khoảng 3 năm.

"Nếu Tân Hoàng Minh đi vay ngân hàng, giả sử ngân hàng cho vay 70% giá trị tài sản (tương ứng định giá mảnh đất là 24.500 tỷ đồng theo giá trúng đấu giá), thì doanh nghiệp sẽ được vay  khoảng 17.150 tỷ đồng. Khi đó, chỉ tính riêng tiền lãi đi vay thôi cũng khiến doanh nghiệp mất hàng nghìn tỷ đồng/năm. Thật sự rất khó hình dung 'nước cờ' của Tân Hoàng Minh", vị này nói.

Cũng theo góc nhìn của ông này, có thể Tân Hoàng Minh chỉ là đại diện cho một "liên minh" mà có những cái tên "khủng" đứng đằng sau, bởi thực tế Tân Hoàng Minh cũng từng làm như vậy với nhiều thương vụ trước đó.

"Còn với các doanh nghiệp như Dream Republic, Sheen Mega, ai cũng biết đằng sau các doanh nghiệp này có liên quan đến hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát nên chuyện họ bỏ cọc là rất khó", ông nói thêm.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng dự báo sẽ khó có chuyện "bỏ cọc" khi các doanh nghiệp này đã bỏ hàng trăm tỷ đồng ra tham gia đấu giá.

"Với mức giá lô cao nhất lên tới 2,45 tỷ đồng/m2 thì giá nhà thương phẩm ít nhất phải từ 350-400 triệu đồng/m2. Mức giá này có thể là quá cao so với giá các sản phẩm khác trong khu vực ở thời điểm hiện tại. Song, nếu so với những bất động sản hàng hiệu vừa được tung ra thời gian gần đây ở quận 1 thì cũng tương xứng", ông Quang nói.

Cũng theo ông Quang, mức giá này để đầu tư hiện tại và sử dụng cho 3-5 năm tới có thể nói là phù hợp, nhất là với phân khúc nhà hạng sang và bất động sản hàng hiệu.

Vẫn không ít băn khoăn

Bên cạnh niềm vui khi ngân sách sắp thu về được một số tiền lớn, đất đai được đấu giá công khai, minh bạch… tạo động lực cho phát triển kinh tế-xã hội, thì cũng có không ít ý kiến băn khoăn.

Theo Ban Quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, hiện khu đô thị này còn 67 lô đất. Trong đó, Chính phủ đã đồng ý giao cho Tập đoàn Lotte 6 lô, 6 lô khác liên quan 2 công trình tôn giáo vẫn chưa có kế hoạch. Đầu năm 2022, TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục bán đấu giá 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và các lô đất tại khu 38,4 ha thuộc phường An Khánh, TP Thủ Đức trong dự án xây dựng 3.790 căn hộ, với mức giá khởi điểm khoảng 14.700 tỷ đồng.

Việc giá đất trúng đấu giá quá cao sẽ khiến TP.HCM gặp áp lực trong việc tổ chức đấu giá những lô đất còn lại tại Thủ Thiêm và cả những dự án công khác. Bởi, các cá nhân, đơn vị định giá sẽ không dám định giá thấp hơn nhiều so với mức đấu giá thành công vừa qua. Nhưng nếu đưa ra giá quá cao thì khả năng các doanh nghiệp sẽ không tham gia đấu giá.

Một khía cạnh khác, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những tác động của việc giá đất tăng cao là sẽ khiến các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP.HCM đứng trước nguy cơ phá sản. Các doanh nghiệp địa ốc càng khó tìm được quỹ đất rẻ để phát triển nhà ở vừa túi tiền.

"Với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá thấp như hiện tại thì trong thời gian tới, nhà giá thấp lại càng giảm số lượng, sẽ bất lợi cho việc ổn định cung cầu, an sinh xã hội... Bởi lẽ, các doanh nghiệp sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của mình", ông Châu nói.