Lãi suất tăng cao: Thanh khoản bất động sản giảm, nhà đầu tư đành “cắt lỗ”

Lãi suất tăng cao, nhà đầu tư bất động sản lo ngại

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn lại đúng lúc lãi suất tăng cao khiến thị trường khó chồng thêm khó. Giai đoạn 2011 - 2013, lạm phát tăng cao, kéo theo lãi suất được đẩy lên quanh vùng 20% khiến không ít nhà đầu tư bất động sản phải bán tháo vì không chịu nổi áp lực lãi suất. Thị trường khi đó thanh khoản sụt giảm mạnh, rồi rơi vào trầm lắng.

Chị Như Ngọc (Đống Đa, Hà Nội) là nhà đầu tư bất động sản cho biết hàng tháng chị số tiền lãi 25 triệu đồng cho khoản đầu tư gần 5 tỷ đồng để mua nhà. Do mạo hiểm dùng đòn bẩy tài chính quá lớn khi vay tới 70% giá trị, nên nửa năm nay, chị Ngọc rất chật vật mới vay đủ số tiền lãi 25 triệu đồng. Dự kiến đến hết năm nay, số tiền lãi chị phải trả sẽ tăng thêm khoảng 5% do hết chương trình ưu đãi lãi suất năm đầu tiên và lãi suất cho vay mua nhà hiện đã được một số ngân hàng điều chỉnh tăng.

"Nếu không bán được nhà thì khoản tiền lãi kia tôi không biết xoay sở ra sao. Tôi đã quyết định cắt lỗ 400 triệu đồng chấp bán căn nhà đã đầu tư vào năm ngoái để bớt áp lực tài chính", chị Ngọc chia sẻ.

Còn anh Đức Hùng (Hoàn Kiếm, Hà Nội) cho biết năm 2021, lãi suất ngân hàng xuống mức thấp, anh Hùng đã sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư bất động sản. Lô đất anh Hùng mua khi đó có diện tích 100m2, tại huyện Hoài Đức (Hà Nội) với mức giá 4 tỷ đồng, trong đó, 2,8 tỷ đồng là anh vay ngân hàng, tương đương 70% giá trị gốc. Tuy nhiên, thời gian tới lãi suất tăng cao khiến anh Hùng lo ngại vì rao bán lô đất suốt hơn 6 tháng nhưng không ai mua nên anh tính trường hợp phải "cắt lỗ".

"Áp lực phải gồng gốc, lãi khi lãi suất tăng cao khiến một số nhà đầu tư trong đó có tôi chấp nhận cắt lỗ bất động sản khi người mua "ép giá". Đây là cách để thu hồi lại vốn trước khi rơi vào tình trạng suy kiệt về tài chính trước khoản tiền nợ phải chi trả mỗi tháng", anh Hùng chia sẻ.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng thị trường sẽ chỉ sôi động khi lãi suất ở mức thấp và giữ ổn định. Tuy nhiên, kể từ đầu năm nay, tín dụng bất động sản có phần thắt chặt, cùng đó là động thái tăng lãi suất khiến thị trường bất động sản trầm lắng. Lãi suất tăng cao khiến thị trường sụt giảm thanh khoản mạnh, nếu như lãi suất tiếp tục tăng thị trường đã khó sẽ còn khó hơn nữa. Bởi vì, nếu lãi suất tăng cao đa phần mọi người sẽ đem tiền gửi tiết kiệm, không ai nghĩ đến chuyện đi mua bất động sản, thanh khoản thị trường sẽ sụt giảm thêm.

Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cần cẩn trọng khi lãi suất tăng cao

Theo các chuyên gia, để tránh dính bẫy rủi ro của lãi suất tăng cao hiện nay, buộc người dân, nhà đầu tư nếu quyết định mua nhà trả góp, phải tính toán mức lãi suất lâu dài, đừng để vượt quá khả năng tài chính của bản thân.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế khuyến cáo trước khi lựa chọn vay ngân hàng mua tài sản là đất hoặc nhà trả góp, người dân hay nhà đầu tư phải tính toán mức lãi suất lâu dài, tránh trường hợp không thể thanh toán được theo tiến độ.

"Hiện nay, ngân hàng nào cho vay mua nhà đều có ưu đãi trong 1 đến 2 năm, khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường. Do đó, trong bất kỳ hoàn cảnh nào, dù lãi suất có thấp như năm 2021 đi chăng nữa, thì cũng phải tính đến việc lãi suất sẽ tăng cao trở lại", ông Thịnh chia sẻ.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định về làn sóng giảm giá bất động sản trước đó đã có giao dịch ngầm mua lại bất động sản giá trị thấp. Những tháng cuối năm, thanh khoản trên toàn thị trường có thể sẽ tiếp tục giảm, đặc biệt giảm mạnh ở những loại hình bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn.

"Đáng chú ý là động thái tăng lãi suất của nhiều ngân hàng đã khiến khả năng tiếp cận với dòng vốn từ ngân hàng càng thêm khó. Áp lực của những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính càng nặng thêm nên nhiều khả năng, làn sóng bán cắt lỗ vẫn tiếp diễn trong các tháng tới", ông Hiện nhận định.

Đánh giá về tỷ trọng vốn vay an toàn trong giai đoạn cuối năm nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng ngưỡng vay 50-60% giá trị tài sản có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi lãi suất tăng cao. Trước đây khi lãi suất thấp, mức vay 50-70% giá trị tài sản để đầu tư bất động sản khá phổ biến. Nhưng hiện nay, tỷ trọng vốn vay nên giảm xuống mức thấp nhất có thể. Theo đó, an toàn nhất là không vay trong giai đoạn thị trường địa ốc khó khăn, thanh khoản kém, lãi suất tăng cao.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản khuyến nghị nhà đầu tư cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, mốc an toàn mới so với mốc cũ 50%, hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, hoặc phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng trong tình hình lãi suất tăng cao, kinh tế khó khăn.

"Bình thường, khi có 1,5 tỷ đồng tiền mặt, thu nhập hàng tháng 50 triệu đồng, có thể mua nhà hoặc đất 3 tỷ đồng, trong đó 50% vốn tiền mặt và 50% vốn vay. Tuy nhiên, tình hình hiện nay, nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ để tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 70:30 và nên giữ lại một lượng tiền mặt dành cho quỹ dự phòng", ông Kiên chia sẻ.