Luật sư tư vấn những trường hợp đất người dân không nên mua

Luật sư Thái trích kKhoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.".

Theo đó, nếu đất rơi vào những trường hợp sau thì không nên nhận chuyển nhượng:

Đất không có sổ đỏ

Nếu đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dung đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì đất sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Nếu các bên vẫn thực hiện chuyển nhượng thực tế thì về mặt pháp lý việc chuyển nhượng đó không hợp pháp. Dù các bên có thực hiện thủ tục nào đi chăng nữa thì việc chuyển nhượng đó vẫn vô hiệu.

Khi đó, có thể sẽ gặp phải các vấn đề pháp lý phổ biến như:

- Dễ xảy ra tranh chấp

Về mặt pháp lý khi không đăng ký biến động thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Nếu không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ biên nhận, hợp đồng, người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của người nhận chuyển nhượng.

- Không được thế chấp để vay tiền

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, muốn thế chấp quyền sử dụng đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng; nếu không có sẽ được thế chấp và từ đó sẽ hạn chế quyền của người đang sử dụng đất.

- Khó bán lại

Về mặt pháp lý thì việc không có Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ không thể chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất.

Về mặt thực tế thì các bên vẫn thỏa thuận “mua bán thực tế” nhưng không được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền, nghĩa vụ.

- Bị thu hồi không được bồi thường

Đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng ngay cả khi thu hồi mà được bồi thường thì người nhận bồi thường là người đứng tên trên sổ (người bán) chứ không phải người nhận chuyển nhượng (người mua).

Đất đang có tranh chấp

Tương tự như trường hợp đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng, đất đang có tranh chấp không thể chuyển nhượng; đồng thời khi đất có tranh chấp các bên không thể đăng ký biến động (chuyển nhượng vô hiệu).

Lưu ý: Chỉ được xem là đất đang có tranh chấp cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai của các bên. Riêng trường hợp các bên có tranh chấp “thực tế” nhưng không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì vẫn đủ điều kiện sang tên theo quy định của pháp luật.

Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Khi đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì người sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng nên không thể đăng ký biến động.

Nếu người sử dụng đất kê biên cố tình chuyển nhượng mà người nhận chuyển nhượng không biết thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi (bên chuyển nhượng) phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng (nếu có).

Đất đang thuộc quy hoạch

Mặc dù đất thuộc quy hoạch trong nhiều trường hợp Nhà nước sẽ không thu hồi luôn và người sử dụng đất vẫn có một số quyền nhất định như: vẫn được bồi thường nếu có đủ điều kiện; vẫn được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,… Tuy nhiên, không nên mua vì giá bồi thường thấp và khó chuyển nhượng.

Trường hợp không biết nên “nhỡ” mua phải đất thuộc quy hoạch thì có thể xem lại hợp đồng để biết cách bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu người chuyển nhượng cam kết đất không thuộc quy hoạch thì người nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu trả lại đất và nhận lại tiền; nếu có quy định phạt hợp đồng do di phạm thì có quyền áp dụng điều khoản này.

Đất mua bằng giấy viết tay

Mặc dù trường hợp này đất có thể không thiếu điều kiện được chuyển nhượng nhưng vấn đề chuyển nhượng sẽ vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về hình thức hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;".

Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực theo quy định sẽ chia thành 02 trường hợp:

- Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng không thể thực hiện được do không đủ điều kiện chuyển nhượng và vi phạm điều kiện về hình thức hợp đồng.

- Đất đủ điều kiện chuyển nhượng: Nếu một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, dù hợp đồng không có công chứng, chứng thực thì vẫn có cách để cho việc chuyển nhượng này có hiệu lực nếu đất có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng.