"Lướt sóng" ngắn hạn bất động sản tăng, mua nhà ở thực giảm

Theo Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), trong năm 2025, tỷ lệ người mua bất động sản với mục đích đầu tư cho thuê tiếp tục tăng. Tỷ lệ này tăng 6 điểm phần trăm so với năm trước, đạt 28%. Đáng chú ý, nhóm nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn cũng gia tăng, từ 9% lên gần 12%.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc kinh doanh của Dat Xanh Serviecs cho rằng, năm 2025, tâm lý tận dụng “tiền rẻ” trước khi lãi suất cho vay quay đầu tăng dần vào quý cuối năm, ghi nhận được hiện tượng đầu cơ "lướt sóng" tăng nhẹ.

"Tuy nhiên, trước hàng loạt chính sách điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026, khả năng cao hiện tượng đầu cơ "lướt sóng" các dự án bất động sản sẽ không còn duy trì được đà tăng trong những năm tiếp theo", bà Liên nhận định.

Về nguyên nhân, bà Liên cho rằng thị trường thời gian qua xuất hiện nhiều yếu tố hỗ trợ như thông tin sáp nhập địa giới hành chính, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy mạnh và sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư từ phía Bắc vào khu vực phía Nam. Bên cạnh đó, tâm lý FOMO về nguồn cung cùng yếu tố lãi suất hấp dẫn cũng phần nào giúp nhà đầu tư an tâm xuống tiền với kỳ vọng thanh khoản nhanh, sang tay được giá.

Ngược lại, nhu cầu mua để ở giảm gần 5% so với năm trước, mua tích sản giảm mạnh từ 24% xuống còn 17%. Theo DXS - FERI, nếu so với giai đoạn thị trường hạ nhiệt năm 2023, nhu cầu mua lướt sóng ngắn hạn trong năm 2025 đã tăng gần 7 lần, còn nhu cầu mua để đầu tư tăng khoảng 75%. Trong khi đó, tỷ lệ mua để ở giảm khoảng 28% và tích sản giảm gần 29%, phản ánh sự dịch chuyển rõ nét trong cơ cấu.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, xu hướng đầu tư, lướt sóng bất động sản cũng gia tăng trong năm vừa qua. Theo đó, có hơn 75% giao dịch nhà ở trong năm 2025 đến từ nhóm khách mua căn thứ 2 trở lên, với mục tiêu mua để đầu tư và khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Đáng chú ý, tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên có xu hướng gia tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Giải pháp ngăn chặn "lướt sóng" bất động sản

Theo VARS, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, buộc nhóm đầu tư lướt sóng phải cơ cấu lại danh mục, nhất là với phân khúc căn hộ chung cư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng năm 2025, các “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn bị đứt gãy sau khi sáp nhập tỉnh thành, tốc độ tăng giá phi mã được chặn lại, thay vào đó là xu hướng phát triển ổn định và dài hạn hơn.

"Trong năm 2026, thị trường sẽ không còn chỗ cho đầu tư ăn xổi, đòi hỏi các chủ thể phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn và tuân thủ nghiêm kỷ cương thị trường trong một hệ sinh thái được quản trị bằng dữ liệu và công nghệ số", ông Đính nhận định.

Giới chuyên gia nhận định, năm nay, cùng với các chính sách minh bạch hóa dữ liệu và định danh bất động sản, thị trường được kỳ vọng sẽ vận hành theo hướng thực chất hơn, nơi giá trị thật dần thay thế các kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Trong đó, Nghị định 357 quy định mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử thống nhất trên toàn quốc từ ngày 1/3/2026, được kỳ vọng tạo bước ngoặt trong minh bạch hóa dữ liệu, quản lý giao dịch và pháp lý thị trường.

Cũng trong năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của các bộ luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản cùng với bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026. Dù bảng giá đất mới có thể làm gia tăng nghĩa vụ tài chính trong ngắn hạn, song về dài hạn sẽ góp phần tạo lập môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn, đồng thời tháo gỡ những điểm nghẽn kéo dài trong việc xác định giá đất dự án, qua đó cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện xây dựng mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch bất động sản trên thị trường; nghiên cứu, xây dựng trình Ban Bí thư ban hành Chỉ thị về "Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển, quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới".

Đồng thời, thường xuyên theo dõi sát diễn biến của thị trường bất động sản, kịp thời có các biện pháp đồng bộ để kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản đảm bảo thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Bộ cũng đề nghị các tỉnh, thành khẩn trương rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ giải quyết đối với các dự án bất động sản, nhà ở đang tồn đọng hoặc chậm triển khai, tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, góp phần ổn định mặt bằng giá và thúc đẩy phát triển bền vững thị trường bất động sản…