90% nguồn cung căn hộ Hà Nội mới nằm ngoài Vành đai 3

Theo Savills Hà Nội, trong quý I/2026, nguồn cung căn hộ mới đạt 6.108 căn, giảm cả theo quý và theo năm. Lượng giao dịch cũng ghi nhận xu hướng tương tự, phản ánh sự chững lại của thị trường sau giai đoạn sôi động trước đó.

Trong cơ cấu tiêu thụ, phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với 79% tổng số căn bán được. Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, nguồn cung mới vẫn là động lực chính của thị trường khi đóng góp tới 70% tổng lượng giao dịch. Dù khoảng 90% nguồn cung này nằm ngoài Vành đai 3, các dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung toàn thị trường khoảng 12 điểm phần trăm, cho thấy sức hút rõ nét của các khu vực vùng ven.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, do phần lớn dự án mở bán trong quý tập trung ở các khu vực xa trung tâm, khiến sức hấp thụ của thị trường bị ảnh hưởng đáng kể.

"Nguồn cung tương lai đang ngày càng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi mức giá duy trì phù hợp hơn với người mua để ở. Tuy nhiên, do khoảng cách về địa lý, thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố vẫn còn khá lớn, chính vì vậy, những dự án này chưa thực sự thu hút được người dân từ nội đô về sinh sống", bà Hằng nói.

Cũng theo bà Hằng, giá bán sơ cấp giảm nhẹ chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài Vành đai 3, nơi có mặt bằng giá thấp hơn so với trung bình toàn thị trường. Tuy vậy, mức điều chỉnh này được đánh giá là không lớn. Thực tế cho thấy, các dự án ở khu vực trung tâm, có vị trí đẹp vẫn tiếp tục tăng giá mạnh.

Ngoài ra, bà Hằng nhấn mạnh yếu tố lãi suất bắt đầu có những biến động từ cuối quý IV/2025 cũng đã tác động rõ nét đến tâm lý người mua nhà, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng căn hộ giao dịch trong quý I.

Theo Savills Hà Nội, trong 5 năm qua, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng nhanh hơn sơ cấp ở tất cả các phân khúc, xu hướng này phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với các sản phẩm đã hoàn thiện, có thể sử dụng ngay. Trong đó, tăng trưởng giá sơ cấp mạnh nhất ở hạng B, còn trên thị trường thứ cấp phân khúc hạng C dẫn đầu, cho thấy sự lên ngôi của các sản phẩm có mức giá hợp lý.

Về triển vọng, Savills dự báo trong 9 tháng cuối năm 2026, thị trường dự kiến đón khoảng 16.700 căn hộ mới, trong đó phân khúc hạng A và B giữ vai trò chủ đạo. Các địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ ngày càng quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu nhà ở còn thiếu của Hà Nội, nhờ lợi thế từ hạ tầng phát triển và làn sóng mở rộng các hoạt động đầu tư, phát triển đô thị.

Giá nhà ở vẫn khó giảm sâu

Dự báo về diễn biến thị trường trong các quý tiếp theo, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng khả năng giảm sâu của giá căn hộ là khó xảy ra, khi thị trường đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố cấu thành chi phí và cấu trúc nguồn cung.

Theo đó, giá bán căn hộ phụ thuộc lớn vào nguồn cung, cơ cấu sản phẩm cũng như vị trí dự án. Trong bối cảnh hiện nay, chi phí phát triển dự án đang duy trì ở mức cao, từ chi phí đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng cho đến giá vật liệu xây dựng đều có xu hướng gia tăng. Điều này khiến giá thành đầu vào khó có dư địa giảm, qua đó tạo áp lực giữ mặt bằng giá ở mức cao.

"Đáng chú ý, chi phí đất đai tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí phát triển dự án, tiếp đến là chi phí xây dựng, tài chính và các yếu tố liên quan. Khi các cấu phần này đồng loạt gia tăng, việc điều chỉnh giảm giá bán trên thị trường trở nên rất hạn chế", bà Hằng chia sẻ.

Trong bối cảnh đó, kỳ vọng về việc giá căn hộ giảm mạnh trong ngắn hạn được đánh giá là khó khả thi. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ xuất hiện các nhịp điều chỉnh cục bộ tại một số phân khúc hoặc khu vực, trong khi mặt bằng giá chung vẫn neo cao và cần thêm thời gian để hấp thụ áp lực chi phí.

Từ nay đến cuối năm 2026, thị trường được dự báo tiếp tục được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ hạng A và hạng B, trong khi căn hộ hạng C vẫn duy trì tình trạng khan hiếm. Với cơ cấu nguồn cung như hiện nay, khả năng hạ nhiệt của mặt bằng giá chung là không cao, đặc biệt khi các sản phẩm trung – cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng áp đảo.

Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển của nguồn cung mới. Nếu trước đây các đại đô thị chiếm ưu thế, thì hiện nay nguồn cung từ các dự án ngoài khu đô thị lớn đang gia tăng. Sự thay đổi này góp phần làm thay đổi tương quan thị trường, đồng thời mở ra cơ hội cho các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua.