Nhà đầu tư vẫn dè chừng dù cho condotel, officetel được "cởi trói"

Gỡ nỗi lo pháp lý cho condotel, officetel

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10 về việc sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, bao gồm việc cho phép căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ.

Với Nghị định này, thời hạn sử dụng quy định trong sổ không quá 50 năm. Riêng với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng vốn thu hồi chậm và thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế và xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm.

TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đánh giá, Nghị định số 10 về cấp sổ hồng cho condotel là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc lưu trú du lịch nói riêng.

Đồng thời, quy định mới giúp tháo gỡ nút thắt đã tồn đọng bấy lâu cho các doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), đặc biệt là biệt thự nghỉ dưỡng cùng với những công trình khác phục vụ cho lưu trú và du lịch trên đất thương mại và dịch vụ.

Theo các chuyên gia đầu tư, dù condotel và officetel được "cởi trói" nhưng vẫn còn nhiều nhà đầu tư lo ngại. Bởi lẽ, việc gỡ vướng trên vẫn còn rất nhiều nút thắt hành lang pháp lý chưa được giải toả như: Vướng về tiền sử dụng đất, vướng mắc về bảo lãnh ngân hàng và vướng mắc về việc cấp quyền sử dụng, mua bán căn hộ…

Chị Nguyễn Phong Lan (một chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng ở Phan Thiết, Bình Thuận) cho hay: "Tôi rất hoan nghênh Nghị định 10 mở ra quy định về cấp sổ đỏ cho người mua bất động sản mang tính chất thương mại, dịch vụ. Đây là cơ hội cho nhiều nhà đầu tư đã mua sản phẩm này cũng như các nhà đầu tư trong tương lai.

Tuy nhiên, trong nội dung sửa đổi vẫn yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tài chính bổ sung khi nộp hồ sơ nên việc cấp sổ đỏ cho các dự án về condotel cũng sẽ vướng vì nhiều điều kiện khắt khe".

Nhà đầu tư này cho hay, khuôn khổ pháp lý của condotel, officetel nhiều năm nay đã vướng, khiến nhiều dự án đứng hình, chôn vốn, không hoàn thiện và nếu hoàn thiện để phù hợp thì phải điều chỉnh rất nhiều so với ban đầu. Pháp lý mỗi ngày một khó, luật đất đai mới sửa đổi, tính tiến đất bổ sung vẫn không được thực hiện một cách trơn tru. Do đó nếu cứ phải chờ đợi sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người mua, khách hàng.

Nhiều nhà đầu tư cho biết, đã vay mượn từ ngân hàng rất nhiều tiền để đầu tư vào dự án trên, nên sau khi chủ đầu tư tuyên bố không trả lãi khiến họ hoàn toàn vỡ mộng trong khi phía ngân hàng đòi nợ.

Condotel, officetel sẽ đi về đâu?

Được biết, condotel và officetel có giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ 2016 - 2018, sau đó bất ngờ rơi vào trầm lắng, thậm chí là bất động do không cấp được sổ đỏ, khiến nhà đầu tư rời bỏ khỏi phân khúc này. Giá căn hộ vì thế rớt mạnh.

Báo cáo của DKRA Group cho thấy, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng TP.HCM và vùng lân cận ghi nhận sụt giảm nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ rõ rệt kể từ cuối năm 2022 đến nay. Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 21 căn nguồn cung mới đến từ 2 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 12 căn. 

Phân khúc condotel trong quý I/2023 ghi nhận nguồn cung mới khoảng 198 căn đến từ 2 dự án mở bán. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 6 căn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng khoảng 15% - 20% so với cùng kỳ do những áp lực về chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng cao. Giữa các đợt mở bán cách nhau 3 - 4 tháng trong cùng một dự án cũng ghi nhận sự chênh lệch mức giá rõ rệt, mức tăng từ 2% - 5%/đợt.

Trong khi đó, thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đến cuối năm 2022, chỉ riêng condotel, cả nước có khoảng 83.000 căn chờ sổ đỏ, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.

Theo nhận định của chuyên gia, sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển nhanh chóng trong khoảng 5- 6 năm gần đây và tạo sức hút cho nhà đầu tư ngay từ ban đầu vì những cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, chỉ một thời gian ngắn, các dự án bị ách tắc, những lỗ hổng mới dần lộ diện khiến chủ đầu tư và nhà đầu tư xảy ra tranh chấp.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, các quy định pháp luật về đất đai đã cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cấp tỉnh) cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu "công trình xây dựng không phải là nhà ở". Tuy nhiên, hơn 8 năm qua, điều này vẫn chưa thực hiện được.

"Nguyên nhân một phần do quy định của Luật Đất đai gây ra, nhưng chủ yếu do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản chưa quy định cụ thể. Việc quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch sẽ nhanh chóng tháo gỡ được những vướng mắc cho condotel", ông Châu cho hay.

Theo ghi nhận của Dân Việt, hiện nay condotel, officetel đang phát triển mạnh ở các tỉnh, thành phố như Đà Nẵng, Nha Trang - Khánh Hoà; Quy Nhơn - Bình Định; Phan Thiết, Lagi - Bình Thuận… Những dự án đều có quỹ đất lớn, được chủ đầu tư xây dựng và phát triển nhiều phân khúc như nghỉ dưỡng, biệt thự, khách sạn và căn hộ dịch vụ condotel…

Các chuyên gia dự báo thời gian tới, sức cầu chung thị trường tăng nhẹ so với quý 1/2023 nhưng không có nhiều đột biến. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động về giá. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán nhanh bằng vốn tự có, chương trình chia sẻ doanh thu tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý II/2023.