Nhiều địa phương không được thực hiện dự án phân lô bán nền

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi Văn bản số 48/2020/CV-HoREA về Góp ý Dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định thi hành Luật Đất đai. Trong đó, một trong những đề xuất quan trọng đó là đề nghị các cơ quan chức năng xem xét lại việc phân lô bán nền tại các địa phương.

Chỉ nên cấm tại các quận nội thành

Theo HoREA, khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án "phân lô bán nền" phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương, kể cả tại các khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM).

Tuy nhiên, tại "Dự thảo Nghị định" mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án "phân lô bán nền" đối với "các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh".

Điều này có nghĩa chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các "thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh…" đều không được thực hiện dự án phân lô bán nền.

Trong khi đó, thực tiễn của TP.HCM có 12 quận nội thành, 7 quận nội thành phát triển và 5 huyện. HoREA nhận thấy, về tầm nhìn lâu dài và với yêu cầu phát triển đô thị bền vững thì "Dự thảo Nghị định" đề xuất mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án "phân lô bán nền" là có căn cứ và cũng là định hướng cần thiết để thực hiện lộ trình đô thị hóa, thúc đẩy hoạt động đầu tư xây dựng các dự án nhà chung cư cao tầng, các dự án nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đi đôi với kiểm soát chặt chẽ các hoạt động "phân lô bán nền" để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất. Tuy nhiên, cũng phải quan tâm nhu cầu "phân lô bán nền" tại một số khu vực của các địa phương.

HoREA cho rằng chỉ nên cấm "phân lô bán nền" tại các quận nội thành, các quận nội thành phát triển, thành phố thuộc tỉnh (thành phố thuộc thành phố), các thị trấn, các phường thuộc thị xã, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị trên địa bàn thành phố.

Còn tại các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ thì vẫn có thể xem xét, cho phép một số dự án "phân lô bán nền" phù hợp với thực tiễn của địa phương.

Phải phù hợp quy hoạch đô thị

HoREA đề nghị sửa đổi khoản 17 Điều 1 "Dự thảo Nghị định" sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau: "Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê căn cứ danh mục công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Trong đó xác định thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức "phân lô, bán nền" tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành, quận nội thành phát triển (thành phố thuộc thành phố) của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã, các thị trấn thuộc huyện, và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị".

Đồng quan điểm, LS. Phùng Thanh Sơn - Công ty Luật TNHH Thế Giới Luật Pháp cho rằng, Nhà nước có thể vẫn cho phép việc phân lô bán nền tại các địa phương nhưng việc phân lô bán nền này chỉ được thực hiện ở khu vực đã có quy hoạch đô thị chi tiết (phân khu) đã được cấp có thẩm quyền thông qua. Hay nói khác hơn, việc phân lô bán nền cần phải phù hợp với quy hoạch đô thị thay vì quy hoạch sử dụng đất như hiện nay.

"Khi đó, việc cho phép phân lô bán nền thực chất là quá trình triển khai thực hiện quy hoạch đô thị bởi các nhà đầu tư khác nhau. Vấn đề còn lại là Nhà nước cần phải tập trung nguồn lực để có được một quy hoạch đô thị chất lượng, ổn định và bền vững" – Luật sư Sơn bày tỏ quan điểm.