Những loại thuế, phí người mua đất phải đóng theo quy định mới nhất

Bạn đọc hỏi Mai Hiên (Thanh Chương, Nghệ An) hỏi:

Hiện nay, việc thực hiện các giao dịch trao đổi, mua bán liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đang ngày càng phổ biến và không còn xa lạ đối với nhiều người.

Khi thực hiện các giao dịch đó, theo quy định của pháp luật, các bên (bên bán và bên mua) phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, cụ thể là việc đóng các loại thuế hay lệ phí.

Tuy nhiên, không phải ai cũng có những hiểu biết nhất định về việc bên nào phải thực hiện nghĩa vụ nào, thực hiện nghĩa vụ như thế nào.

Tôi muốn hỏi, theo quy định của pháp luật hiện hành, người mua đất phải đóng những khoản thuế, phí nào?

Về việc này, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa - Đoàn LS TP Hà Nội cho biết, theo Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định rõ loại thuế, phí người mua đất phải đóng.

Khi mua đất thì tuỳ thuộc vào thảo thuận các bên thì bên mua sẽ phải nộp các loại thuế, phí sau:

Những loại thuế, phí người mua đất phải đóng: 1 là thuế thu nhập cá nhân

Người mua đất phải đóng thuế gì? Không chỉ mua bán giao dịch bất động sản mà bất kỳ hoạt từ việc kinh doanh nào cũng sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định thì bên chịu thuế sẽ là bên bán bất động sản, còn bên mua sẽ không phải chịu thuế này.

Và thuế suất 2% dựa trên giá trị của các bên thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng. Cụ thể nếu bất động sản có giá 2 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải đóng là 40 triệu đồng.

Còn nếu giá mua bán thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban tỉnh nơi đó ban hành, theo quy định về luật đất đai ở thời điểm kê khai thuế, thì mức thuế phải đóng sẽ tính theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành.

Cụ thể nếu bất động sản có diện tích 50m2 có mức giá 20 triệu đồng/m2 với tổng giá trị chuyển nhượng là 1 tỷ đồng, nhưng bảng giá đất do Ủy ban quy định là  30 triệu đồng/m2 thì mức thuế cần phải đóng là 1 tỷ 500 triệu x 2%.

Những loại thuế, phí người mua đất phải đóng: 2 là lệ phí trước bạ

Tại Điều 2, Điều 3 nghị định số 140/2016/NĐ- CP quy định nhà, đất thuộc đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ và cá nhân, tổ chức phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng cho nhà, đất tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó nếu người mua quyền sử dụng đất cho nhu cầu làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc đăng ký biến động cho mảnh đất đã mua thì họ phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước để tiến hành thủ tục này.

Bên cạnh đó, căn cứ Khoản 2 Điều 6 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:

Điều 6. Khai, thu, nộp lệ phí trước bạ

2. Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại Điều 5 Thông tư này) cho cơ quan Thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp nộp hồ sơ điện tử, tổ chức, cá nhân phải dùng chứng thư số hoặc mã xác thực giao dịch điện tử để xác thực gửi hồ sơ. Tờ khai lệ phí trước bạ được lập thành 02 bản theo Mẫu số 01 và hồ sơ khai lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.”

Theo quy định trên, người chịu lệ phí trước bạ là cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Do đó, khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn là người có trách nhiệm kê khai và nộp lệ phí trước bạn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ (theo Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ- CP).

Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ- CP, mức thu lệ phí trước bạ cho nhà, đất là 0,5 %.

Từ đó, có thể suy ra công thức tính lệ phí trước bạ là: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Ngoài ra trong trường hợp sau đây, người sử dụng đất được miễn lệ phí trước bạ theo Khoản 12 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ- CP:

"Tài sản cho thuê tài chính được chuyển quyền sở hữu cho bên thuê khi kết thúc thời hạn thuê thông qua việc nhượng, bán tài sản cho thuê thì bên thuê được miễn nộp lệ phí trước bạ; trường hợp công ty cho thuê tài chính mua tài sản của đơn vị có tài sản đã nộp lệ phí trước bạ sau đó cho chính đơn vị bán tài sản thuê lại thì công ty cho thuê tài chính được miễn nộp lệ phí trước bạ”

Những loại thuế, phí người mua đất phải đóng: 3 là phí thẩm định hồ sơ, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong quá trình làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ky biến động, các bên có nghĩa vụ phải nộp phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm l, Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 250/2016/TT - BTC của Bộ Tài chính.

Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.

Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng – 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)

Những loại thuế, phí người mua đất phải đóng: 4 là các lệ phí khác

Ngoài thuế, lệ phí trên thì người mua đất còn có thể phải nộp các lệ phí khác rong qua trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới):

Khi sang tên nhà đất nếu người nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Giấy chứng nhận mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.

Mức thu: Dù các tỉnh thành thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/lần/giấy.

Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;

Những loại thuế, phí người mua đất phải đóng: 5 là thuế sử dụng đất

Khi mua đất, người mua sẽ trở thành chủ sở hữu của quyền sử dụng đất. Do đó người mua có nghĩa vụ phải nộp thuế sử dụng đất.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế trong các trường hợp sau:

Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.

Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Điều 1 Nghị định 74-CP quy định tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, gồm:

Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân. Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã. Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.