Phát triển Quỹ đầu tư bất động sản: Vì sao tắc?

Quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) là nội dung cuối cùng trong phiên thảo luận về hiến kế tài chính - tín dụng trong Diễn đàn Kinh tế tư nhân. Tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, tăng tính thanh khoản đặc biệt liên quan đến chứng chỉ quỹ, có chính sách thuế phù hợp hơn, giáo dục tài chính… là những vấn đề liên quan đến quỹ đầu tư BĐS được đặt ra.

Theo ông Phạm Hồng Sơn, Phó Chủ tịch UBCKNN, cơ sở pháp lý quy định từ năm 2012 nhưng đến 2016 cơ quan quản lý mới đồng ý cho quỹ của Techcombank thành lập. Quỹ này chủ yếu đầu tư vào BĐS, vì nguồn tiền khó nên việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Xây dựng, quỹ BĐS cho phép đầu tư vào dự án chưa hoàn thành mới thực sự là động lực cho các dự án. Tuy nhiên, quỹ BĐS theo như Nghị định 58, Nghị định 60, có sự pha trộn giữa quỹ đầu tư BĐS và quỹ tín thác BĐS.

Lý do người dân không đầu tư vào các quỹ, theo ông Nam, bởi họ cho rằng gửi ngân hàng an toàn hơn, thực tế nhiều quỹ có mức độ rủi ro cao. Nhà nước nên miễn thuế cho quỹ này, đánh thuế cho những người được chia cổ tức của thuế theo mô hình của Thái Lan, Indonesia...

Ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ trưởng Xây dựng. 

Đại diện Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính cho rằng phải xem xét, bàn bạc vì sao hiện giờ mới có quỹ của Techcombank, vì sao có cơ sở pháp lý mà quỹ BĐS chưa hoạt động.

“Cứ đi vào Mũi Né, Đà Nẵng, Khánh Hoà, Phú Quốc, thấy dân tự mua tự bán, chúng ta chưa có định hướng nên quỹ không phát triển được. Bởi vậy không riêng gì chính sách, rõ ràng niềm tin, hành lang pháp lý của quỹ BĐS cũng cần bàn thêm”, vị này bày tỏ.

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách pháp chế của Bộ Tài nguyên Môi trường, cho rằng mấu chốt là xác định khái niệm, tính pháp lý của quỹ đầu tư BĐS, có phải là tổ chức kinh tế hay không. Nếu xác định đúng về pháp lý thì hoàn toàn có thể làm được.

Đại diện VinaCapital nói rằng thuế là nhân tố quan trọng giúp quỹ BĐS phát triển tốt nhưng trong quy định lại có một số hạn chế về chuyển nhượng. Cụ thể, với quy định nhà đầu tư rót vốn 15-30% vào quỹ BĐS phải mất 3-6 năm để chuyển nhượng, thời gian được phép chuyển nhượng dài như vậy khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này.

Đại diện VinaCapital kiến nghị nên áp dụng thời gian hạn chế chuyển nhượng của các công ty đại chúng trước khi bán cổ phần ra công chúng xuống còn 1 năm để kích thích nhà đầu tư.

Về mua lại chứng chỉ quỹ, hiện chưa có luật quy định, VinaCapital đề xuất cần có quy định rõ ràng.

Ngoài ra, giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng. Đây là giới hạn vay khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%. Đại diện VinaCapital kiến nghị giới hạn vay phải lên đến 15-20% giá trị tài sản ròng.

Chia sẻ thêm về chứng chỉ quỹ, đại diện UBCKNN cho biết theo thiết kế thì quỹ BĐS là quỹ đóng nên nguyên tắc là NĐT không được bán lại, công ty quản lý quỹ cũng không được mua lại. Còn với vấn đề lập quỹ có tư cách pháp nhân thì có thẻ lập công ty chứng khoán. Đại diện UBCNKK cho rằng hiện tại, quy định đã thoáng so với thông lệ vì ngoài chuyện khai thác BĐS còn được mua cổ phiếu quỹ, mua cổ phần của công ty về BĐS. Vì quỹ là mô hình mới nên cần cùng hợp lực, vận hành một thời gian thì mới xem tác động của thuế chứ không phải mới ra là kêu gọi giảm thuế đi.