Quay cuồng trong "cơn sốt đất", điều gì chờ đợi các ngân hàng?

Nhìn lại 3 tháng đầu năm, "cơn sốt đất" càn quét qua các địa phương. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đầu tư đất. Giá nhà đất cũng vì thế không ngừng "leo thang".

Đơn cử như tại một số dự án khu vực Hoài Đức giá đất tại nhiều dự án tăng phi mã 30 - 40% chỉ trong thời gian ngắn. Một số dự án đắp chiếu cả thập kỷ bất ngờ nổi lên với giá tăng gấp 2 -3 lần khiến thị trường quanh khu vực thiết lập mặt bằng giá mới.

Dòng tiền ngân hàng chạy đua theo "cơn sốt đất"?

Thị trường đang quay cuồng trong "cơn sốt đất", tình trạng vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản cũng theo đó "nóng" lên.

Anh N.V.T (Hoài Đức, Hà Nội), cho biết vừa cầm cố sổ đỏ tại một ngân hàng để vay 400 triệu đồng nhằm gom đủ tiền mua mảnh đất ở xã An Khánh, huyện Hoài Đức (Hà Nội) do lãi suất đang rất "dễ thở" (năm đầu tiên chỉ 7,6%/năm).

"Thời gian trước giá nhà đất rẻ hơn bây giới nhiều nhưng lãi vay của các ngân hàng còn cao nên gia đình tôi bỏ lỡ nhiều cơ hội. Thời gian này giá nhà đất nóng lên từng ngày, nhưng sắp tới Hoài Đức lên quận nên chúng tôi sợ giá đất không giảm mà còn tăng cao. 

Thêm nữa lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện nay cũng đã thấp hơn trước rất nhiều nên dù thị trường đang nóng, gia đình tôi vẫn quyết định vay ngân hàng để mua", anh T chia sẻ.

Chị Nguyễn Thu L. (Việt Trì, Phú Thọ) - nhân viên tại một doanh nghiệp ở Hà Nội - cho biết đang cân nhắc làm thủ tục vay vốn ngân hàng để thanh toán cho căn hộ ở Hà Nội vừa được đặt cọc tuần trước bởi lãi suất cho vay có tài sản đảm bảo "mềm" hơn những năm trước, có ngân hàng áp mức lãi suất 5%/năm trong 3 tháng đầu hoặc 7,4%/năm trong năm đầu với khoản vay có thời hạn 5 năm...

Khảo sát trên thị trường cho thấy, có tới hàng chục ngân hàng đang triển khai mạnh mẽ các gói cho vay mua nhà với lãi suất khá hấp dẫn nhằm kích cầu cho vay bất động sản. 

Theo đó, có ngân hàng áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm nếu ưu đãi trong ba tháng, từ 6,79%/năm nếu cố định trong sáu tháng hoặc từ 7,6%/năm nếu cố định trong 12 tháng đầu tiên.

Sau khi hết ưu đãi, lãi suất cũng được tính dựa trên lãi suất tiết kiệm cộng thêm biên độ (tuỳ chính sách từng ngân hàng) nhưng theo như tư vấn của một số nhân viên tín dụng ngân hàng thì cũng chỉ khoảng từ 9 - 10%/năm, giảm từ 1 - 2%/năm so với trước.

Một số chuyên gia cho rằng, dù lãi suất cho vay thấp hơn so với các năm trước nhưng trong bối cảnh hiện nay, khi lãi suất tiết kiệm ở vùng đáy, các ngân hàng phải hạ lãi suất cho vay đối với lĩnh vực sản xuất kinh doanh thì cho vay với lĩnh vực BĐS vẫn mang lại biên độ lợi nhuận cao cho các ngân hàng.

Đó là lý do, các ngân hàng vẫn đang đẩy mạnh rót vốn cho BĐS, đặc biệt là trong giai đoạn nhu cầu vay tiền mua nhà đất tăng cao như giai đoạn "sốt đất" kể từ đầu năm cho tới nay.

Sau "cơn sốt đất", điều gì chờ đợi các ngân hàng?

Tính đến cuối năm 2020, Techcombank đang là nhà băng dẫn đầu về cả số dư và tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản, lần lượt ở mức 91.360 tỷ đồng và chiếm 33,4% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng mẹ đến cuối năm 2020.

Đáng chú ý, số dư nợ này đã tăng gần 80% trong năm qua, tương đương tăng ròng hơn 40.000 tỷ đồng/năm.

Thực tế, những năm trước đó, Techcombank luôn là ngân hàng duy trì tỷ lệ cho vay kinh doanh bất động sản và liên quan bất động sản cao nhất thị trường khi tệp khách hàng của nhà băng này cũng chủ yếu là nhóm "đại gia" bất động sản như Vingroup, Sungroup…

Ngoài Techcombank, số nhà băng khác có tỷ trọng cho vay lĩnh vực này đạt 2 chữ số trong tổng dư nợ đến cuối năm 2020 như: VPBank với gần 28.400 tỷ đồng (12,8% tổng dư nợ); MSB với 9.020 tỷ đồng (chiếm 11,4%); Vietcapital Bank với gần 5.700 tỷ đồng (chiếm 14,2% tổng dư nợ )…

Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản chỉ là một phần trong tổng dư nợ các ngân hàng cho vay với khách hàng có liên quan lĩnh vực BĐS. 

Ngoài ra, dư nợ cho vay liên quan BĐS thực tế còn "ẩn nấp" trong các khoản dư nợ cho vay xây dựng, kinh doanh khách sạn, nhà hàng, khu du lịch, cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở khác,…

Một thống kê mới đây của Chuyên gia TS. Cấn Văn Lực cũng đã đề cập, trong tổng 1,8 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng tiêu dùng đến cuối năm 2020, đã có khoảng 1 triệu tỷ đồng tín dụng tiêu dùng đổ vào bất động sản.

Như vậy, nếu tính cả dư nợ các lĩnh vực này, tỷ trọng cho vay liên quan BĐS tại hầu hết nhà băng đều lớn hơn rất nhiều con số trên báo cáo tài chính.

Đơn cử như tại BIDV, tỷ lệ cho vay kinh doanh BĐS chỉ chiếm 2,3% dư nợ ngân hàng mẹ, tương đương hơn 27.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nhà băng này còn gần 103.700 tỷ đồng dư nợ trong lĩnh vực xây dựng đến cuối năm 2020. Số này nâng tổng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS và xây dựng tại ngân hàng lên mức 130.700 tỷ, tương đương 11,1% tổng dư nợ.

Bước sang năm 2021, trong bối cảnh sản xuất kinh doanh gặp khó khăn dẫn đến nhu cầu vay vốn giảm, nhiều ngân hàng vẫn không ngừng đổ vốn nhiều hơn vào lĩnh vực BĐS.

Số liệu từ Cục Thống kê TP Hà Nội cho thấy, tính đến hết tháng 2/2021, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn Hà Nội đạt 2.217 nghìn tỷ đồng, tăng 0,2% so tháng trước và tăng 0,6% so với thời điểm kết thúc năm 2020.

Trong đó, xét theo các chương trình tín dụng, tính đến hết tháng 2, cho vay BÐS chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ với 419 nghìn tỷ đồng (20,9%).

Từ thực tế kể trên, ông Matthew Powell cho hay, sự xuất hiện một số loại tín dụng trên thị trường bất động sản không hẳn là điều xấu.

Tuy nhiên, đã có những thời điểm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy kinh tế thông qua các khoản vay ngắn hạn, dài hạn để thực hiện một lượng lớn các giao dịch ngắn hạn và đầu tư lướt sóng.

Do đó, thị trường trở nên rất sôi động, nhưng đồng nghĩa với việc người vay có thể mất khả năng trả nợ.

Đồng quan điểm, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam thừa nhận, "sốt đất" có thể khiến nợ xấu tăng và làm xáo trộn đời sống kinh tế-xã hội của cả khu vực.

Nguy cơ đổ vỡ thị trường BĐS là có thể, trong bối cảnh người có nhu cầu thực lại không đủ tiềm lực tài chính để sở hữu nhà đất vì giá đất liên tục tăng cao.

Với nhà đầu tư, họ có thể rất khó để tìm ra người mua lại bất động sản trong bối cảnh khó khăn chung do đại dịch Covid-19, vừa phải "chôn" vốn trong thời gian dài, vừa chịu áp lực lãi vay.

Đến lúc đó thì nguy cơ họ mất khả năng trả nợ là rất cao, khoản vay của họ thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi số tiền cho vay.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM thì khẳng định, tín dụng BĐS vẫn đảm bảo an toàn trong những năm gần đây.

Tuy nhiên cần thiết phải cảnh báo tình trạng nợ xấu tín dụng BĐS, bởi rủi ro trong cho vay BĐS là thường trực. Các ngân hàng cũng cần đánh giá được mức độ rủi ro của khoản vay, đặc biệt phải chủ động theo dõi hoạt động đầu tư của tổ chức vay vốn để quản lý khoản vay.