Siết tín dụng bất động sản cao cấp sẽ làm khó thị trường?

Dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các khoản phải đòi của ngân hàng thương mại đối với khách hàng vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỉ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, gấp ba lần quy định trước đó. Nói cách khác, việc nâng hệ số rủi ro lên 150% sẽ giúp ngăn chặn dòng vốn ngân hàng đổ vào phân khúc căn hộ cao cấp.

Ở chiều ngược lại, dự thảo thông tư cũng giảm hệ số rủi ro từ mức 100% xuống còn 50% với các khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng. Đây được xem là giải pháp giúp nắn dòng chảy tín dụng vào những khu vực cần được ưu tiên.

Góp ý cho dự thảo này, Bộ Xây dựng cho rằng cần kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản.

Nhìn ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng vào thời điểm này, việc siết tín dụng với bất kỳ phân khúc nào cũng làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung. 

Theo các chuyên gia thị trường, việc siết tín dụng sẽ ảnh hưởng tới phân khúc cao cấp.

“Nếu ngân hàng siết chặt các hoạt động đầu tư vào phân khúc bình dân thì rõ ràng sẽ làm khó cho thị trường nhưng nếu áp dụng với phân khúc có giá trị trên 3 tỉ đồng, tức là dòng sản phẩm cao cấp, thì có thể thị trường sẽ chấp nhận", ông Đính nhận định.

Tuy nhiên, vị lãnh đạo VARS cũng cho rằng, hiện nay phân khúc cao cấp đang thu hút nhiều người nước ngoài. Do đó, trong các trường hợp này nếu được, mong muốn thời hạn để ngân hàng áp dụng, xử lý sẽ không quá dài.

“Nếu áp dụng trong thời gian dài, tôi e sẽ ảnh hưởng nghiêm trong đến thị trường của phân khúc cao cấp, nhất là khi chúng ta đang muốn tạo ra những không gian sống chất lượng, đảm bảo hạ tầng, tiện ích để phục vụ nhu cầu của bộ phận khách hàng có thu nhập cao, trong đó có một phần khách hàng là người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống và làm việc", ông Đính nói.

Ông Đính cũng khẳng định, việc siết tín dụng nếu thực hiện chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới thị trường phân khúc cao cấp, hạn chế các hoạt động đối với phân khúc cao cấp và tạo ra xu hướng đầu tư nhiều hơn ở các phân khúc trung cấp và bình dân. 

“Việc khuyến khích phát triển các phân khúc thấp hơn là cần thiết, song không nên vì vậy mà phải hy sinh phân khúc nhà ở cao cấp. Do vậy, chúng ta cần xem xét, không nên để phân khúc này phát triển một cách lệch lạc trên thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn là TP. HCM và Hà Nội”, ông Đính đề xuất.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng, NHNN đang lo sợ bùng nổ bong bóng bất động sản nên muốn hạn chế đầu tư vào bất động sản cao cấp quá mức. Tránh tình trạng khi người người nhà nhà làm bất động sản, thị trường bị vỡ trận, ngân hàng sẽ gặp nhiều rủi ro. 

Tuy nhiên, đối với những người thực sự có nhu cầu đổi một căn hộ tốt hơn nhưng ngân hàng không cho vay thì quy định này lại không đúng.Theo ông Đực, nếu quy định này được áp dụng sẽ gây khó cho bất động sản cao cấp bao gồm căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel… 

“Có những căn hộ 20 -30 tỉ đồng, có những biệt thự vài trăm tỉ đồng, nếu siết chặt thì những sản phẩm này có nguy cơ bị đóng băng. Do đó, phải cân đối mặt lợi, mặt hại để đưa ra hình thức áp dụng phù hợp”, ông Đực nói.

Ông Đực cho biết thêm, việc ngân hàng siết tín dụng vào phân khúc cao cấp cũng không hẳn sẽ khiến các nhà đầu tư đổ xô vào các phân khúc còn lại. Song cũng sẽ xảy ra tình trạng ngăn chặn đầu này thì dòng tiền sẽ chảy qua đầu kia. Một phần người dân sẽ có hướng đi khác, thay vì mua một căn hộ cao cấp thì người ta có  thể mua hai căn hộ trung cấp, như vậy thì tình trạng đầu cơ vẫn sẽ xảy ra.