"Siết" tín dụng bất động sản: Quá an toàn sẽ khiến thị trường rơi vào "tĩnh lặng"

Phát biểu tại Diễn đàn “Đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và Cơ hội” do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng nay (22/6), GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có đề cập tới câu chuyện hạn chế tín dụng bất động sản và giải pháp.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Theo ông Võ, hạn chế tín dụng bất động sản đã được đặt ra như một giải pháp lớn trong gói giải pháp kiềm chế lạm phát được áp dụng từ 2009. Từ đó thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, đi dần tới khủng hoảng.

Khi thị trường bất động sản phục hồi vào năm 2014, câu chuyện hạn chế tín dụng bất động sản được thể chế hóa tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN với 2 quy định chủ yếu: hạn chế việc chuyển vốn tín dụng huy động ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn; tăng hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản.

Vị chuyên gia cho biết, từ đó, Thông tư 36 được sửa đổi bằng Thông tư 06 năm 2016, Thông tư 19 năm 2017, Thông tư 16 năm 2018 và nay đang lấy ý kiến để sửa đổi lần nữa vào năm 2019. Tỷ lệ chuyển vốn tín dụng huy động ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn được quy định là 60% vào năm 2014 đã giảm dần về mức 40% vào năm 2018 và hướng tới mức 30% vào giữa 2021.

Về hệ số rủi ro, Thông tư 36 quy định là 50% đối với các khoản vay thế chấp bằng nhà ở và quyền sử dụng đất, 100% đối với tài sản đầu tư vào các bất động sản khác và 150% đối với các khoản vay để kinh doanh bất động sản. Hệ số 150% được điều chỉnh thành 200% kể từ 01/01/2019.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 năm 2019 điều chỉnh hệ số rủi ro 50% lên mức 150% đối với các khoản vay cá nhân để mua bất động sản từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số càng cao thì khoản được vay càng thấp so với giá trị tài sản thế chấp, tức là tín dụng bất động sản bị thu lại ngày càng hẹp hơn.

"Việc thu hẹp tỷ lệ được chuyển vốn tín dụng huy động ngắn hạn sang cho vay trung và dài hạn sẽ tác động trực tiếp làm giảm cung vốn tín dụng cho các dự án phát triển bất động sản, tức là giảm nguồn cung bất động sản", ông Võ nhận định.

Ông cũng cho rằng, việc tăng hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tác động làm giảm vốn tín dụng đáp ứng cho kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư tư nhân (đầu tư thứ cấp), tức là giảm mạnh cầu kinh doanh bất động sản. Cả cung và cầu bất động sản đều giảm làm cho thị trường bất động sản rơi vào "tĩnh lặng".

Theo ông Võ, hệ quả thấy rõ của chính sách thu hẹp tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước ban hành đã làm cho tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2018 chỉ hơn 5% so với mức 12% tăng trường tín dụng của toàn thị trường, trong khi dư nợ tín dụng bất động sản vẫn dưới ngưỡng an toàn (8% so với ngưỡng 10%).

"Thị trường bất động sản suy giảm làm cho nhiều ngành sản xuất trong chuỗi cung ứng bất động sản giảm theo, có thể làm tăng trưởng GDP không được như kỳ vọng. Hơn nữa, không đáp ứng được nhu cầu bất động sản phục vụ cho giai đoạn hội nhập kinh tế dựa trên các hiệp định thương mại tự do kiểu mới đã bắt đầu được triển khai", ông nhấn mạnh.

Ông cũng thừa nhận, chủ trương bảo đảm thật an toàn cho thị trường tín dụng là cần thiết. Tuy nhiên, quá an toàn lại đi ngược lại với quy luật thị trường, làm cho thị trường không thể phát triển.

"Giải pháp lúc này là các chính sách siết chặt tín dụng bất động sản cần được áp dụng tùy theo năng lực và mức độ tín nhiệm của từng tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, cần cho phép nhà đầu tư tiếp cận tín dụng tại các tổ chức tin dụng có pháp nhân nước ngoài, phù hợp với chủ trương hội nhập toàn diện kinh tế quốc tế. Mặt khác, cải cách phương thức huy động vốn từ thị trường chứng khoán cho phát triển thị trường", ông nói thêm.

Liên quan đến thông tin dư nợ tín dụng cho bất động sản, TS Vũ Đình Ánh bày cho rằng, thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng thì dư nợ tín dụng cho bất động sản giảm 0,01%. Tóm lại là giảm không đáng kể.

Tuy nhiên, một thông tin khác đến từ Vụ tín dụng các ngành kinh tế, thì dư nợ cho tín dụng cho bất động sản năm 2018 tiếp tục tăng, cụ thể 8,8%, Như vậy, các thông tin liên quan đến tín dụng bất động sản khá là bất ổn.

Còn theo Luật sư Nguyễn Văn Lộc Chủ tịch LP Group, cần tạo cơ chế chảy tín dụng vào bất động sản với sự kiểm soát hợp lý. Ngân hàng Nhà nước vẫn đang tạo cơ chế kiểm soát trên diện rộng về lãi suất, về giới hạn - tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động tín dụng, đặc biệt là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn đối với doanh nghiệp bất động sản.

"Việc xem xét vạch ra một quy định riêng biệt về cơ chế lãi suất cho vay đối với khối doanh nghiệp bất động sản cũng là điều cần cân nhắc", ông kiến nghị.

Đồng thời, theo luật sư, cần có cơ chế tăng cường sự liên kết giữa tài chính – bất động sản bằng một chính sách mở. Điều cần thiết của sự liên kết này là tính minh bạch và rõ ràng.

"Quỹ đầu tư bất động sản vẫn chưa được tạo cơ chế, mặc dù từ năm 2012, Nghị định số 228 của Bộ tài chính đã có quy định. Có thể cần mở “nút thắt” quy định là tạo cơ chế linh hoạt cho việc huy động và đầu tư vốn của loại quỹ này hướng đến khả năng sinh lời của nhà đầu tư", ông Lộc đánh giá.