"Tám tồn tại, bảy định hướng" thị trường bất động sản nông nghiệp

Theo TS. Cấn Văn Lực, xét về diện tích đất và đóng góp của lĩnh vực nông nghiệp vào GDP chung của Việt Nam so với các nước, có thể thấy Việt Nam đạt mức độ trung bình khá. Nông nghiệp chiếm 39,5% diện tích đất đai cả nước. Gộp cả 3 lĩnh vực nông - lâm - ngư nghiệp có đóng góp 14,5% GDP chung năm 2018. Tuy nhiên, nếu bóc tách riêng GDP nông nghiệp thì mức độ đóng góp chỉ tương đương 10,4% GDP chung.

Về việc làm, vai trò của lĩnh vực nông - lâm - ngư nghiệp rất quan trọng tại Việt Nam khi đóng góp gần 40% tổng việc làm của nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu tách riêng lĩnh vực nông nghiệp thì mức tạo việc làm sẽ thấp hơn nhiều. Điều này cho thấy việc quản lý và khai thác tài nguyên đất đai ở Việt Nam còn chưa hiệu quả.

Vị chuyên gia này chỉ ra tới tám bất cập của thị trường bất động sản nông nghiệp đang tồn tại. Cụ thể:

Thứ nhất là khung pháp lý về bất động sản nông nghiệp chưa nhất quán và rõ ràng, chưa rõ nội hàm có bao gồm bất động sản lâm nghiệp và ngư nghiệp hay không. Bên Mỹ có một khái niệm rất hay, bất động sản nông nghiệp là đất, hoặc toà nhà hoặc tài sản hình thành trên đất được dùng nhằm mục đích sản xuất hàng hoá nông nghiệp, được dùng làm các trang trại để sản xuất đem lại nguồn thu hàng năm cho ông chủ.

Thứ hai là thiếu các yếu tố thị trường. Quan hệ giữa bên mua và bán chưa thực sự tích cực do thiếu căn cứ xác định giá bán và chưa có nhu cầu giao dịch thực sự. Người nông dân chưa muốn bán do giá thấp, phần lớn chỉ muốn cho thuê ngắn hạn một vài năm trong khi nhu cầu của doanh nghiệp là nhận chuyển nhượng dài hạn và với giá thấp.

Thứ ba là hạn chế về tích tụ đất đai. Việc hạn chế tích tụ đất đai có thể hạn chế khả năng của cá nhân, tổ chức sản xuất nông nghiệp hiệu quả trong khi những nông dân sản xuất kém cũng không có lợi và vẫn phải rời bỏ thị trường nông nghiệp. Trong khi đó, những phương thức sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, sản xuất nông nghiệp quy mô lớn không có đất phát triển.

Ngoài ra, tại điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, làm hạn chế phát triển quỹ đất nông nghiệp của doanh nghiệp. Thực tế quỹ đất trồng lúa hiện nay là quỹ đất lớn nhưng đem lại thu nhập nông nghiệp không cao so với các loại hình sản xuất nông nghiệp khác.

Thứ tư là thời hạn sử dụng đất ngắn. Theo Luật Đất đai 2013, thời hạn giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm.

Thứ năm là vấn đề an ninh lương thực. Thời gian qua Việt Nam đã phát triển từ nước thiếu lương thực sang xuất khẩu nông nghiệp hàng đầu thế giới nhưng thu nhập người nông dân vẫn còn thấp và chưa thoát nghèo do năng suất nông nghiệp thấp, các sản phẩm nông nghiệp không đem lại giá trị gia tăng cao.

Thứ sáu là thiếu quy định thúc đẩy tổ chức và doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp. Theo Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp, tổ chức không được giao đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất nông nghiệp mà chỉ được Nhà Nước cho thuê đất nông nghiệp. Để phát triển diện tích đất nông nghiệp, doanh nghiệp phải tiến hành nhận chuyển nhượng từ nhiều cá nhân, hộ dân mới có thể tạo lập được diện tích đất nông nghiệp phục vụ cho sản xuất. Điều này dẫn tới sự thiếu chủ động của doanh nghiệp, tổ chức trong phát triển quỹ đất quy mô lớn.

Thứ bảy là vấn đề vốn và thế chấp đất nông nghiệp. Đầu tư sản xuất nông nghiệp hay bất cứ ngành nghề nào đều cần huy động các nguồn vốn khác nhau ngoài vốn vay. Tuy nhiên, với việc chưa xác định giá đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường thì người đầu tư sản xuất sẽ không thể huy động vốn từ chính dự án đầu tư của mình thông qua giá trị đất nông nghiệp. Ngoài ra, tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng còn hạn chế cũng khiến bên vay khó thế chấp bất động sản nông nghiệp khi vay vốn.

Thứ tám là thiếu cơ sở dữ liệu chuẩn hóa về đất đai, bao gồm cả bất động sản nông nghiệp.

Để thị trường phát triển đúng hướng, bền vững, theo TS. Cấn Văn Lực, đầu tiên cần định hướng quy hoạch, phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp.

Thứ hai là khung pháp lý, trong đó cần làm rõ nội hàm bất động sản nông nghiệp, có bao gồm bất động sản lâm và ngư nghiệp không.

Thứ ba là về định hướng quản lý đất nông nghiệp. Chiến lược an ninh lương thực và Chính sách xuất khẩu lúa gạo Việt Nam là những ràng buộc hạn chế trong tháo gỡ rào cản quản lý đất nông nghiệp.

Việc sửa đổi các nội dung đảm bảo an ninh lương thực (ANLT) là vấn đề cấp thiết cần được xem xét ưu tiên trước khi nghiên cứu các chính sách sửa đổi, cải cách về đất nông nghiệp và bất động sản nông nghiệp. Những thay đổi về ANLT cần được tính toán kỹ, đưa ra các mức giới hạn sản xuất, dự trữ, xuất khẩu cho từng thời kỳ 10 - 30 năm.

Thứ tư là cần phát triển triển các yếu tố thị trường, định hướng theo giá trị trường như thành lập ngân hàng quỹ đất nông nghiệp và cải cách thủ tục quy trình giao dịch đất nông nghiệp; Điều chỉnh chính sách khung giá đất bám sát thị trường và tuân theo quy luật thị trường; Cần có cơ chế đền bù, xác định giá trị đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường; Xem xét khả năng gia tăng thời gian giao sử dụng đất nông nghiệp có thể kéo dài từ 70 đến 99 năm tùy trường hợp; Hạn chế các chính sách thu hồi đất bắt buộc của Nhà Nước, chỉ nên giới hạn việc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh và phục vụ cho các dự án lợi ích cộng đồng.

Thứ năm là tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp. Thái Lan thành công với tích tụ đất đai, chính phủ đứng ra hỗ trợ, quy hoạch tích tụ và đưa ra mức giá thị trường. Ít nhất, 1 khu tích tụ của họ ít nhất là 4ha. Thái Lan thành công với mô hình đó và không hề xảy ra kiện tụng, chúng ta có thể học theo.

Thứ sáu, Chính phủ cần chỉ đạo tập trung xây dựng, làm giàu và chuẩn hóa CSDL quốc gia về đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng. Đây là tiền đề cho khâu quản lý và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Cuối cùng, công cụ thuế cần làm rõ hơn./.