Thất bại của cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm

Đến hạn chót nộp tiền sử dụng đất 6/7, CTCP Sheen Mega và CTCP Dream Republic vẫn không thể hoàn thành nghĩa vụ. Các cơ quan chức năng của TP HCM đang tiến hành thủ tục hủy kết quả cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm. Như vậy, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều phải bỏ cọc.

Trao đổi với phóng viên, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng đây là sự kết thúc cho những tranh luận xoay quanh việc liệu cuộc đấu giá vừa qua là chiêu trò đẩy giá ảo hay đã phản ánh đúng nền kinh tế thị trường. Giờ đây, bất động sản Thủ Thiêm được trả về giá trị hợp lý.

Đấu giá kỷ lục rồi mất hơn 1.000 tỷ đồng tiền cọc

Ngày 10/12/2021, 4 doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong sự ngỡ ngàng của thị trường bởi những mức giá kỷ lục. Trong đó, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh trả đến 2,45 tỷ đồng/m2 cho lô đất 3-12, gấp hơn 8 lần giá khởi điểm.

Theo tính toán của lãnh đạo một tập đoàn đang phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm TP HCM khi đó, doanh nghiệp sẽ phải bán sản phẩm hoàn thiện tối thiểu ở mức 500 triệu đồng/m2 mới có lợi nhuận. Lúc này, giá các dự án ngay tại Thủ Thiêm chỉ dao động khoảng 100 triệu đồng/m2.

Nhưng thực tế, kết quả đấu giá đã tác động không nhỏ đến mặt bằng giá khu vực này. Dữ liệu của Chợ Tốt Nhà cho thấy mức giá rao bán các bất động sản ở TP Thủ Đức tăng mạnh 6,8-8,4% chỉ trong 3 tháng cuối năm 2021.

Còn đến nay, giá căn hộ tại một số khu vực ở Thủ Đức đã vượt mức 200 triệu đồng/m2 với dòng sản phẩm hạng sang, trong khi có những căn biệt thự cũng được chào bán với giá lên đến 700 tỷ đồng. Riêng tại Thủ Thiêm, chỉ tính trên thị trường sơ cấp, một số dự án như Empire City, The Metropole, The River đã dao động quanh mức 163-210 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất khu vực này hiện cũng trên dưới 300 triệu đồng/m2.

Giữa lúc thị trường liên tục lập đỉnh giá mới, đầu tháng 2 năm nay, Công ty Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển thương mại Bình Minh lần lượt xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản vì không thể bố trí đủ vốn. Công ty con của Tân Hoàng Minh mất hơn 588 tỷ đồng tiền cọc, còn Bình Minh mất hơn 140 tỷ đồng.

Đến ngày 7/4, hai doanh nghiệp còn lại là Sheen Mega và Dream Republic cũng có văn bản xin kéo dài thời gian thanh toán tiền sử dụng đất thành 6 đợt, từ tháng 4 đến tháng 9, nhưng không được chấp thuận. Sau đó, 2 đơn vị xin nộp 100 tỷ đồng trước ngày 30/4 và cam kết hoàn thành thanh toán phần còn lại trong vòng 180 ngày kể từ ngày thông báo nộp tiền sử dụng đất, tức trễ nhất ngày 6/7.

Tuy nhiên, suốt thời gian này cả hai doanh nghiệp đều không nộp thêm bất cứ khoản tiền nào. Cơ quan thuế đã ra quyết định phong tỏa, cưỡng chế trích tiền từ tài khoản 2 công ty này hôm 6/5, nhưng chỉ thu về được lần lượt gần 40,5 triệu đồng và chưa đầy 821.000 đồng từ Sheen Mega và Dream Republic.

Ngày 7/7, Cục Thuế TP HCM chính thức có công văn báo cáo việc 2 doanh nghiệp này chưa nộp tiền sử dụng đất dù đã quá hạn 180 ngày. Bà Võ Thanh Thủy - Trưởng phòng Quản lý đất thuộc Cục - cho biết theo hợp đồng đã kí với UBND thành phố, 2 doanh nghiệp này chỉ mất tổng số tiền cọc khoảng 320 tỷ đồng, còn hơn 40 triệu đồng cưỡng chế trích từ tài khoản sẽ được nhận lại.

Số phận của các lô đất vàng Thủ Thiêm

Như vậy, cả 4 lô đất vàng thuộc khu chức năng số 3 ở Thủ Thiêm vẫn chưa tìm được chủ mới. Câu chuyện được quan tâm nhất hiện nay là sau thất bại lần này, liệu TP HCM sẽ tiếp tục đấu giá các lô đất vàng Thủ Thiêm như thế nào.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường TP HCM, thời gian tới thành phố vẫn tiếp tục đấu giá đất, song sẽ có đánh giá kỹ, phân tích quy luật của thị trường để điều chỉnh các nội dung đấu giá đất, nhất là đối với các đô thị đang trong quá trình phát triển.

Nhìn lại cuộc đấu giá đã qua, các chuyên gia chỉ ra nguyên nhân lớn nhất là năng lực của doanh nghiệp tham gia chưa được chú trọng đánh giá. Thực tế, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đều vừa mới thành lập, chưa có tài sản, đang lỗ lũy kế hàng trăm triệu đồng, thậm chí phát hành trái phiếu vay nợ hàng nghìn tỷ đồng.

Điển hình nhất là Ngôi Sao Việt từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022 đã cùng các công ty khác trong Tập đoàn Tân Hoàng Minh phát hành 9 lô trái phiếu tổng cộng 10.030 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Bộ Công an bước đầu xác định 9 đợt trái phiếu này trái quy định pháp luật, không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu. Ông Đỗ Anh Dũng, chủ tịch Tân Hoàng Minh và một số cá nhân tại đây bị khởi tố về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đến nay, Tân Hoàng Minh chỉ mới chuyển được 2.100 tỷ đồng vào tài khoản của cơ quan điều tra.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đây là "hồi chuông cảnh tỉnh" để TP HCM và các địa phương nghiêm túc xem xét lại quá trình thẩm định hồ sơ năng lực của doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

"Trong bối cảnh tốc độ phê duyệt các dự án còn chậm ảnh hưởng đến nguồn cung cho thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất là lựa chọn tối ưu để Thủ Thiêm đẩy nhanh các hoạt động đầu tư, nhưng phải lựa chọn đúng và trúng, quan trọng nhất là chứng minh bằng tiền", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Nhắc lại quy định pháp luật đã bắt buộc các chủ đầu tư phải tự mua đất chứ không được dùng vốn vay ngân hàng, TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng năng lực tài chính của các doanh nghiệp tham gia đấu giá cần được ưu tiên đánh giá đầu tiên.

Mặt khác, để hạn chế tình trạng bỏ cọc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM nhìn nhận mức tiền cọc cần cao hơn. Vừa qua, TP HCM đã áp dụng mức cọc tối đa 20% giá khởi điểm, nhưng do giá khởi điểm quá thấp so với giá trị thị trường của khu đất nên số tiền cọc còn thấp.

Từ cuộc đấu giá này cũng cho thấy hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói không phù hợp với đấu giá quyền sử dụng đất, ít nhất là trường hợp của Thủ Thiêm nơi còn nhiều quỹ đất cần đấu giá. Ông Châu cho rằng TP HCM có thể xem xét đến hình thức bỏ phiếu trực tiếp hoặc gián tiếp. Các bên tham gia đấu giá sẽ ghi mức giá muốn mua, niêm phong thùng phiếu, bên nào trả giá cao sẽ thắng, nếu mức giá đưa ra bằng nhau có thể rút thăm để chọn nhà đầu tư.

Mặt khác, một phương thức khác là đấu thầu cũng có thể được tính đến, như vậy sẽ có điều kiện đánh giá năng lực nhà đầu tư và phương án đầu tư theo quy định đấu thầu.

Thị trường có bớt "loạn"?

Theo TS Đinh Thế Hiển, việc cả 4 doanh nghiệp bỏ cọc hiện nay là điều kiện để TP HCM đánh giá lại toàn bộ bức tranh thị trường để phát triển bất động sản Thủ Thiêm một cách bền vững hơn.

Thực tế, với mặt bằng giá cao ngất ngưởng sau cuộc đấu giá, đã có dấu hiệu một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng. Nhiều doanh nghiệp đã tính toán lại chiến lược sản phẩm và đưa ra những mức giá cao hơn kế hoạch ban đầu.

Nhưng cũng chính vì vậy, thanh khoản thị trường dần chậm lại. CBRE thống kê tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trong 6 tháng đầu năm qua không thay đổi so với cùng kỳ, trung bình ở mức 72%.

Tồn kho tăng, doanh số bán hàng không theo kịp đà tăng của giá bán dẫn đến xu hướng một số chủ đầu tư lớn ở TP HCM bắt đầu "Bắc tiến", hoặc tìm kiếm quỹ đất ở các địa phương lân cận phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An...

Giờ đây, theo TS Hiển, doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư được xác nhận mức giá trúng đấu giá vừa qua không phản ánh thực chất nền giá của thị trường, do đó việc định giá cho những tài sản sau này trở nên có cơ sở hơn.

"Chúng ta có thể nhìn về quận 1 nơi bất động sản đã phát triển ổn định nhiều năm qua để hình dung về diễn biến phù hợp ở Thủ Thiêm trong thời gian tới", ông nói.

Còn với ông Nguyễn Văn Đính, nếu phát triển đúng hướng, Thủ Thiêm hay TP Thủ Đức có thể trở thành một trung tâm tài chính, công nghệ cao trong lòng thành phố như Pudong của Thượng Hải hay Manhattan của New York.

Tuy nhiên, để thu hút những chủ đầu tư thực sự nghiêm túc để làm nên những dự án tên tuổi, chính quyền cần đẩy mạnh hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối nhằm tạo nên giá trị thực tế, thay vì chỉ là tiềm năng, cho vùng đất này. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ sôi động với những mức giá cao mà không hề "ảo".