Thất thoát tài sản công cần được thảo luận thấu đáo để quy định “kín kẽ” trong Luật Đất đai

Hàng loạt dự án "đứng hình" vì giới đầu nậu, đầu cơ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, hiện các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Bởi lẽ, trong 20 năm gần đây nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới "đầu nậu", giới "đầu cơ" đất đai.

Dẫn chứng về việc này, ông Châu cho hay, có một dự án bất động sản cao cấp hơn 7 ha tại quận 2 (nay thuộc TP.Thủ Đức) chỉ "vướng" 2% diện tích đất do chủ đất gây khó. Mãi sau 9 năm, sau khi được bồi thường với giá "khủng" thì dự án mới khởi động trở lại sau 9 năm… "đứng hình".

Một dự án khác là Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái quy mô 254 héc-ta do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm "chủ đầu tư chính" với 14 "chủ đầu tư dự án thành phần". Tuy nhiên, chỉ vì không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án mà bị "đứng hình" 20 năm qua, dẫn đến 14 doanh nghiệp chủ đầu tư và hàng trăm khách hàng góp vốn vẫn còn bị "mắc kẹt".

Vì vậy, theo Chủ tịch HoREA, việc Nghị quyết số 18-NQ/TW chủ trương "Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" là định hướng lâu dài rất đúng đắn, rất phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Tuy nhiên, một vấn đề phải tính tới, là cần phải có lộ trình để "Tổ chức phát triển quỹ đất" trong đó có "Trung tâm phát triển quỹ đất" cấp tỉnh hiện nay dần có đủ năng lực hoạt động. Từ đó các đơn vị này từng bước tích lũy được nguồn lực tài chính để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, theo giá thị trường và tái định cư thật thỏa đáng cho người dân có đất bị thu hồi. 

Sau đó, nhà nước sử dụng một phần quỹ đất này để thực hiện các công trình công cộng như đường giao thông, xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị phục vụ lợi ích công cộng; một phần quỹ đất phục vụ tái định cư tại chỗ cho người dân có đất bị thu hồi; phần quỹ đất còn lại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. 

Như vậy, "toàn bộ chênh lệch địa tô" được thu về ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng nên dễ được người dân đồng tình, đồng thuận vì "toàn bộ chênh lệch địa tô" này không chỉ "rơi" vào túi tư nhân. 

"Đây là cách làm tốt nhất để vừa tạo được sự đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi, vừa tạo được các quỹ đất phục vụ đầu tư", ông Châu nói.

Dù vậy, có một bất cập là trong nhiều năm qua do nguồn lực tài chính của nhà nước và năng lực của "Trung tâm phát triển quỹ đất" cấp tỉnh có hạn, nên nhà nước không thể giải phóng mặt bằng để tạo lập đủ quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

"Điều này thể hiện rất rõ là trong nhiều năm qua chỉ có rất ít khu đất được Nhà nước đưa ra đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư", Chủ tịch HoREA dẫn chứng.

Hơn 100 người rất giàu Việt Nam có từ 30 triệu USD trở lên đều "dính" đến bất động sản

Do thiếu quỹ đất của nhà nước phục vụ đầu tư nên Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Đặc biệt, để quản lý chặt chẽ đất nông nghiệp nên khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định phải "có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư". 

Các quy định của Luật Đất đai 2013  như trên là rất hợp lý, phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, các quy định này lại không được "kế thừa" Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

"Đề nghị Chính phủ bổ sung các uy định này vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho phù hợp thực tiễn  và theo đúng chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW", lãnh đạo HoREA kiến nghị.

Tuy nhiên, theo HoREA, khi bổ sung quy định cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải khắc phục nhiều tồn tại, như làm thế nào để chống thất thu ngân sách nhà nước, chống thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Hiện, một số tổ chức quốc tế thì có khoảng 90% trong tổng số khoảng 12.000 người giàu Việt Nam có từ 1 triệu USD trở lên. Đặc biệt, có khoảng 99% trong tổng số khoảng hơn 100 người rất giàu Việt Nam có từ 30 triệu USD trở lên, đều có hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Trong thực tiễn đã có xảy ra một số trường hợp thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm qua do một số nguyên nhân mà trong đó có một nguyên nhân do bất cập của các quy định pháp luật đất đai về "tài chính đất đai".

Trong đó, trước hết là cơ chế "tính tiền sử dụng đất", "tính tiền thuê đất và được trả tiền thuê đất 1 lần cho cả chu kỳ thuê 50 năm - 70 năm" đã chưa thực sự bảo đảm thực hiện được nguyên tắc "nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ người có đất thu hồi" quy định tại khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013. 

"Hiệp hội nhận thấy, đây mới là vấn đề rất quan trọng cần được thảo luận thấu đáo để quy định "kín kẽ" trong Luật Đất đai (mới)", ông Châu khẳng định.