Dư địa mới cho ngành bất động sản Đông Bắc

Những năm qua, bất động sản Quảng Ninh vẫn được biết đến với điều kiện cấu trúc nguồn cầu đa dạng cùng hệ thống hạ tầng và kết nối liên vùng nổi bật. Cùng với đó, động lực từ du lịch, công nghiệp, logistics và thương mại biên giới không chỉ tạo nền tảng tăng trưởng mà còn mở ra "diện mạo" mới cho cả tỉnh.

Theo nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, trước đây, nhà đầu tư khi cân nhắc bất động sản Quảng Ninh chủ yếu chỉ xác định các khu vực truyền thống như Hạ Long, Bãi Cháy hay Vân Đồn.

Tuy nhiên, thị trường các khu vực này cũng biến động mạnh do phụ thuộc đáng kể vào dòng khách du lịch và tính thời vụ, đây vừa là điểm mạnh nhưng cũng là hạn chế với giới đầu tư.

"Hiện tại, Quảng Ninh cũng là một trong những địa phương đi đầu về phát triển hạ tầng liên kết vùng và cải cách thủ tục đầu tư. Hệ thống cao tốc, sân bay Vân Đồn và hạ tầng cảng biển quốc tế tạo lợi thế kết nối rất lớn, qua đó nâng cao khả năng thu hút dòng vốn và gia tăng giá trị bất động sản trong dài hạn", bà Hằng phân tích về sự đổi mới cơ cấu thị trường bất động sản.

So với các đô thị vệ tinh phía Bắc khác, vị chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Quảng Ninh đang có cấu trúc nguồn cầu đa dạng hơn. Cụ thể, nhiều địa phương vệ tinh hiện nay chủ yếu dựa vào nhu cầu ở thực hoặc nhu cầu gắn với phát triển công nghiệp và chuyên gia.

"Quảng Ninh ngoài các nguồn cầu cơ bản còn được hỗ trợ bởi nhiều động lực kinh tế khác nhau như du lịch quốc tế tại Hạ Long, phát triển công nghiệp tại Quảng Yên, Đông Triều, hoạt động logistics – cảng biển và thương mại biên giới với Trung Quốc.

Các yếu tố này giúp tạo nguồn cầu cho bất động sản Quảng Ninh, điều này giúp thị trường có khả năng tạo biên độ tăng trưởng và mức độ sôi động cao hơn trong các giai đoạn thuận lợi", bà Hằng nêu quan điểm.

Mặt bằng giá phản ánh chất lượng sản phẩm

Đánh giá về nguồn cung và mặt bằng giá của các phân khúc bất động sản tại tỉnh Quảng Ninh trong thời gian qua, bà Hằng cho rằng, diễn biến thị trường phản ánh khách quan.

Hiện tại, nhiều khu vực, sản phẩm bất động sản đã không còn tình trạng "thổi giá", "chờ giá". Giá trị của các bất động sản được dựa trên các yếu tố như vị trí địa lý, tiện ích, pháp lý,...

Cụ thể, đối với các bất động sản nghỉ dưỡng, bà Hằng nhận định, nguồn cung hiện chủ yếu tập trung ở các dự án đô thị và tổ hợp quy mô lớn được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Trong đó, nổi bật tại các khu vực có hạ tầng du lịch phát triển như Hạ Long, Bãi Cháy và Vân Đồn.

"Nguồn cầu của bất động sản nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh tương đối đa dạng nhờ được hỗ trợ bởi du lịch, dịch vụ và hoạt động đầu tư. Tuy nhiên, phân khúc này vẫn phụ thuộc nhiều vào lượng khách du lịch và tính thời vụ, khiến mức độ hấp thụ và hiệu quả khai thác có sự biến động theo chu kỳ du lịch. Thị trường đang có xu hướng tập trung vào các dự án có vị trí đẹp, hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, khả năng vận hành thực tế tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực.

Về giá bán, mặt bằng giá bất động sản nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh đã tăng đáng kể trong vài năm qua, đặc biệt ở các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và du lịch. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá gần đây đã chậm lại và xuất hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và tiềm năng khai thác vận hành thực tế sẽ duy trì được thanh khoản tương đối ổn định", vị lãnh đạo Savills Hà Nội phân tích.

Với các bất động sản nhà ở, thị trường Quảng Ninh hiện ghi nhận nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn với hạ tầng đồng bộ, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn tại các khu vực trung tâm hoặc có kết nối hạ tầng thuận lợi.

Nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở vẫn duy trì tương đối tích cực nhờ quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế và sự gia tăng dân số cơ học tại một số khu vực hưởng lợi từ công nghiệp, dịch vụ và du lịch.

Giá bán, mặt bằng giá nhà ở tại Quảng Ninh đã thiết lập mức tương đối cao tại nhiều khu vực trung tâm trong những năm gần đây nhờ sự cải thiện mạnh về hạ tầng và tốc độ phát triển đô thị. Các sản phẩm có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch, tiện ích hoàn chỉnh và chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì được thanh khoản tốt hơn so với mặt bằng chung", bà Hằng nhận xét

Đối với, bất động sản thương mại, bà Hằng đánh giá, tốc độ phát triển nguồn cung hiện chậm hơn so với giai đoạn trước. Nguyên nhân là do thị trường đã có lượng nguồn cung tương đối lớn, tạo áp lực cạnh tranh ngày càng rõ nét. Các dự án chủ yếu tập trung tại các khu vực trung tâm có hạ tầng du lịch phát triển.

"Các khu vực có hạ tầng du lịch phát triển và mật độ khách cao như Bãi Cháy, Hòn Gai hay Vân Đồn vẫn duy trì mức giá thuê tương đối tốt. Trong khi đó, những khu vực phụ thuộc nhiều vào dòng khách thời vụ hoặc chưa hình thành đủ hệ sinh thái thương mại đang chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn", bà Hằng cho hay.