Thị trường bất động sản quý II/2023 trầm lắng hay phục hồi?

Giải quyết tâm lý "chờ đợi" thúc đẩy thị trường bất động sản

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (VARS), trong quý I/2023, thanh khoản thị trường bất động sản về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cá nhân cũng chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc, tỷ lệ khách hàng giữ tiền chờ thời điểm phù hợp để xuống tiền ước chiếm đến 88,7%.

Trong khi, hàng nghìn dự án vẫn ở tình trạng "án binh bất động" chờ tháo gỡ. Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành.

Nguồn cung của thị trường bất động sản quý I/2023 khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 11%, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái, căn hộ chung cư chiếm trên 70% lượng giao dịch thành công. Giá đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính giai đoạn 2018 - 2022 buộc phải cắt lỗ từ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50%.

Theo các chuyên gia, trong 2 tháng cuối quý, thị trường bất động sản đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP, nghị quyết 33/NQ-CP và thông tin về gói tín dụng 120.000 tỷ của các NHTM, 5 quyết định giảm lãi suất của NHNN và thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN.

Đồng thời, các giải pháp nhằm "gỡ rối" cho thị trường thể hiện được quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với các doanh nghiệp bất động sản, điều này, iếp thêm niềm tin cho các doanh nghiệp và các cá nhân tham gia thị trường.

Vậy nhưng, VARS cũng chỉ ra một thực tế là các giải pháp mới đang phát huy ở giai đoạn "trấn an tinh thần", chưa đủ "độ ngấm" và lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường bật dậy. Thị trường có tín hiệu tích cực, nhưng chưa có kết quả cụ thể, chưa thực sự thoát ra khỏi khó khăn, trầm lắng. Nhiều doanh nghiệp vẫn lao đao, đối mặt với khủng hoảng và phá sản. Hiện nay, quan điểm "tự cứu lấy mình", "cùng nhau vượt khó" đang dần thay thế cho tâm lý "chờ giải cứu" của các doanh nghiệp.

Vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, thị trường bất động sản quý II/2023 sẽ hồi phục?

Mặc dù Chính phủ nỗ lực gỡ khó, chuyên gia đánh giá trong quý II/2023 thị trường bất động sản sẽ chưa thể khởi sắc, dự báo tình trạng này sẽ còn kéo dài đến hết năm 2023.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam chỉ ra nguyên nhân bởi Nghị định 08/NĐ-CP được Chính phủ ban hành chỉ có thể giúp thị trường khỏi sụp đổ chứ chưa thể cứu được toàn bộ thị trường trái phiếu, niềm tin của nhà đầu tư, bởi Nghị định này chưa quy định cụ thể và bảo vệ trái chủ một cách tốt nhất. Trong khi đó, năm nay một lượng lớn trái phiếu sẽ phải đáo hạn.

"Tiếp theo là tín dụng của ngân hàng vào bất động sản đã giảm nhiều so với trước khiến doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ việc đi vay, thậm chí còn sợ vay. Cuối cùng, về pháp lý, doanh nghiệp đang rất cẩn trọng vì không chắc chắn các Luật Đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được sửa tới đây sẽ ra sao", ông Hiệp nhận định.

Cũng theo dự báo về diễn biến thị trường bất động sản quý II/2023, Hiệp hội bất động sản Việt Nam đã đưa ra 3 kịch bản chính gồm lý tưởng, kỳ vọng và thách thức.

Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10 - 12%, thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40 - 50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12 - 14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20 - 30%. Với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20 - 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% - 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10 - 20%.

Ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục gặp khó khăn trong một thời gian nữa, bởi cộng đồng doanh nghiệp chưa thể giải quyết những rào cản pháp lý và thực tế nảy sinh nhưng pháp luật chưa được điều chỉnh, điều tiết.

"Ngoài ra, khả năng bắt kịp của các nghị định, thông tư hướng dẫn nếu Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua, có hiệu lực trong 6 tháng sau cũng là vấn đề được quan tâm. Do vậy, doanh nghiệp phải xác định khó khăn này là việc lâu dài chứ không thể giải quyết được ngay", ông Chiến nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong thời gian chờ đợi các văn bản luật được Quốc hội thông qua, Chính phủ cần ban hành nhóm giải pháp để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho từng nhóm dự án cụ thể, để hàng nghìn dự án đang nằm "đắp chiếu" đươc tham gia vào thị trường bất động sản, bổ sung thêm nguồn cung mới, đặc biệt là những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.