Thị trường bất động sản trước cơn “dư chấn” siết vốn

Tăng hệ số rủi ro, giảm sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn

Theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN, lộ trình "siết" tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản bắt đầu từ năm 2020 với việc giảm dần tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn dùng cho vay trung, dài hạn.

Theo đó, từ đầu 2020 đến hết 30/9/2020, tỷ lệ này là 40%. Từ đầu tháng 10/2020 đến hết 30/9/2021, tỷ lệ này giảm về 37% và từ đầu 2021 đến hết 30/9/2022 giảm về 34%. Từ sau 1/10/2022, tỷ lệ này được đưa về mức 30%.

Bên cạnh đó, hệ số rủi ro đối với khoản cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng từ 150% lên 200%. Khoản cho vay với mục đích gián tiếp kinh doanh bất động sản cũng được áp dụng hệ số rủi ro 200%.

Chuyên gia tài chính ngân hàng Cấn Văn Lực cho biết: “Chính tôi là người đề xuất phải có một thông tư như thế này. Trước hết là, để định hướng tín dụng vào những chỗ bất động sản gắn với thực tiễn, bớt đầu cơ”. Cũng theo ông Lực, chính sách này giúp thị trường lành mạnh về lâu dài, bởi Thông tư 22 khuyến khích cho vay xây nhà, mua nhà, sửa nhà. Sắp tới, cho vay phân khúc này trọng số rủi ro là 50%, bằng một nửa so với cho vay thương mại thông thường. Trong khi đó, phân khúc này chiếm tới 67% tổng lượng vốn đổ vào bất động sản.

Ông Lực cho biết, năm 2019, vốn tín dụng cho bất động sản dự tính khoảng 300.000 tỷ đồng. Ngoài vốn ngân hàng, còn có 4 dòng vốn khác gồm tư nhân, FDI, trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu tương đương 240.000 tỷ đồng. Xu thế này sẽ vẫn tiếp tục trong năm 2020, 60% vốn vào bất động sản sẽ tiếp tục đến từ ngân hàng, 40% đến từ các dòng vốn khác.

Ông Lực nhấn mạnh, dù vốn ngân hàng là chủ đạo, chúng ta có nhiều cơ hội tiếp cận dòng vốn khác. Bên cạnh đó, nên nắn dòng vốn vào bất động sản, chỉ nên dành ra 20 - 25% thu nhập của mình để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tránh những rủi ro.

Từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Landora Group cho rằng, Thông tư 22 dù có ảnh hưởng đến nguồn vốn tín dụng, nhưng nhìn chung thị trường vẫn ổn định. Doanh nghiệp có thể cân đối được vốn, điều lo ngại nhất vẫn là câu chuyện về chính sách, thủ tục cấp phép dự án.

Ông Hà khẳng định, ngoài dòng vốn ngân hàng, doanh nghiệp có nhiều phương pháp để huy động vốn. “Chúng tôi biết cách làm sao để tự tồn tại được. Điều chúng tôi mong muốn là các chính sách dài hạn và ổn định”, ông Hà nhấn mạnh.

Tuy nhiên, khi nói về tác động của lộ trình siết tín dụng bất động sản, không phải chuyên gia, doanh nghiệp nào cũng lạc quan như vậy. Một số ý kiến cho biết, thị trường bất động sản đang đối mặt với cơn dư chấn lớn từ những quy định này.

Hiện vốn vào doanh nghiệp bất động sản vẫn từ ba nguồn chính: Vốn vay ngân hàng, vốn tự có và huy động từ khách hàng. Khi nguồn vốn vay tín dụng bị thu hẹp, doanh nghiệp buộc phải tìm nguồn khác thay thế, trong đó, nổi bật nhất là phương án huy động vốn thông qua kênh trái phiếu.

Thế nhưng cuộc chơi phát hành trái phiếu cũng không hề dễ dàng, bởi phải cạnh tranh với kênh gửi tiết kiệm với lãi suất hấp dẫn. Cân đối nguồn vốn như thế nào để đảm bảo được hiệu quả tài chính là bài toán đau đầu của doanh nghiệp khi lao vào cuộc đua lãi suất trái phiếu. Chính vì thế, cơ quan quản lý cùng nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về rủi ro ở kênh huy động này khi lãi suất ở mức quá cao.

Trông chờ nguồn vốn nào?

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tỷ trọng nguồn vốn FDI rót vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đứng thứ hai, chiếm gần 30% tổng vốn FDI vào Việt Nam.

Nhiều chuyên gia nhận định, kết quả này kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa thị trường bất động sản Việt Nam.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc JLL Việt Nam thị trường Hà Nội cho rằng, dòng vốn ngoại đi vào thị trường sẽ có nhiều tác động tích cực. Doanh nghiệp nội khi được rót vốn không chỉ có thêm tiền mà còn có thể tích lũy thêm kinh nghiệm để phát triển dự án.

“Thời gian qua, chúng tôi đã làm việc với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, họ muốn đầu tư hoặc mua, tìm kiếm đối tác Việt Nam để liên doanh liên kết”, bà Vân tiết lộ.

Bà Vân nhận xét, vốn đầu tư của Nhật Bản, Hàn Quốc là những dòng vốn tốt. Các nhà đầu tư Trung Quốc cũng đầu tư nhiều nhưng chủ yếu là khu công nghiệp. Đầu tư trung tâm thương mại, nhà phố thì nguồn vốn nhiều nhất là Hàn Quốc và Nhật Bản.

Bình luận về dòng vốn đổ vào bất động sản năm 2020, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trái phiếu là kênh huy động tốt. Thời gian gần đây, có nhiều ý kiến phản đối trái phiếu doanh nghiệp, kể cả trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, ông Lực không đồng tình với cách tiếp cận này.

“Chúng ta cần phải phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bớt đi vốn trung hạn phụ thuộc nhiều vào ngân hàng. Nhưng thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần phải công khai minh bạch hơn, để nhà đầu tư lường được rủi ro; phải có đầu mối về cơ quan quản lý phát hành; lãi suất nếu có những phá rào thì phải có động thái tuýt còi để lành mạnh hoá thị trường”, ông Lực lưu ý.

Trước đó, theo báo cáo mới nhất của Công ty CP Chứng khoán SSI, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 6.952 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 11, và tổng cộng 71.312 tỷ đồng trong 11 tháng 2019, chiếm 34,5% tổng lượng phát hành toàn thị trường.