Thị trường căn hộ TP.HCM, sôi động thị trường thứ cấp

Sôi động chuyển nhượng

Đang trong giai đoạn hoàn thiện để tháng 6/2020 bàn giao nhà, dự án Pemier tại trục đường Phạm Văn Đồng, TP.HCM cũng bắt đầu bước vào giai đoạn giao dịch sôi động. Theo tìm hiểu phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dự án có hơn 600 căn hộ, được mở bán đầu năm 2018 với giá từ 1,6 - 1,8 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ. Đến nay, giá căn hộ này trên thị trường thứ cấp đã tăng 20% so với giá gốc chủ đầu tư.

Bên cạnh dự án này là dự án Him Lam Phú Đông, được bàn giao nhà năm 2017, hiện cũng được giao dịch khá sôi động trên thị trường thứ cấp với mức giá tăng tới trên 80%, mức chênh khoảng 1 tỷ đồng/căn.

Tại quận 9, dự án Him Lam Phú An được bàn giao nhà cuối năm 2018, đầu năm 2019 cũng đang là tâm điểm của thị trường thứ cấp. Dự án với 1.029 căn hộ, giá bán từ 1,8 - 2 tỷ đồng/căn hộ 70 m2, hiện đang được giao dịch với mức 2,3 - 2,6 tỷ đồng/căn.

Tương tự, dự án Richmond City trên đường Nguyễn Xí, quận Bình Thạnh cũng đang tăng giá mạnh trên thị trường thứ cấp. Theo đó, giá bán lúc mở bán 2017 từ 1,6 - 1,8 tỷ đồng/căn, nay đã tăng lên gần 3 tỷ đồng/căn, nhưng ít có người ra hàng.

Một dự án nữa cũng được người mua nhà săn lùng là dự án Hado Centrosa Garden trên đường 3/2 quận 10. Dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhà cho khách hàng, với hơn 2.000 căn. Giá bán thời điểm năm 2016 và 2017 từ hơn 2 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng/căn, thì nay theo Phòng Kinh doanh của Tập đoàn Hà Đô, chủ đầu tư dự án, đã có mức chênh 1 tỷ đồng/căn.

Thị trường khan hiếm nguồn cung, nên các dự án cũ được nhiều người săn đón

Dự án The Sun Avenue tại mặt tiền đường Mai Chí Thọ, quận 2 của Tập đoàn Novaland được bàn giao nhà cuối năm 2018 và đầu năm 2019 cũng trong tâm điểm của thị trường thứ cấp tại khu Đông TP.HCM với mức chênh từ 500 - 700 triệu đồng/căn. Dự án này mở bán năm 2016 với giá từ 3 - 4 tỷ đồng/căn hộ.

Các dự án mới trong giai đoạn xây dựng và dự kiến bàn giao vào năm 2020 - 2021 cũng ghi nhận có độ quan tâm lớn trên thị trường thứ cấp. Chẳng hạn, dự án Q7 Sài Gòn Riverside, mặt tiền đường Đào Trí, quận 7 được mở bán năm 2018 với giá hơn 2 tỷ đồng/cân, dự kiến bàn giao nhà năm 2021, hiện đã tăng 15 - 20%.

Không chỉ những dự án chung cư, phân khúc nhà phố, biệt thự cũng ghi nhận mức tăng giá mạnh. Đơn cử, tại dự án Van Phuc City, Quốc lộ 13, quận Thủ Đức, nếu như năm 2016, sản phẩm đầu tiên là nhà phố thương mại của dự án được bán với giá hơn 4 tỷ đồng/căn, năm 2017 giá lên hơn 7 tỷ đồng/căn, thì năm 2018 giá đã tăng lên tới 17 tỷ đồng/căn và năm 2019 giá đã tăng lên gần 30 tỷ đồng/căn.

Kiếm lời trên thị trường thứ cấp

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho rằng, bất động sản là loại hình không kén nhà đầu tư. Về cơ bản, cho dù là ai cũng có khả năng để trở thành một nhà đầu tư. Bởi chỉ cần có tài chính, nhà đầu tư thực hiện việc mua đi bán lại hưởng tiền chênh lệch đã là một nhà đầu tư.

Ưu điểm của kênh đầu tư bất động sản là khả năng sinh lời tốt, vì các chủ đầu tư ra hàng theo đợt và thường đợt sau có giá cao hơn đợt trước. Chẳng hạn, chủ đầu tư khi bán dự án đợt đầu 10 đồng, thì đợt sau tăng từ 3 - 5%, việc tăng giá này để tạo độ nóng cho dự án, cũng như tạo ra một biên độ lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp.

“Thị trường không thể thiếu giới đầu tư thứ cấp, dù việc bán nhà cho đối tượng khách hàng này sẽ có rủi ro cho doanh nghiệp và thị trường, vì họ có thể ôm lượng hàng lớn và làm giá thị trường. Tuy nhiên, nếu biết kiểm soát tốt, thì điều này không đáng lo ngại. Đơn cử, tại dự án mà Phú Đông Group phát triển luôn hướng vào người trẻ và hướng vào khách hàng ở thực, nhưng việc khách hàng mua rồi chuyển nhượng lại kiếm lời cũng là đối tượng mà chúng tôi nhắm đến”, ông Phúc nói.

Tuy nhiên, ông Phúc cũng cho rằng, để thành công với kênh đầu tư bất động sản, nhất là với căn hộ chung cư, các nhà đầu tư cần trang bị cho mình đầy đủ kỹ năng phân tích, dự báo và đánh giá thị trường nhanh, chính xác, đặc biệt trong giai đoạn thị trường sôi động, với hàng loạt dự án của các chủ đầu tư khác nhau.

Bà Trần Thúy Hà, một nhà đầu tư bất động sản thứ cấp tại TP.HCM cho rằng, kênh đầu tư bất động sản như miếng bánh ngon mà không phải ai muốn có phần cũng đạt được. Ngoài việc có vốn, phải có kinh nghiệm chọn dự án để đầu tư. Nhiều người không có kinh nghiệm sẽ đầu tư dựa vào độ hấp dẫn của dự án, mà không nhận ra đó là cơn sốt ảo, khi đó rất dễ thất bại. Để đánh giá được tiềm năng, nhà đầu tư phải dựa vào nhiều yếu tố như chủ đầu tư uy tín, quy hoạch dự án, kết cấu hạ tầng khu vực, tiện ích…, từ đó mới đánh giá chính xác được tính thanh khoản của sản phẩm đầu tư.

Bà Hà lấy ví dụ, khi dự án tại đường Thi Sách, quận 1 (TP.HCM) tung ra thị trường, nhà đầu tư "non tay" không dám mạnh dạn xuống tiền do lo ngại giá trị sản phẩm quá cao, khó thanh khoản. Trong khi đó, những nhà đầu tư chuyên nghiệp đã mua vào, bởi họ nhìn ra cơ hội từ một dự án cao cấp hàng đầu Việt Nam, giá trị chuyển nhượng của các chung cư tại đây sẽ lên cao "chóng mặt". Với khoản lợi nhuận tốt, nên kênh đầu tư căn hộ chung cư vẫn luôn thu hút các các nhà đầu tư.

Còn bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs cho rằng, nguồn cung dự án mới sẽ còn tiếp tục khan hiếm trong năm 2020, trong khi nhu cầu ngày càng tăng cao, nên giao dịch trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục sôi động.

Tuy nhiên, bà Tú cũng cảnh báo, chủ đầu tư nên cảnh giác với các nhà đầu tư thứ cấp, để không diễn ra tình trạng các nhà đầu tư này đẩy giá, làm loạn thị trường và gây thiệt thòi cho người mua nhà ở thực.