Thiếu sót quy định "đặt cọc" hứa mua hứa bán bất động sản, người mua sẽ nhận trái đắng

Không quy định chi tiết về đặt cọc hứa mua, hứa bán bất động sản là thiếu sót

Trong kiến nghị phát ra tối nay (14/4) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã lý giải các nguyên nhân vì sao rất cần thiết phải quy định việc đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản, nhà ở, nền nhà hình thành trong tương lai để bảo vệ khách hàng và phòng ngừa hành vi lừa đảo.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, các Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014 đã có thiếu sót do chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản sau khi đã ký kết hợp đồng giao dịch, nhưng lại không quy định về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch. Đây cũng là trách nhiệm quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, do nhu cầu rất cần thiết về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản nên hoạt động đặt cọc vẫn xảy ra rất phổ biến và chỉ tuân thủ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, mà điều khoản này lại không quy định mức trần tối đa của tiền đặt cọc.

"Vì vậy, thực tế đã xuất hiện nhiều trường hợp "đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương" lợi dụng để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị giao dịch, rồi chiếm dụng, thậm chí lừa đảo, gây thiệt hại cho bên đặt cọc, gây bất ổn thị trường bất động sản, nên rất cần thiết phải quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản", ông Châu nhận định.

Song, hiện nay, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng lặp lại thiếu sót này vì đã không quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản.

Đặc biệt, đối với các trường hợp đặt cọc đất nền phân lô hoặc đặt cọc sản phẩm của các dự án bất động sản trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng mà chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư", hoặc chưa khởi công xây dựng công trình, phần thua thiệt thường thuộc về bên đặt cọc, nghĩa là phía người mua.

Cụ thể, có 3 trường hợp có thể xảy ra với thua thiệt về bên đặt cọc.

Thứ nhất,  trường hợp tiền đặt cọc thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng "hủy kèo" và trả lại tiền đặt cọc (gấp đôi) cho bên đặt cọc.

Thứ hai, trường hợp tiền đặt cọc có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc của khách hàng.

Thứ 3, trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.

"Hiệp hội nhận thấy, khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) đã quy định rất đúng để điều chỉnh hành vi đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà ở và quy định "số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng". 

Nhưng đáng tiếc quy định rất đúng này lại bị bãi bỏ trong các Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 4, thứ 5 và bản Dự thảo hiện nay.

Do vậy, rất cần thiết bổ sung trở lại nội dung khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) vào điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)", ông Châu đề xuất.