Ngày 2/6, tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026: Khơi thông nguồn lực, tái định hình vai trò của doanh nghiệp bất động sản trong kỷ nguyên mới, do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Tạp chí Bất động sản Việt Nam thực hiện, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, nhà ở cho thuê đã được quy định trong pháp luật về nhà ở với nhiều hình thức khác nhau.

Trong đó, có hình thức cho thuê nhà ở thương mại mà người dân đang sở hữu. Pháp luật hiện nay không cấm hoạt động cho thuê và người dân cũng rất chủ động tham gia, qua đó góp phần tạo thêm chỗ ở cho xã hội.

Cùng đó, trong pháp luật về nhà ở hiện nay cũng đã có quy định liên quan đến nhà ở cho thuê. Trước đây, chính sách phát triển nhà ở xã hội từng quy định dành khoảng 20% diện tích cho nhà ở cho thuê.

Thứ trưởng Sinh cho biết, quá trình triển khai, hiệu quả chưa cao nên Luật Nhà ở sửa đổi đã bỏ quy định này. Trong Luật Nhà ở 2023 bổ sung, sửa đổi có 3 hình thức chính gồm: Bán, cho thuê và thuê mua rất linh hoạt và giao cho chủ đầu tư quyết định. Trong các dự án nhà ở xã hội hiện nay cũng đã có một tỷ lệ nhất định số lượng căn hộ dành để cho thuê, thực hiện theo đúng các quy định pháp luật về nhà ở và chính sách nhà ở xã hội.

Hình thức khác nữa là nhà ở lưu trú phục vụ công nhân, người lao động tại các khu đô thị, khu công nghiệp thuê ở. Luật Nhà ở năm 2023 cũng đã bổ sung riêng một chương về nhà ở lưu trú cho thuê nhằm thúc đẩy phát triển loại hình này trong các khu công nghiệp.

Theo Thứ trưởng Sinh, thực tế hiện nay, nhiều khu công nghiệp đã hình thành quỹ nhà ở cho công nhân thuê, đặc biệt tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với số lượng chuyên gia và người lao động lớn. Từ đó cũng xuất hiện ngày càng nhiều loại hình căn hộ cho thuê trong các tòa nhà nhiều tầng với nhiều căn hộ khác nhau.

Tại Diễn đàn khi nói về mục tiêu là trong 10 năm tới hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp tại Việt Nam, GS. TS. Hoàng Văn Cường, ĐBQH khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam cho biết, cần xây dựng một chiến lược tổng thể để phát triển nhà ở cho thuê.

"Nếu muốn biến đây thành một thị trường thực sự, cần có sự kết hợp giữa hai lực lượng: Nhà nước và khu vực tư nhân", GS. TS. Hoàng Văn Cường cho biết.

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, nếu chỉ có Nhà nước đầu tư thì sẽ không đủ nguồn lực và khó tạo ra sự phát triển bền vững. Ngược lại, nếu chỉ dựa vào tư nhân thì trong điều kiện hiện nay cũng khó thành công. Vì vậy, sự tham gia và dẫn dắt của Nhà nước là yếu tố đặc biệt quan trọng.

Cùng với đó, các chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần tập trung trước hết vào những khu vực đô thị lớn, nơi có nhu cầu thuê nhà thực sự. Đối với các địa phương vùng sâu, vùng xa hoặc khu vực thị trường chưa phát triển, Nhà nước cần có các cơ chế hỗ trợ riêng.

Một chính sách quan trọng là Nhà nước cần dành quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt ở những vị trí có hạ tầng tốt. Nếu không có sự hỗ trợ về đất đai thì rất khó phát triển được loại hình này.

GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, cần nghiên cứu mở rộng các hình thức sử dụng đất có thời hạn thay vì chỉ tập trung vào sở hữu lâu dài. Thời hạn sử dụng nên gắn với tuổi thọ công trình thay vì một mốc thời gian cố định.

"Khi công trình hết tuổi thọ hoặc không còn bảo đảm chất lượng thì sẽ được đánh giá lại và có phương án xử lý phù hợp. Cách làm này sẽ tạo ra sự linh hoạt và hiệu quả hơn trong quản lý đô thị", GS. TS. Hoàng Văn Cường chia sẻ.

GS. TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, để thị trường nhà ở cho thuê phát triển đúng nghĩa, cần có những thay đổi đồng bộ từ hệ thống pháp luật đến chính sách đầu tư của Nhà nước. Mục tiêu là tạo ra những khu nhà ở cho thuê có chất lượng sống tốt, đầy đủ tiện ích, có giá trị sử dụng thực sự chứ không phải là giải pháp tạm thời cho những người không có điều kiện sở hữu nhà.

Khi đó, người dân sẽ có quyền lựa chọn giữa việc thuê nhà hoặc sở hữu nhà tùy theo nhu cầu. Một khi thị trường vận hành theo đúng quy luật như vậy, khu vực tư nhân sẽ sẵn sàng tham gia.

Bởi lẽ, khi Nhà nước hỗ trợ về hạ tầng, đất đai và chính sách thuế, chi phí đầu tư của doanh nghiệp sẽ giảm đáng kể. Tiền sử dụng đất giảm, chi phí hạ tầng giảm, chi phí tài chính giảm, từ đó hiệu quả đầu tư sẽ được cải thiện.

Ngoài ra, cần phát triển các công cụ tài chính bất động sản phù hợp với mô hình nhà ở cho thuê. Không thể kỳ vọng các dự án nhà ở cho thuê được tài trợ hoàn toàn bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất thương mại.